Cuvinte ca premium sau chiar lux, pe de o parte, fie el pentru middle class sau pentru alții, și înălțime și densitate mari, pe de alta, erau aproape imposibil de imaginat ca putând să fie puse împreună într-un context imobiliar rezidențial cu doar douăzeci de ani în urmă. Totuși, niște investitori și dezvoltatori mai vizionari în ceea ce privește profilul consumatorului român de real estate au pariat pe acest concept și au lansat aproape simultan, chiar în anul marii crize din 2008, două ansambluri rezidențiale de mari dimensiuni, asemănătoare din multe puncte de vedere. Central Park din Șoseaua Ștefan cel Mare și Emerald Residence din Lacul Tei.
Pentru cei bogați și din clasele superioare, calculele se fac altfel, însă pentru middle class raționamentul a fost și este în continuare următorul: ca să creezi un ecosistem suficient de bine conturat care să mențină atașamentul și atractivitatea grupului, trebuie să oferi facilități sociale care să-i mențină pe membri cât mai mult în site (parc privat, piscine, săli de sport, locuri de joacă și tot ce ține de copii, în special, magazine etc.). Iar dacă-i faci să și interacționeze între ei, să se împrietenească, să aibă interese și activități comune, cu atât mai bine, fiindcă asta consolidează sentimentul de apartenență la grup, desigur.
Pe de altă parte, costurile care se adaugă la cheltuielile curente ale fiecărui apartament în parte (căldură, curent etc.) pentru întreținerea facilităților comune trebuie să rămână suportabil și rezonabil, să nu devină o povară pentru familii. Or, pentru asta trebuie să fie suficient de multe apartamente în complex, altfel nu ies socotelile. Și acest suficient de multe nu pot fi decât pe înălțime. Rezultatul ecuației au fost complexuri rezidențiale mari, cu multe sute de apartamente, ca Central Park sau Emerald Residence atunci, Luxuria Residence, Arcadia sau Complex Central acum.
Segmentarea, segregarea, autosegregarea, selecția preferențială
Sigur, ideal pentru dezvoltatori și pentru investitori ar fi ca să funcționeze un sistem informal, indirect de auto-segregare, fiindcă o selecție preferențială pe față nu și-ar permite în aceste timpuri, când toată lumea dă pe toată lumea în judecată pentru discriminare, fie ea reală sau imaginară. Dacă se conturează un anumit profil al cumpărătorilor inițiali, de pildă printr-o campanie de publicitate îndreptată mai mult sau mai puțin subtil către aceștia, autoselecția intră în funcțiune de la sine, pentru că primii cumpărători îi atrag și pe alții similari lor din clasele socio-profesionale cărora aparțin, și tot așa.
Apoi se intră într-un cerc virtuos, pentru că oameni din aceleași clase și categorii sociale și profesionale, care nu se cunoșteau înainte, se întâlnesc în incinta, și relațiile de orice natură se stabilesc incomparabil mai ușor între aceștia, asta contribuind la coeziunea grupului. După care treaba (și cheltuiala) dezvoltatorului trece încet-încet în sarcina locatarilor, dacă acesta își face bine treaba și are un foarte specialist în marketing social lângă el. Iar dacă opțiunile sunt limitate – cum era cazul în 2008 cu Central Park și Emerald Residence – rezultatele sunt cele anticipate.
Contractul social
Conceptul de bază al mai tuturor ansamblurilor rezidențiale moderne pentru middle class este să faci un șir compact de blocuri mari și înalte în jurul unui parc privat, cu restul facilităților de incintă (săli de gimnastică, bazin de înot, spa, lounge, comerțuri etc.) distribuite relativ uniform și democratic între blocuri sau unități independente. Și un foarte bun facility management și al tuturor activităților comune, ca să nu fie scăpate costurile de sub control.
Alt ingredient-cheie, absolut fundamental pentru un bun management al vieții comunitare, este contractul social prin care toți locatarii se obligă să respecte cu strictețe regulile grupului: să nu-ți întinzi rufele sau să nu lași lucruri în balcon, să faci aia, să nu faci ailaltă. Or, aici e marea, imensa, fundamentala problemă în România, și enorma, aproape insurmontabila povară a tuturor ansamblurilor rezidențiale de la noi, fie ele mari sau mici: nu se respectă regulile, pe de o parte, dar pe de alta – și infinit mai grav – nu prea poți apela la vreo autoritate care să te apere de acești mitocani și să repună rapid situația la locul ei și sub control.
Câteva cuvinte despre cum se desfășoară viața middle-class-ilor din marile ansambluri rezidențiale puteți găsi în descrierea fiecăruia în parte. Însă vor face subiectul multor studii sociologice, sondaje și documentare pe care le vom publica pe Property Index.
George Butunoiu e un specialist în luxul imobiliar rezidențial, analist, consultant și jurnalist independent. Este creatorul și fondatorul Property INDEX, un sistem complex de evaluare și de ierarhizare a proprietăților imobiliare rezidențiale.
