Impozitarea clădirilor mixte – locuință și sediu de firmă sau PFA – continuă să ridice probleme de intrepretare, deși legislația a fost modificată de două ori în ultima lună. Una dintre neclarități se referă la documentul din care rezultă delimitarea celor două suprafețe: rezidențială, respectiv comercială. Finanțele au explicat, pentru Profit.ro, că atât documentația cadastrală, cât și contractul de spațiu pot sta la baza stabilirii taxelor.
Chiar dacă la sfârșitul lunii trecute au fost aduse clarificări în normele Codului Fiscal cu privire la impozitarea clădirilor mixte, formulările actului normativ au suscitat alte intrebări.
Principala problemă care trebuia lămurită viza clădirile mixte ale persoanelor fizice. Practic, este vorba de locuințele folosite, simultan, ca sediu de firmă sau de PFA. Unele dintre aceste clădiri, cel mai adesea fiind vorba de apartamente de bloc, nu au spațiile delimitate pentru fiecare destinație – rezidențială, respectiv comercială – prin documentația cadastrală sau prin alt document. Din această cauză, a fost introdus criteriul utilităților pentru departajarea clădirilor care nu au suprafețele delimitate. Astfel, cei care decontează/deduc cheltuielile cu acestea se înscriu la destinație nerezidențială, iar restul la rezidențială.
Însă, dacă spațiile afectate celor două scopuri sunt/pot fi delimitate, atunci impozitul se stabilește și calculează pentru fiecare în parte – rezidențial, respectiv nerezidențial – și se însumează.
Numai că legislația nu este precisă nici în această privință. Normele modificate în martie prevăd la punctul 44 că în cazul unei clădiri cu destinație mixtă, atunci când suprafețele pentru fiecare dintre cele două scopuri rezultă din documentația cadastrală, impozitul se calculează prin însumarea valorii calculate pentru fiecare dintre acestea.
Prevederile sunt interpretabile, potrivit unor specialiști în fiscalitate, pentru că ar reieși că delimitarea suprafețelor trebuie să rezulte doar din documentația cadastrală, or în cazul sediilor de firmă sau PFA din apartamente, acolo unde există, delimitarea este în contractele de chirie sau de comodat.
În aceste condiții, unele persoane ar putea trage concluzia că, atâta timp cât nu există un spațiu pentru activitatea economică în documentația cadastrală, atunci suprafețele nu sunt delimitate și, prin urmare, impozitul este rezidențial pentru întreaga clădire. Însă, la punctul următor din norme sunt enumerate alte documente care pot fi folosite la delimitarea spațiilor.
La solicitatea Profit.ro, Ministerul de Finanțe a explicat că “prin documentație cadastrală se înțelege o lucrare cadastrală care cuprinde schița clădirii cu suprafețele distincte pe fiecare încăpere, înregistrată la cartea funciară. De asemenea, potrivit pct. 45 lit. a și b de la Titlul IX din Hotărârea Guvenului nr.1/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.227/2015 privind Codul Fiscal cu modificările și completările ulterioare, delimitarea suprafețelor pentru stabilirea impozitului în funcție de destinația clădirii, rezidențială sau nerezidențială, poate să rezulte și dintr-un contact de închiriere sau de comodat în care se precizează suprafața transmisă pentru desfășurarea activității economice”.
CITEȘTE ȘI Actul normativ care amână termenul de depunere a declarațiilor la taxe locale a fost publicat Clădirile mixte deținute de persoane fizice se pot încadra în trei categorii.
Prima situație este cea a clădirilor mixte unde este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfășoară activitate, iar impozitul este rezidențial. A doua categorie cuprinde clădirile mixte unde este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară activitatea economică, iar suprafețele folosite în scop rezidențial și nerezidențial nu sunt evidențiate distinct. În acest caz, impozitul se calculează ca pentru clădiri nerezidențiale dacă cheltuielile cu utilitățile sunt în sarcina firmei sau PFA sau ca pentru clădiri rezidențiale dacă acestea sunt suportate de persoana fizică.
A treia situație este cea a clădirilor mixte unde este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară activitatea economică, iar suprafețele folosite în scop rezidențial și nerezidențial sunt evidențiate distinct. Delimitarea suprafețelor rezultă din documentul anexat la declarația depusă la organul fiscal local care poate fi contractul de închiriere, de comodat, autorizația de construire și/sau de desființare, după caz, privind schimbarea de destinație a clădirii, în condițiile Legii nr. 50/1991, documentația cadastrală, orice alte documente doveditoare, declarația pe proprie răspundere a proprietarului clădirii dacă nu există alte documente doveditoare.
CITEȘTE ȘI Analiză: Impozitarea firmelor de apartament - când rămâne impozitul ca pentru locuință, când crește și ce documente sunt necesare Pentru clădirile mixte unde spațiile sunt delimitate – prin documentație cadastrală, contract de comodat, de închiriere etc – este necesar un raport de evaluare. Evaluarea se face pentru toată clădirea, urmând că impozitul să se calculeze, conform prorata, pentru partea de clădire afectată activității și rezidențial pentru suprafața din clădire destinată locuinței. Cele două valori se însumează.
Noul regim de impozitare a clădirilor a intrat în vigoare de la 1 ianuarie 2016 și se aplică în funcție de destinația clădirii, în loc de proprietar. Cotele de impozit sunt între 0,08% și 0,2% pentru clădirile rezidențiale și între 0,2% și 1,3%, cu posibilitatea de majorare a cotei maxime cu 50%, pentru clădirile nerezidențiale.
Persoanele juridice, precum și persoanele fizice care dețin clădiri mixte și/sau nerezidențiale trebuie să depună, până pe 31 mai, o declarație la taxe locale, însoțită de documente, pentru a li se stabili impozitul.
