Efectele noului cadru legislativ nu se vor resimți doar la nivelul costurilor de dezvoltare, ci mai ales în modul în care vor fi evaluate terenurile, finanțate proiectele și structurate investițiile viitoare.
Codul Urbanismului a fost promulgat de președinte la începutul lunii, a fost publicat în Monitorul Oficial la 10 august, urmând să intre în vigoare în termene de 15 zile de la publicare.
Terenurile cu urbanism cert devin mai valoroase
Pentru segmentul rezidențial, cea mai importantă schimbare este plafonarea posibilităților de creștere a indicatorilor urbanistici prin PUZ, ceea ce mută accentul de la potențialul speculativ la edificabilul efectiv al terenului.
„Cel mai mare impact asupra evaluării terenurilor va veni din plafonarea CUT. Aceasta va reduce componenta speculativă din prețul terenurilor și va muta evaluarea spre edificabilul cert, nu spre potențialul obținerii unor indicatori superiori prin PUZ”, afirmă Oana Popescu, Head of Residential Crosspoint Real Estate.
Potrivit acesteia, în piață va apărea o diferențiere tot mai puternică între terenurile care beneficiază deja de reglementări urbanistice clare și cele tranzacționate în prezent pe baza unor scenarii de dezvoltare viitoare.
Taxa de echipare poate amâna investiții și proiecte noi
O altă necunoscută majoră pentru piață rămâne taxa de echipare a teritoriului, care vizează dezvoltarea de infrastuctură și facilități sociale și al cărei mecanism de calcul urmează să fie stabilit ulterior prin alte norme ce urmează a fi adoptate.
„Incertitudinea poate temporiza achizițiile de terenuri și implicit dezvoltarea de noi proiecte, ceea ce poate reduce și mai mult oferta de apartamente noi și poate contribui la creșterea prețurilor. Până când costul devine predictibil, dezvoltatorii vor încerca fie să îl reflecte în prețul terenului, fie să condiționeze tranzacțiile de clarificarea sa”, arată Oana Popescu.
Într-un context în care oferta de locuințe noi este deja sub presiune în marile orașe, orice întârziere a investițiilor riscă să accentueze dezechilibrul dintre cerere și ofertă.
Piața de birouri: accent mai mare pe pre-închirieri și predictibilitate
Mădălina Marinescu, Head of Office Agency Crosspoint Real Estate, consideră că noile condiții vor favoriza proiectele amplasate în zone consacrate și dezvoltările capabile să atragă companii mari înainte de începerea construcției.
„Vom vedea o importanță mai mare acordată contractelor de pre-lease, condiții de finanțare mai restrictive pentru proiectele fără chiriași-ancoră, un interes crescut pentru dezvoltarea în etape și o preferință clară pentru dezvoltatori care dispun de capital propriu și de un bilanț solid”, spune Mădălina Marinescu.
Noul context va accelera o tendință deja prezentă în piață, și anume trecerea de la modelul bazat pe dezvoltarea speculativă la unul construit în jurul securizării cererii.
„Strategia în sectorul office devine mai puțin despre a construi și apoi a găsi chiriași și mai mult despre securizarea chiriașilor și asigurarea predictibilității proiectului înainte de asumarea investiției”, subliniază Mădălina Marinescu.
Astfel, într-o perioadă în care oferta nouă de birouri rămâne limitată, dezvoltatorii care dețin terenuri cu un regim urbanistic clar și pot avansa rapid în procesul de autorizare vor beneficia de un avantaj competitiv important.
Posibile efecte asupra chiriilor și valorii activelor
Din perspectiva pieței office, Mădălina Marinescu consideră că efectul economic major al noului Cod nu va veni neapărat din costurile suplimentare, ci din impactul pe care acesta îl poate avea asupra ritmului de dezvoltare a proiectelor noi.
„Într-o piață precum Bucureștiul, unde oferta nouă de birouri este deja limitată, orice măsură care reduce posibilitatea dezvoltării rapide a unor proiecte poate influența valoarea terenurilor, pipeline-ul de dezvoltare, volumul livrărilor și, ulterior, nivelul chiriilor pentru spațiile de calitate”, explică Mădălina Marinescu.
Pe termen mediu, Mădălina Marinescu estimează că acest context va susține performanța clădirilor moderne, eficiente energetic și bine poziționate, în condițiile în care cererea se concentrează tot mai mult pe active premium, iar oferta nouă rămâne redusă.
Apare Codul Urbanismului: Un an pentru intrarea în legalitate a construcțiilor fără autorizație. După, construcțiile pot fi demolate sau trebuie plătite taxe de 10 ori mai mari și impozit dublu!
Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) introduce un mecanism clar pentru soluționarea situației construcțiilor realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației emise, dar stabilește, în același timp, reguli mai stricte pentru combaterea construirii ilegale.
Noua autorizație de regularizare permite aducerea în legalitate numai în condițiile expres prevăzute de Cod și nu reprezintă o legalizare automată a construcțiilor executate fără respectarea legii.
Codul Urbanismului a fost promulgat de președinte la începutul lunii, a fost publicat în Monitorul Oficial la 10 august, urmând să intre în vigoare în termene de 15 zile de la publicare.
Pentru o perioadă tranzitorie de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, mecanismul va putea fi utilizat și pentru alte categorii de construcții decât cele pentru care regularizarea va rămâne posibilă ulterior, conform actului analizat de Profit.ro..
După expirarea acestei perioade, posibilitatea regularizării va fi restrânsă semnificativ, iar autoritățile locale vor putea declanșa procedurile de desființare a construcțiilor care nu au intrat în legalitate.
Autorizația de regularizare va putea fi emisă numai dacă imobilul respectă cumulativ reglementările urbanistice, cerințele fundamentale privind calitatea în construcții, condițiile privind protecția mediului și celelalte cerințe legale aplicabile.
Siguranța construcției va trebui demonstrată prin expertize tehnice realizate de experți atestați, inclusiv în ceea ce privește rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena, sănătatea și protecția mediului, siguranța și accesibilitatea în exploatare, protecția împotriva zgomotului, economia de energie și izolarea termică.
Dacă sunt constatate neconformități care pot fi remediate, autoritatea locală va putea solicita realizarea unor lucrări de aducere la conformitate sau desființarea parțială a unor elemente ale construcției. În schimb, dacă cerințele prevăzute de lege nu pot fi îndeplinite, vor fi aplicate procedurile de desființare.
După perioada tranzitorie, regularizarea va fi permisă numai pentru anumite construcții, precum: locuințe unifamiliale cu parter sau parter și etaj, cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp; anexe ale locuințelor; anexe gospodărești; anexe ale exploatațiilor agricole, în limita unei suprafețe construite desfășurate de cel mult 150 mp; lucrări de închidere a balcoanelor, fără extinderea pe domeniul public.
Locuințele trebuie să fie situate în afara zonelor de protecție ale monumentelor istorice și a zonelor construite protejate și nu pot avea statut de monument istoric.
Pentru construcțiile care nu se încadrează în aceste categorii, Codul instituie o perioadă tranzitorie de un an în care proprietarii pot solicita regularizarea. Aceasta va fi posibilă numai dacă sunt respectate reglementările urbanistice valabile la momentul regularizării, cerințele privind calitatea construcțiilor și obligațiile fiscale și dacă sunt aplicate măsurile contravenționale prevăzute de lege. Pentru aceste situații, însă, regularizarea presupune costuri semnificativ mai mari.
"De exemplu, cotele aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții, precum și taxele pentru certificatul de urbanism și autorizarea construirii vor fi de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost datorate în cazul executării legale a lucrărilor", a explicat anterior, ministrul Dezvoltării, Cseke Attila.
Prin această regulă, Codul urmărește să evite transformarea regularizării într-o alternativă mai avantajoasă decât respectarea procedurii legale de autorizare înainte de începerea construcției.
Pentru clădirile realizate fără respectarea procedurilor legale și care nu au fost regularizate, impozitul pe clădire va fi majorat cu 100%, de la momentul constatării situației de către autoritatea locală și până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor.
Plata impozitului majorat nu conduce la intrarea în legalitate a construcției și nu înlătură sancțiunile aplicabile în materia disciplinei în construcții. După expirarea termenului, construcțiile nelegalizate pot fi desființate.
La finalul perioadei tranzitorii, autoritățile administrației publice locale vor putea proceda la desființarea lucrărilor neautorizate, cu recuperarea cheltuielilor de la proprietar, sau vor solicita instanței desființarea acestora, în cazurile în care legea impune intervenția instanței, a cărei hotărâre are titlu executoriu, costurile intervenției fiind suportate de persoana responsabilă.
Prin instituirea autorizației de regularizare și, simultan, prin limitarea în timp a posibilității de utilizare extinsă a acesteia, Codul creează o perioadă clară pentru soluționarea situațiilor acumulate până în prezent.
Astfel, construcțiile existente pot avea o ultimă posibilitate de intrare în legalitate, dacă îndeplinesc condițiile tehnice și urbanistice, însă construirea fără autorizație nu trebuie să devină o practică urmată de legalizare ulterioară.
