Material realizat de Crina Ciobanu, Partener
Cu o treime din populația lumii trăind astăzi sub carantină, pandemia COVID-19 este un fenomen cu adevărat global, al cărui impact uman și economic, nu doar pe termen scurt, este incontestabil; oamenii stau în case, birourile și spațiile comerciale sunt închise, iar zona de producție stagnează. Odată ce riscul asupra vieții oamenilor se va fi redus, măsuri menite să conducă lumea înapoi către o economie complet funcțională vor fi luate, însă, fără îndoială, va trebui să ne adaptăm, cu toții, la o „nouă normalitate”.
Incertitudinea din economie se menține la un nivel constant, traiectoria revenirii fiind dificil de prognozat. Pe cale de consecință, în lipsa unei abordări unitare la nivel global/european, fiecare țară în parte a luat măsuri individuale, în încercarea de a-și proteja populația și economia în această perioadă extrem de dificilă.
În sectorul imobiliar, în Europa, țări precum U.K., Germania și Franța au suspendat procedurile de evacuare a chiriașilor în cazul neplății chiriei, iar chiriașilor comerciali și rezidențiali li s-au oferit facilități de suspendare sau amânare a plătii chiriei, guvernele acordând în același timp reduceri fiscale proprietarilor de imobile închiriate, care nu își încasează chiria sau o fac eșalonat și cu o întârziere de câteva luni. În SUA cel puțin 34 de state au interzis temporar evacuarea chiriașilor pentru neplata chiriei, în timp ce guvernul federal a emis un moratoriu de 120 de zile privind evacuările din locuințe subvenționate de stat sau dintr-o proprietate cu un credit ipotecar susținut federal. În anumite regiuni ale Asiei, proprietarii au oferit reduceri semnificative la chirii, în timp ce Singapore este în curs de adoptare a unei legi care protejează chiriașii comerciali care nu pot plăți chiria, pentru o perioadă de șase luni.
Urmărește-ne și pe Google News
În România, măsuri similare sunt în discuție încă de la sfârșitul lunii martie când Senatul a adoptat un proiect de lege privind aplicarea unor scutiri de la plată chiriei pentru perioadă aferentă stării de urgentă. În ședința din data de 29 aprilie a fost adoptat de către Cameră Deputaților proiectul de lege într-o formă modificată, care înlocuiește conceptul de scutire de la plată chiriei cu acela de amânare, în anumite condiții, a plătii sumelor datorate de către chiriași pe perioadă stării de urgență, precum și pentru luna următoare celei în care a încetat starea de urgență.
Așadar, potrivit proiectului de lege, operatorii economici, practicanții profesiilor liberale și entitățile juridice de drept privat, a căror activitate a fost întreruptă pe perioadă stării de urgență, sau ale căror venituri sau încasări au scăzut cu cel puțin 15% în luna martie 2020 față de media ultimului an calendaristic, precum și persoanele fizice afectate economic în mod direct sau indirect pe perioadă stării de urgență, pot amâna, la cerere, fără plată de dobânzi și penalități, plată chiriei pentru folosință imobilelor înregistrate că sedii, puncte de lucru sau locuințe.
În aceste condiții, plata chiriilor către locatori va fi efectuată de către organul fiscal teritorial competent, în contul locatorilor, la cererea locatarilor. Pentru a beneficia de amânarea la plata chiriei, categoriile de locatari menționate mai sus sunt obligate să pună la dispoziția organului fiscal teritorial competent orice fel de act justificativ care să ateste imposibilitatea plătii chiriei în perioadă specificată în actul adițional dintre locator și locatar.
De asemenea, pot face cerere de plată către organul fiscal teritorial competent locatorii care îndeplinesc cumulativ următoarele condiții:
- chiria lunară specificată în actul adițional dintre locator și locatar este mai mică sau cel mult egală cu chiria din februarie 2020 și
- valoarea maximă a chiriei lunare din actul adițional este de maximum 10.000 lei pentru operatorii economici pentru fiecare locație și maximum 2.000 lei pentru persoane fizice pentru o singură locație.
Locatarii care beneficiază de facilitatea menționată mai sus sunt obligați să plătească chiriile lunare, a căror plată a fost amânată prin act adițional între locator și locatar, organului fiscal teritorial competent (care a plătit aceste chirii locatorului) eșalonat, în rațe egale, după perioadă în care plată a fost amânată până la 31 decembrie 2020, în caz contrar, organul fiscal teritorial competent putând proceda la executarea silită a creanțelor nerecuperate.
Locatorilor care reduc chiria pe perioadă anului 2020 cu cel puțin 30% față de chiria aferentă lunii februarie 2020 nu le sunt impozitate veniturile din chirii pe perioadă pe care s-a negociat scăderea valorii chiriei, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.
De aceeași facilitate fiscală beneficiază și persoanele fizice care, în anul 2019, au realizat venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere și, începând cu anul 2020, au calificat aceste venituri în categoria veniturilor din activități independente.
În cazul contribuabililor plătitori de impozit pe profit și ai celor care datorează impozitul pe veniturile microintreprinderilor, veniturile din chirii sunt impozabile doar în proporție de 80% din valoarea lor, dacă aceștia reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea chiriei cu cel puțin 20% față de contravaloarea chiriei aferentă lunii februarie 2020. Perioada pe care acești contribuabili pot beneficia de această scutire de impozit este doar perioadă pe care s-a negociat scăderea contravalorii folosinței bunului imobil, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.
Deși o măsură de susținere bine venită pentru toate categoriile de chiriași, trebuie remarcat că actul normativ în discuție nu face nicio diferență între categoriile de chiriași ale căror venituri au fost afectate de pandemie într-o anumită măsură (e.g. proprietarii magazinelor stradale care au ales să își protejeze angajații închizând magazinul, chiriași ai clădirilor de birouri care au optat pentru lucrul de acasă, etc.) și cei ale căror venituri au fost complet înghețate, fiind constrânși de către proprietarii spațiilor comerciale (la rândul lor forțați de prevederile Ordonanțelor Militare) să își închidă complet magazinele de desfacere (i.e. magazinele de desfacere din mall-uri). Nemulțumirile acestora din urmă nu au întârziat să apăra, Organizația Patronala a Retailerilor din România susținând că măsură nu aduce o protecție reală pentru chiriașii care nu utilizează spațiile și nu realizează venituri dar care, la sfârșitul stării de urgență ar trebui să plătească chiria pentru această perioadă.
În întregul context al pandemiei, ce transpare clar încă dinainte de repunerea în mișcare a economiei, este că și sectorul imobiliar va suferi transformări. Putem deja observa că, deși pandemia a accelerat unele tendințe manifestate în piață în trecut, altele au suferit o adevărată reversie. De exemplu, dacă vânzările în spațiul online au înregistrat o creștere majoră, densificarea clădirilor de birouri și chiar a spațiilor locative va fi nu doar stopată, ci reversată. Așadar, era spațiilor deschise imense va apune; Organizația Mondială a Sănătății și-a exprimat deja îngrijorarea și a lansat recomandarea ca aceste spații să fie regândite, reorganizate că spații individuale închise, pentru ca activitatea economică în spațiile de birouri să poată fi reluată în condiții de siguranță.
Deși în prezent există o vizibilitate limitată asupra calendarului etapei următoare, majoritatea companiilor planifica acum reluarea activității. Această fază se va dovedi relativ dificilă, necesitând o anumită etapizare a revenirii pe frontul de lucru și chiar o restructurare a modului de lucru. Businessurile nu se vor putea întoarce la modelul cunoscut înainte de pandemie, ci vor trebui să se reinventeze pentru a fi mai rezistente, adaptându-și modelele operaționale la „noua normalitate”. Capacitatea de adaptare operațională a fiecărui operator economic va fi crucială pentru a se recupera după epidemie, iar revenirea la locul de muncă se va realiza odată cu identificarea soluției optime pentru fiecare business în parte.
De altfel, Institutul Național de Sănătate Publică are în discuție în prezent un ghid de recomandări care urmează să stabilească un standard minimal de măsuri de protecție pentru reluarea activității, ghid care urmează a fi distribuit tuturor angajatorilor. Același ghid cuprinde, pe lângă recomandarea de a asigură distanțarea socială prin eliminarea spațiilor de birouri de tip open-space, și recomandarea implementării lucrului de acasă în domeniile unde acest lucru este posibil. În acest context, cel mai probabil vom asistă la o permanentizare în viitor a lucrului de acasă în cazul companiilor care, forțate de împrejurările din ultimele 2 luni, au fost nevoite să testeze muncă de acasă, constatând că funcționează cu același randament și cu costuri reduse pentru angajator (reduceri în plată utilităților, costuri cu mentenanța etc.).
În concluzie, suntem de părere că vom asista la o trecere de la o amânare a costului chiriilor, la o potențială creștere a costului chiriei cauzată de nevoia de reconfigurare a spațiului necesar pentru acomodarea întregului personal care, însă, poate fi contrabalansata de către angajatori prin implementarea permanentă a unui sistem inteligent de lucru parțial de acasă.
Un material Legal Marketing
