GUEST WRITER Popovici Nițu Stoica & Asociații: COVID-19: Dificultăți financiare. Insolvență

Material realizat de Camelia Pătrașcu, Managing Associate & Marcel Bălțescu, Associate

I. Considerații generale

În România, în contextul determinat de pandemia COVID-19, au fost luate o serie de măsuri legislative prin Decretul nr. 195/2020 de instituire a stării de urgență pe teritoriul României (și foarte recent prin Decretul nr. 240/2020 de prelungire a stării de urgență pe întreg teritoriul României), precum și prin acte normative date în aplicarea decretului.

Indiferent că privim pe termen scurt sau mediu, măsurile luate produc efecte negative asupra unor categorii de agenți economici.

În primul rând, avem în vedere agenții economici care se aflau într-o stare declarată de dificultate financiară sau de insolvență și care erau deja sub protecția Legii insolvenței la momentul instituirii stării de urgență fie (i) prin deschiderea unei proceduri de prevenire a stării de insolvență – concordatul preventiv sau mandatul ad-hoc, fie (ii) prin deschiderea procedurii de insolvență – reorganizare (procedura generală) sau faliment (procedura simplificată).

Întrucât activitatea de judecată a fost redusă semnificativ, este important de stabilit în ce măsură procedurile de insolvență în curs sunt afectate. Totodată, se pune întrebarea în ce măsură activitatea debitorilor insolvenți/administratorilor judiciari poate fi temporizată, astfel încât neexercitarea unor drepturi și obligații în termenul stabilit de lege să nu atragă aplicarea de sancțiuni.

În aplicarea prevederilor din Decretul Prezidențial nr. 195/2020 și pentru asigurarea unei practici prudențiale uniforme, Uniunea Națională a Practicienilor în Insolvență din România (UNPIR) a aprobat la data de 20.03.2020 măsuri care să asigure atât continuitatea serviciilor publice oferite de practicienii în insolvență, cât și protecția sanitară a acestora. Însă, în afara acestora, nu am identificat nicio altă măsură specifică la nivel legislativ prin care să se ofere protecție debitorilor aflați în insolvență, fie prin acordarea de măsuri financiar-fiscale, fie prin modificarea dinamicii activității debitorului insolvent/activității administratorului judiciar.

Într-adevăr, debitorii aflați în insolvență reprezintă o categorie vulnerabilă din perspectiva stabilității economice. Însă, principiile care guvernează procedura insolvenței sunt, inter alia, acordarea unei șanse de redresare eficientă și efectivă a afacerii și maximizarea gradului de valorificare a activelor și de recuperare a creanțelor. Or, în lipsa unor măsuri specifice prin care să se echilibreze situația economică a debitorilor aflați în insolvență în contextul pandemiei COVID-19, tocmai aceste principii nu mai pot fi respectate.

Pe de o parte, șansa dată debitorilor de redresare, astfel cum a fost exprimată printr-un plan de reorganizare aprobat de adunarea creditorilor și confirmat de judecătorul sindic, s-ar putea pierde din motive justificabile economic (nu și juridic) în contextul pandemiei COVID-19. Astfel, programul de plăți al creanțelor anterioare, plata creanțelor curente, continuarea activităților curente după principiul „business as usual” ar putea fi afectate de măsurile luate pentru limitarea efectelor negative ale răspândirii virusului. Mai mult, în unele situații, debitorii aflați procedura de insolvență nu pot beneficia nici de facilitățile acordate de instituțiile de credit și instituții financiare nebancare.

Pe de altă parte, principiul maximizării gradului de valorificare a activelor și de recuperarea a creanțelor poate fi afectat în contextul în care majoritatea operatorilor economici se află ei înșiși în dificultate financiară. Dinamica recuperării creanțelor anticipată prin planul de reorganizare poate fi modificată substanțial. Procedurile de valorificare a bunurilor debitorului insolvent pot suferi și ele modificări de calendar (neefectuarea în timpul preconizat a raportului de evaluare, lipsa participanților la procedurile de licitație), dar și de valoare (lipsa lichidităților în rândul agenților economici, prioritizarea investiților de către terții interesați să achiziționeze activele în condiții normale etc.).

Un debitor insolvent a cărui intenție este de redresare a activității va trebui să găsească pârghii economice (fonduri suplimentare, reeșalonarea unor creanțe, recuperarea creanțelor prin plata de bună-voie, vânzarea activelor în funcție de cerințele pieței) și juridice (modificarea planului de reorganizare, apelare la măsuri sociale pentru angajați, încheierea de convenții cu creditorii) care să îl ajute să depășească toate aceste piedici și să se relanseze economic.

Debitorii insolvenți, ca și administratorul judiciar, vor trebui să continue activitatea cu respectarea termenelor legale, precum și a termenelor asumate prin planul de reorganizare, termenele prevăzute pentru îndeplinirea obligațiilor nefiind suspendate sau amânate pe perioada stării de urgență. Pe de altă parte, procedura de insolvență este temporizată ca urmare a suspendării sau necurgerii termenelor de prescripție și decădere pe durata stării de urgență, potrivit art. 41 din Decret.

În al doilea rând, avem în vedere agenții economici care, deși erau viabili din punct de vedere economic în primul trimestru al anului 2020, fie s-au confruntat ulterior cu o lipsă acută de lichiditate, fiind pe punctul de a intra în incapacitate de plată, fie au fost constrânși temporar să-și înceteze activitatea ori să o reducă drastic, cu aceeași consecință a afectării fluxurilor de lichidități.

Este important de stabilit în ce condiții acești operatori pot beneficia de regimul de protecție al procedurii insolvenței și când ar putea fi judecată o cerere de deschidere a procedurii de insolvență, precum și remediile la care pot apela pentru a evita intrarea în insolvență/faliment.

Având în vedere cele de mai sus, credem că, de lege ferenda, se impune adoptarea unor măsuri de protecție a acestor agenți economici, astfel cum s-a întâmplat deja în alte state. Spre exemplu, în Franța au fost adoptate o serie de măsuri menite să protejeze societățile în dificultate financiară în considerarea faptului că incapacitatea de plată este generată de aceste măsuri de prevenire a răspândirii epidemiei, precum și societățile deja aflate în insolvență, a căror procedură colectivă a fost pusă în primejdie de acest context.

II. Considerații specifice privind operatorii economici în dificultate financiară din cauza pandemiei COVID-19

1. Există proceduri preventive care ar putea fi utilizate de societăți pentru a depăși dificultățile financiare și a evita insolvența?

Da, Legea insolvențeiprevede pentru societățile care se confruntă cu dificultăți financiare și care nu se află încă în stare de insolvență două proceduri preventive: (i) concordatul preventiv și (ii) mandatul ad-hoc. Ambele proceduri implică intervenția instanței.

Un debitor aflat în dificultate financiară poate încerca evitarea insolvenței prin încheierea unui concordat preventiv. Potrivit legii, debitorul poate încheia un contract cu creditorii săi care reprezintă cel puțin 75% din valoarea creanțelor acceptate și necontestate. Debitorul trebuie să propună un plan pentru redresarea sa și plata debitelor, iar creditorii acceptă să sprijine eforturile debitorului de depășire a dificultății financiare în care se află. Acest contract va fi suspus aprobării instanței competente. 

De asemenea, debitorul poate opta pentru mandatul ad-hoc, care este o procedură confidențială. Un mandatar ad-hoc, desemnat de instanță, va negocia cu creditorii în scopul încheierii unei înțelegeri cu unul sau mai mulți dintre aceștia, care să-i permită debitorului să depășească starea de dificultate financiară în care se află. O astfel de înțelegere trebuie încheiată în termen de 90 zile de la desemnarea mandatarului ad-hoc sau procedurile vor fi închise.

2. Poate fi depusă o cerere de deschidere a unei astfel de proceduri preventive pe durata stării de urgență?

Da, o astfel de cerere poate fi depusă în instanță pe durata stării de urgență În Decretul Prezidențial nr. 240/2020 se prevede în mod expres la art. 61 înregistrarea cererilor și în perioada stării de urgență prelungită prin acest decret.

În mod excepțional, doar cauzele de urgență deosebită vor fi judecate în această perioadă. Chiar dacă deschiderea procedurilor de prevenire a insolvenței nu se află printre cauzele expres menționate a fi judecate pe durata stării de urgență, o astfel de cerere ar putea fi formulată de debitorul aflat în dificultate financiară și se va judeca dacă vizează o situație excepțională care poate fi considerată de urgență deosebită.

Spre exemplu, poate fi vorba despre societăți vitale pentru un sector strategic cu implicații în siguranța națională, sănătate publică etc.

În plus, instanța poate decide suspendarea provizorie a procedurilor de executare silită până la pronunțarea unei decizii definitive în cauza respectivă.

3. Este un debitor insolvent obligat să depună o cerere de deschidere a procedurii insolvenței în termen de 30 zile de la apariția stării de insolvență?

Da, obligația debitorului insolvent de a depune o cerere de deschidere a procedurii insolvenței în termen de 30 zile nu a fost abrogată, suspendată sau modificată în niciun fel până în acest moment în contextul pandemiei COVID-19. În Decretul Prezidențial nr. 240/2020 se prevede în mod expres la art. 61 înregistrarea cererilor și în perioada stării de urgență prelungită prin acest decret.

Nerespectarea acestei obligații poate fi considerată infracțiune potrivit Codului penal român, în cazul în care termenul de 30 zile este depășit cu mai mult de 6 luni. Astfel, deși pentru moment cererea debitorului pentru deschiderea procedurii insolvenței ar putea să nu fie judecată, nefiind întotdeauna posibil de justificat situația excepțională de importanță deosebită, în vederea respectării cerințelor legale, un debitor insolvent trebuie să depună cererea de deschidere a procedurii insolvenței în termen de 30 zile de la apariția stării sale de insolvență.

4. În ce condiții poate fi solicitată deschiderea procedurii insolvenței?

Cererea de deschidere a procedurii insolvenței poate fi depusă fie de către debitor, fie de către creditori.

Procedura poate fi deschisă la solicitarea debitorului, dacă dovedește că nu va putea plăti la scadență datoriile exigibile angajate, cu fondurile bănești disponibile la data scadenței, sau dacă există o stare de insolvență în care fondurile disponibile nu sunt suficiente pentru plata debitelor de cel puțin 40.000 RON care sunt certe, lichide și exigibile pentru mai mult de 30 zile. Pe de altă parte, procedura poate fi deschisă la solicitarea creditorilor dacă debitorul nu plătește creanțe în cuantum de cel puțin 40.000 RON în termen de 60 zile de la data scadenței.

Deschiderea procedurii de insolvență nu se află printre cauzele expres menționate a se judeca pe durata stării de urgență.

Cu toate acestea, debitorul aflat în incapacitate de plată poate formula o astfel de cerere, care se va judeca dacă vizează o situație excepțională, considerată de urgență deosebită. Spre exemplu, poate fi vorba despre societăți vitale pentru un sector strategic cu implicații în siguranța națională, sănătate publică etc.

Pe de altă parte, pentru un creditor ar fi mai dificil să justifice situația excepțională și de urgență deosebită care impune deschiderea procedurii de insolvență. Cu toate acestea, un creditor poate avea însă interes să formuleze cererea de deschidere a procedurii de insolvență chiar dacă nu se va judeca de instanțe pe perioada stării de urgență.

5. Dacă sunt membru al organelor de conducere/supraveghere pot lua anumite măsuri extraordinare justificate de pandemia COVID-19/starea de urgență?

Măsurile care vor fi luate de membrii organelor de conducere și de supraveghere trebuie să respecte prevederile legale în vigoare, pandemia COVID-19/starea de urgență neputând fi folosite ca justificare pentru o abordare neconformă. De exemplu, dacă procedurile insolvenței sau falimentului sunt deschise împotriva societății, iar creditorii nu își recuperează integral creanțele, răspunderea personală este angajată dacă aceste persoane au acționat în modul următor:

a. au utilizat bunurile sau creditele societății în folosul propriul sau în folosul unei alte persoane;

b. au dispus, în interes personal, continuarea unei activități care ducea în mod vădit persoana juridică la încetarea de plăți;

c. au utilizat mijloace ruinătoare pentru a procura persoanei juridice fonduri în scopul întârzierii încetării de plăți;

d. în luna precedentă încetării plăților, au plătit sau au dispus să plătească cu preferență unui creditor, în detrimentul celorlalți creditori.

6. Va sprijini Guvernul României societățile care se confruntă cu dificultăți financiare din cauza pandemiei COVID-19?

Da, potrivit decretelor prezidențiale, Guvernul României poate adopta măsuri care să sprijine operatorii economici care activează în sectoarele afectate de pandemia COVID-19. În mod corespunzător, Guvernul poate emite acte normative speciale, prin derogare de la prevederile legale în vigoare, pentru a susține operatorii economici și angajații acestora afectați de pandemie. Anumite măsuri au fost deja adoptate, iar altele pot fi adoptate în continuare.

7. Care sunt măsurile specifice adoptate de Guvern până acum în susținerea societăților care se confruntă cu dificultăți financiare?

Până la acest moment, Guvernul României a adoptat anumite măsuri generale pentru asistarea societăților care se confruntă cu dificultăți financiare din cauza pandemiei COVID-19 și a măsurilor aferente adoptate de autorități. Mai jos câteva din măsurile adoptate:
OUG nr. 29/2020 privind unele măsuri economice și fiscal-bugetare

• Majorarea domeniului de aplicare al garanțiilor statului în legătură cu facilitățile de credit acordate întreprinderilor mici și mijlocii, precum și microîntreprinderilor, inclusiv prin: (i) permiterea ca mai multe facilități de credit să fie eligibile pentru a fi garantate de stat, (ii) majorarea valorii facilității de credit care poate fi garantată de stat, (iii) extinderea obiectului facilității de credit care poate fi garantată de stat;
• Subvenționarea dobânzilor aferente facilităților de credit acordate întreprinderilor mici, mijlocii și microîntreprinderilor pentru finanțarea capitalului de lucru și a investițiilor;
• Pe durata stării de urgență, întreprinderile mici și mijlocii cărora le este emis un certificat de situație de urgență beneficiază de amânarea la plată a serviciilor de utilități și a chiriei pentru imobilul cu destinație de sediu social și de sediu secundar.

OUG nr. 30/2020 pentru modificarea și completarea unor acte normative, precum și pentru stabilirea unor măsuri în domeniul protecției sociale în contextul situației epidemiologice determinate de răspândirea coronavirusului SARS-CoV-2

• Pe durata stării de urgență, pentru perioada suspendării temporare a contractului de muncă în cazul reducerii sau întreruperii activității ca urmare a efectelor pandemiei COVID-19, indemnizațiile de care beneficiază angajații în valoare de 75% din salariul de bază se suportă din bugetul asigurărilor pentru șomaj, dar nu mai mult de 75% din salariul mediu brut prevăzut de lege. Însă, doar anumiți angajatori sunt eligibili să beneficieze de aceste facilități și doar în anumite condiții prevăzute în actul normativ.

OUG nr. 33/2020 privind unele măsuri fiscale

• Anumite societăți beneficiază de o bonificație calculată asupra impozitului pe profit sau impozitului pe venit datorat, după caz, dacă impozitul respectiv este plătit până la o anumită dată.

OUG nr. 37/2020 privind acordarea unor facilități pentru creditele acordate de instituții de credit și instituții financiare nebancare anumitor categorii de debitori

• Anumiți debitori din contracte de credit, ale căror venituri au fost afectate direct sau indirect de pandemia COVID-19, pot beneficia de suspendarea obligației de plată a ratelor scadente aferente împrumuturilor (rate de capital, dobânzi și comisioane) pentru o perioadă de până la 9 luni, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.

Cu excepția facilităților prevăzute de OUG nr. 37/2020, aceste măsuri pot fi accesate și de debitorii în insolvență, neexistând restricții în acest sens.

Din moment ce evoluția mediului economic se schimbă de la o zi la alta, în special datorită restricțiilor impuse progresiv de statul român și de autoritățile publice, măsurile luate până acum ar putea fi extinse.

III. Considerații specifice privind situația operatorilor economici aflați în procedura insolvenței

1. Starea de urgență suspendă procedurile de insolvență aflate în curs de desfășurare?

Nu. Procedura de insolvență va continua, cu toate că vor apărea o serie de modificări.

Ca urmare a suspendării de drept a judecății în cauzele civile pe durata stării de urgență, ca regulă, judecătorul-sindic nu va mai acorda termene pentru exercitarea controlului asupra procedurii conform art. 59 alin. (3) din Legea nr. 85/2014.

Similar, în ceea ce privește cererile de competența judecătorului-sindic, vor fi soluționate numai cauzele de urgență deosebită, respectiv:

• cererile de emitere a unei ordonanțe președințiale;
• cererile formulate în cazuri urgente, care ar pune în pericol activele debitorului, de suspendare provizorie a procedurilor de executare silită a bunurilor debitorului până la pronunțarea hotărârii cu privire la cererea de deschidere a procedurii,
• incidentele procedurale în cauzele care se judecă pe durata stării de urgență, inclusiv cererile de îndreptare, lămurire și completare a hotărârii;
• orice alte cereri care vizează situații excepționale, considerate de urgență deosebită de către instanță, de la caz la caz.

2. Pot fi convocate Adunarea Creditorilor și Comitetul Creditorilor pe durata stării de urgență?

Da. Suspendarea procedurilor judiciare nu afectează posibilitatea de convocare a Adunării Creditorilor, respectiv a Comitetului Creditorilor. Cu toate acestea, participanții la procedura insolvenței trebuie să aibă în vedere măsurile de disciplină sanitară instituie în contextul pandemiei COVID-19, fiind recomandat la nivelul UNPIR ca adunările să aibă loc prin utilizarea cu prioritate a mijloacelor de comunicare electronică.

Termenul de formulare a contestațiilor împotriva hotărârilor adoptate de aceste organe se suspendă, în temeiul art. 41 din Decretul Prezidențial. În cazul în care asemenea contestații ar fi formulate, deoarece nu sunt prevăzute expres printre cauzele de urgență deosebită, aceste cauze ar putea să nu fie soluționate de instanță decât după încetarea stării de urgență. Totuși, în situații excepționale în care hotărârile sunt susceptibile de a produce prejudicii ireversibile, contestațiile formulate împotriva lor ar trebui considerate cauze urgente și soluționate fără a aștepta încetarea stării de urgență.

Nu este exclusă posibilitatea formulării de către creditorul interesat a unei cereri de ordonanță președințială pentru luarea unor măsuri vremelnice până la soluționarea contestației sale, mai ales în situația în care trecerea timpului ar face inutilă soluționarea contestației.

3. Administratorul judiciar este scutit de îndeplinirea atribuțiilor sale pe durata stării de urgență?

Nu. Activitatea debitorului aflat în insolvență continuă să se desfășoare, iar administratorul judiciar este obligat să își îndeplinească obligațiile prevăzute de Legea insolvenței, cum ar fi obligația de a publica lunar un raport de activitate, obligația de avizare sau autorizare a actelor, operațiunilor sau plăților efectuate de debitor sau obligația de a soluționa cererile de plată a creanțelor curente.

Neîndeplinirea din culpă sau cu rea-credință a atribuțiilor sale poate atrage sancționarea acestuia de către judecătorul sindic cu o amendă judiciară și/sau plata de despăgubiri.

Refuzul administratorului judiciar de a-și îndeplini atribuțiile poate reprezenta chiar un motiv temeinic pentru înlocuirea acestuia, în condițiile art. 57 alin. (4) din Legea nr. 85/2014, însă există riscul ca cererea de înlocuire să fie soluționată numai după încetarea stării de urgență. Totuși, atunci când pune în primejdie averea debitorului sau riscă să producă prejudicii ireversibile altor persoane, cererea ar putea fi considerată de urgență deosebită și soluționată pe durata stării de urgență.

Cu toate acestea, există anumite situații în care termenele de îndeplinirea a obligațiilor sunt suspendate pe perioada stării de urgență.

4. Sunt suspendate termenele de întocmire și publicare a tabelului preliminar de creanțe sau a tabelului definitiv?

Nu. Administratorul judiciar este obligat să respecte termenele de întocmire și publicare a tabelului preliminar de creanțe sau a tabelului definitiv.

Cu toate acestea, data la care încep să curgă aceste termene este afectată de termenul de formulare a cererilor de înregistrare la tabelul preliminar de creanțe, respectiv de termenul de formulare a contestațiilor la tabelul preliminar, care sunt termene de decădere. Prin urmare, dacă termenul de formulare a cererilor de înregistrare a creanței sau de formulare a contestației la tabelul preliminar nu expirase la data de 16 martie 2020, atunci acesta se suspendă, cu consecința decalării corespunzătoare a termenelor de depunere a tabelelor. Acest fapt poate conduce la afectarea posibilității de încadrare în durata maximă a perioadei de reorganizare de 12 luni, termen nemodificat de legiuitor în contextul stării de urgență.

5. Termenul de denunțare unilaterală a contractelor în derulare de către administratorul judiciar se suspendă pe durata stării de urgență?

Da, termenul de 3 luni prevăzut de art. 123 alin. (1) din Legea insolvenței este calificat expres de lege ca fiind un termen de prescripție extinctivă. Prin urmare, acest termen este suspendat pe întreaga durată a stării de urgență.

6. Termenul pentru formularea acțiunilor în anularea unor acte frauduloase de către administratorul judiciar se suspendă pe durata stării de urgență?

Da, termenul prevăzut de art. 118 alin. (1) din Legea insolvenței, este un termen de prescripție extinctivă. Acest termen este suspendat pe întreaga durată a stării de urgență.

7. Termenul de depunere a planului de reorganizare se suspendă pe durata stării de urgență?

Da, întrucât reprezintă un termen de decădere. Or, toate termenele de decădere au fost suspendate pe durata stării de urgență.

8. Plata creanțelor curente se suspendă pe durata stării de urgență?

În principiu, nu. Debitorul în insolvență rămâne ținut să achite creanțele curente devenite scadente pe durata stării de urgență, cu excepția acelor creanțe pentru care anumiți debitori beneficiază de amânare la plată în condițiile stabilite prin actele normative adoptate în actualul context (e.g. amânarea la plată, în ce privește IMM-urile, a chiriei pentru imobilul cu destinație de sediu social sau de sediu secundar sau a serviciilor de utilități potrivit OUG nr. 29/2020).

Neplata unei creanțe curente în valoare de cel puțin 40.000 de lei, certe, lichide și exigibile, mai veche de 60 de zile, dă posibilitatea titularului să solicite trecerea la faliment.

Cererea de deschidere a procedurii falimentului nu intră însă în cele expres prevăzute de a se judeca în perioada stării de urgență si nici nu reprezintă, de regulă, o situație excepțională și de urgență deosebită. Însă, la momentul reluării cursului normal al activității instanțelor, astfel de cereri vor fi judecate, iar debitorul insolvent va putea evita intrarea în faliment prin plata creanței până la data termenului de judecată.

În cazul în care debitorul în insolvență nu poate achita astfel de creanțe, pentru a evita riscul de trecere la faliment, este recomandat să încerce încheierea unor convenții de plată cu acești creditori (mai ales dacă deține și un certificat de situație de urgență).

9. Îndeplinirea obligațiilor stabilite prin planul de organizare confirmat se suspendă pe perioada stării de urgență?

Nu. Debitorul este în continuare obligat să își execute obligațiile asumate prin planul de reorganizare și să respecte programul de plăți astfel asumat.

În cazul în care debitorul nu mai poate respecta planul de reorganizare, este posibilă modificarea acestuia, inclusiv în sensul prelungirii sale, însă numai cu aprobarea adunării creditorilor și cu confirmarea judecătorului-sindic.

Confirmarea modificării planului nu este expres prevăzută printre cererile de urgență deosebită, deci există posibilitatea ca aceasta să nu fie soluționată decât ulterior încetării stării de urgență, cu excepția cazului in care instanța consideră că o astfel de cerere prezintă urgență deosebită.

10. Poate administratorul judiciar, atunci când debitorul are calitatea de proprietar al unui imobil, să rezilieze contractul atunci când locatarul nu a achitat chiria datorată?

De regulă, da. Cu toate acestea, chiar dacă contractul este reziliat, pe perioada stării de urgență nu este posibilă evacuarea silită a locatarului, deoarece aceste proceduri au fost suspendate. În această perioadă, evacuarea este posibilă numai în mod amiabil.

Prin excepție, contractul nu poate fi reziliat pentru neplata chiriilor care ar fi devenit exigibile pe perioada stării de urgență potrivit contractului, atunci când locatarul este dintre cei prevăzuți de art. X din OUG nr. 29/2020, iar imobilul îi servește drept sediu principal sau secundar. În acest caz, întrucât obligația de plată nu este exigibilă, înseamnă că nu există o neexecutare, deci nu sunt îndeplinite condițiile rezilierii.

11. Poate administratorul judiciar, atunci când debitorul are calitatea de proprietar al unui imobil, să denunțe unilateral contractul de locațiune atunci când chiria primită este inferioară celei practicate pe piață?

Denunțarea unilaterală a contractului este posibilă atunci când chiria este inferioară celei practicate pe piață, în condițiile art. 128 din Legea nr. 85/2014. Această concluzie este valabilă inclusiv atunci când imobilul este folosit ca sediu social sau sediu secundar, iar locatarul este o entitate care beneficiază de amânarea la plată a chiriei în condițiile art. X din OUG nr. 29/2020 iar cuantumul chiriei amânate este inferioară chiriei practicate pe piață.

Cu toate acestea, chiar dacă contractul este denunțat, pe perioada stării de urgență nu este posibilă evacuarea silită a locatarului, deoarece aceste proceduri au fost suspendate. În această perioadă, evacuarea este posibilă numai în mod amiabil.

Notă: Prezenta analiză se bazează pe prevederile legale în vigoare la data de 16 aprilie 2020, fiind supusă oricăror modificări impuse de actele normative adoptate ulterior.

Un material Legal Marketing