Cum în SUA retailerii au anunțat că vor închide numai în acest an 8.640 de puncte de vânzare, în condițiile expansiunii comerțului online, mall-urile fac investiții importante pentru a reconfigura în spații de agrement magazinele părăsite. O predicție-șoc a One Bank spune că în următorii 5 ani nu mai puțin de un sfert din mall-urile americane se vor închide în următorii 5 ani.
Vânzările Amazon.com au urcat de aproape 10 ori în perioada post-criză, la 135,99 miliarde dolari în 2016, față de numai 14,84 miliarde dolari pe vârful precedentului „boom” economic din anul 2007. Este simptomatic pentru avansul comerțului online în piața retail, care pune la încercare nu numai retailerii tradiționali, dar și dezvoltările imobiliare care îi găzduiesc.
Un reportaj Bloomberg pune în evidență dificultățile cu care se confruntă mall-urile pe măsură ce tot mai multe magazine sunt evacuate de comercianți. Proprietarul Newgate Mall din orașul Ogden, statul Utah, va investi 500.000 de dolari în renovarea zonei de restaurante rămasă demodată a complexului comercial, într-o încercare de a-i ademeni pe proprietarii de restaurante și cumpărătorii care vor să mănânce. Plățile chiriilor nu vor suplini nici pe departe costurile de renovare, dar proprietarul mall-ului, compania Time Equities, spune că nu aceasta este ideea. Ideea este să supraviețuiască!
Zona de restaurante va fi parte a vieții complexului comercial cu o suprafață totală de 67.000 de metri pătrați și va fi în măsură să sporească traficul, spune Ami Ziff, director la nivel național pentru retail la Time Equities, firmă cu sediul în New York. Compania care a cumpărat Newgate Mall anul trecut pentru 69,5 milioane dolari este una dintre cele care încearcă să elaboreze un nou model pentru mall-uri în era lui Amazon.
Costurile sunt ridicate, pentru că amenajările de distracție sunt mai scumpe decât pentru spațiile comerciale clasice. Companiile transformă totul în restaurante, baruri, terenuri de mini-golf, săli de gimnastică și pereți de escaladă în efortul de a atrage clienții aparent mai interesați de distracție decât ce cumpărarea de haine și electronice.
Noii chiriași din acest domeniu vor plăti chirii mai mari decât lanțuri de retail precum Macy’s și Sears care se zbat în momentul de față, spune Handel St. Juste, analist la divizia americană a companiei financiare nipone Mizuho Securites. „Matematica este destul de evidentă, dar există riscuri. Nicicând nu s-a făcut așa ceva la o asemenea scală”, a afirmat el.
Nu este numai un triumf al comerțului online. Se sparge un balon imobiliar
Cu toate riscurile, pare a fi singura șansă. Pentru anul 2017 au fost anunțate închideri ale 8.640 de puncte de vânzare ale companiilor de retail, potrivit datelor agregate de Credit Suisse și preluate de Zero Hedge, cu cei mai grăbiți să evacueze firmele Payless și Rado Shack, având în plan abandonarea a 800 de spații comerciale și respectiv 550 de magazine.
Este cel mai ridicat ritm de până acum. Precedentul record, din anul șocului financiar 2008 abia era de 6.200 de puncte de vânzări închise. Brokerul imobiliar Cushman & Wakefield Inc. anticipează încă un nou record anul viitor, de 13.000 de magazine care vor trage definitiv oblonul. Este contextul în care One Bank face o predicție-șoc: într-un interval de 5 ani, nu mai puțin de un sfert din mall-urile americane vor dispărea.
Pentru Richard Hayne, CEO la retailerul britanic de îmbrăcăminte Urban Outfitters, nu este vorba numai despre o consecință a competiției comerțului online, ci și de o implozie a industriei de real estate pe segmentul comercial. „Mii de uși s-au deschis și chiriile au explodat. Aceasta a creat un balon speculativ, ca și în rezidențial, iar acum bula se sparge”, a declarat acesta.
Vulnerabilitate la plecarea unui singur client
O duzină de retaileri au dat faliment în acest an în SUA, ceea ce pune presiune pe industria de real estate. Tendința este de majorare a costurilor de operare, în condițiile în care spațiile de distracție sunt mai greu de întreținut decât simplele spații comerciale.
Mall-urile din suburbii par părăsite, după ce americanii și-au schimbat obiceiurile, iar multe dintre acestea trebuie să se reinventeze. Modelul de business uneori este vulnerabil față de plecarea unui singur client. „Dacă Sears închide, trebuie să reinventezi acea parte a mall-ului. Și, reinventând acea parte a mall-ului, practic trebuie să faci o nouă dezvoltare a întregului mall”, explică Cedrik Lachance, analist la compania de cercetare a pieței Green Street Advisors.
Rata de neocupare crește la 8,1%
Jeffrey Langbaum de la Bloomberg Intelligence spune că multe companii care operează mall-urile nici măcar nu dispun de cash-ul necesar pentru a face față lucrărilor de care este nevoie după închiderile neîntrerupte de magazine.
Giganți precum Simon Property Group din Indianapolis, cel mai mare proprietar de mall-uri în SUA este bine poziționat, potrivit Green Street, pentru a absorbi astfel de șocuri, dispunând de resurse de la dezvoltările de real succes și care pot fi redirecționate către complexurile comerciale care trebuie reinventate. Pentru Simon, costurile de renovare au reprezentat anul trecut 7,6% din profitul operațional, mai mult decât duble față de cele de 3,5% din câștigul din exploatare din 2010, dar într-o reducere semnificativă față de efortul din 2015 care s-a ridicat la 16,6% din rezultatul net din activitatea de bază.
Rata de neocupare în mall-urile americane a urcat la 8,1% în al 2-lea trimestru, de la 7,9% în primele 3 luni ale anului, după închiderile masive operate de Macy’s, potrivit furnizorului de date de piață Reis Inc. Un nou val vine, cu replierea retailerului J.C. Penney.
Time Equities cumpără mall-uri demodate și le renovează, scopul final fiind atragerea traficului clienților și, implicit ridicarea vânzărilor chiriașilor. „Nu este totdeauna o știință exactă cuantificarea randamentului investiției când este vorba de renovări și redezvoltări”, spune Ziff, reprezentantul companiei. „Fiecare proprietate are povestea ei.”
