Cel mai mare jucător din piața imobiliară din România, NEPI Rockcastle a suferit un declin de aproape 15% la nivelul capitalizării bursiere într-o singură zi. Investitori care au vândut acțiunile în lipsă, mizând pe scădere, au eliberat informații conform cărora compania a avut în 2017, de fapt, pierderi de peste 40 milioane euro, față de profitul raportat de aproape 285 milioane euro. Acuzațiilor de falsuri contabile li se adaugă altele de manipulare a pieței. Compania înregistrată în Africa de Sud neagă alegațiile, însă vânzările pe cele mai mari volume de la listare arată că piața a luat în serios raportul privind prezumtiva fraudă.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
NEPI Rockcastle, cel mai mare investitor în sectorul imobiliar din România după numărul de centre comerciale și sedii de birouri și cea mai mare companie imobiliară din Europa Centrală și de Est, este prezent în România din 2008. Grupul a rezultat din fuziunea fondului sud-african New Europe Property Investments și Rockcastle Global Real Estate din Mauritius, tranzacție ce a creat cel mai mare jucător pe piața imobiliară din Europa Centrală și de Est (ECE), cu active de peste 5 miliarde de euro, din care aproape 2 miliarde de euro în România. NEPI Rockcastle deține în România 24 centre comerciale (circa un sfert din stocul modern din țară), 5 clădiri de birouri și 2 proiecte industriale, portofoliul fiind detaliat mai jos.
Stă NEPI Rockcastle, unul dintre coloșii imobiliari ai României, pe picioare de lut? „Un grup de persoane care văd altfel lumea” – așa cum se autodenumesc cei de la compania de investigare a pieței Viceroy Research – au reușit să o răstoarne cu fundul în sus. Un raport-șoc de 50 de pagini, popularizat prin mesaje pe Twitter, a doborât pe bursa de la Johannesburg jucătorul cu cele mai mari dețineri de mall-uri și dezvoltări de hipermaket-uri din România.
28 noiembrie - Profit Financial.forum
„Câștiguri ireconciliabile internațional, îmbogățirea managementului prin fuziuni și achiziții, înșelarea investitorilor prin analize care induc în eroare și respingerea investigațiilor independente”, este mesajul care a transmis unda cutremurului bursier către investitori.
Horsing Around in the Stable - Viceroy’s report on NEPI Rockcastle is now live $NRP #JSE.https://t.co/dDV2skYYYo
— Viceroy (@viceroyresearch) November 28, 2018
Irreconcilable international earnings, enriching mgmt through M&A, hoodwinking investors through misleading analysis via rejection of independent investigation. pic.twitter.com/4wB05a9Gfm
Ordinele de vânzare s-au precipitat încă de la debut, iar tendința negativă a tins să se exacerbeze pe parcursul orarului de tranzacționare. Închiderea a fost cu 14,07% sub referință, iar intraday declinul a fost chiar și de peste 15% într-o ședință în care pe acest emitent au fost consemnate volume record, conform datelor furnizate de investing.com.
Interfață a unui vehicul al unor investitori care au intrat short, pariind pe scăderea acțiunilor NEPI, cei de la Viceroy Research denunță raportări înșelătoare cu privire la parametrii financiari ai deținerilor din România, o contabilitate incompatibilă cu standardele internaționale IFRS, o alcătuire aparent inexplicabilă a grupului, manipulări de piață pentru ridicarea artificială a prețului acțiunilor și falsificarea cererii, scheme perverse de remunerare a managementului. În raportul citat apare și numele fostului președinte UniCredit Bank, Dan Pascariu, comentariile aparent ironice implicând că acesta ar fi fost „neglijent” când a trecut cu vederea activitatea de la schimbarea acționariatului NEPI.
Ce spun cei de la NEPI
În timpul zilei, NEPI Rockcastle a venit cu un comunicat către investitori în care, în esență, neagă informațiile și alegațiile făcute în documentul care i-a prăbușit acțiunile. Astfel, cei de la Viceroy nu au contactat niciodată compania pentru a obține puncte de vedere legate de acuzații. Raportul ar conține erori factuale numeroase, informații care induc în eroare și afirmații false.
Cei de la NEPI spun că au demonstrat transparență față de acționari în acord cu cerințele legale și cele mai bune practici, iar compania se gândește să ia măsuri împotriva părților care prezintă informații înșelătoare. Emitentul listat pe Bursele de la Amsterdam și Johannesburg urmează să vină cu un raport extins.
Cum vede piața „la cald”
Comunicatul a venit târziu pentru a împiedica scăderea acțiunilor, iar volumele sugerează că investitorii chiar se gândesc la faptul că ceva ar putea fi putred. Un investitor scrie că mai prudentă este așteptarea până la clarificări, achizițiile pe acest picaj fiind imprudente. Warren Thompson, jurnalist sud-african, a caracterizat pe Twitter raportul celor de la Viceroy drept „echilibrat și credibil”.
Cy Jacobs, co-fondator al companiei de admnistrare a activelor financiare 36ONE din Africa de Sud și manager de fond de hedging, scrie la rândul său: „Suntem încă în procesul de a analiza raportul Viceroy despre NEPI. Viziunea noastră inițială este că raportul este solid și concluziile trase apar să fie justificate.”
We are still in the process of analyzing the Viceroy Report on Nepi. Our initial view is that the report is compelling as the conclusions drawn appear to be justified. The report echos the concerns we had and continue to have about the entire Resilient Group.
— Cy Jacobs (@Cy36ONE) November 28, 2018
Bloomberg a preluat informațiile și a venit cu o știre care menționează datele din raport conform cărora, deși NEPI Rockcastle a raportat investitorilor de pe bursă că a obținut în România anul trecut un profit net de 284,87 milioane euro, în realitate, cifrele agregate ale societăților din componența grupului ar indica o pierdere de peste 40 milioane de euro.
Viceroy a pus, într-adevăr, la dispoziția investitorilor, pe Twitter, datele preluate de pe portalul Ministerului Finanțelor Publice din România în format .pdf, după cum a făcut și un document separat cu aceste date centralizate, în care Mega Mall figurează ca cea mai mare „gaură” financiară.
Înainte de prăbușirea de ieri, acțiunile NEPI Rockcastle se tranzacționau cu premium față de activele nete raportate, iar unii investitori le caracterizau drept scumpe. Raportul Viceroy spune că a afirma despre acestea că sunt supraevaluate era o exprimare eufemistică. În opinia lor, prețul nu este format în urma unei activități de piață normale, ci din activități deliberate, adesea ascunse de management și de persoane din zona acționarilor relevanți.
NEPI Rockcastle a rezultat din fuziunea anul trecut dintre New Europe Property Investments din Africa de Sud și Rockcastle Global Real Estate din Mauritius, tranzacție ce a creat cel mai mare jucător pe piața imobiliară din Europa Centrală și de Est (ECE).
Portofoliul NEPI din România mai cuprinde Promenada Mall, City Park Constanta, Shopping City Timișoara, Iris Titan Shopping Center Bucuresti, Brăila Mall, Shopping City Deva, Shopping City Galați, Vulcan Value Centre Bucuresti, Pitesti Retail Park, Shopping City Targu Jiu, Severin Shopping Center, galerii comerciale și Aurora Shopping Mall Buzău, Floreasca Business Park, The Lake View, City Business Centre (Timișoara), The Office (Cluj) și proprietățile pe segmentul de logistică Râșnov Industrial Facility și Otopeni Warehouse.
Anterior a fost anunțat că Grupul NEPI Rockcastle a obținut din activitatea de pe piața românească un profit înainte de taxare de 285 milioane euro în 2017, în creștere cu aproape 30% comparativ cu anul anterior, pe fondul majorării veniturilor din chirii la circa 133 milioane euro și al extinderii portofoliului de proprietăți. Cel mai scump activ al grupului în România este Mega Mall din București evaluat la peste 300 de milioane de euro, cu 60 de milioane de euro mai mult decât în 2016.
Un sistem de fortificații ciudat, prezumtiv șubred
Shorterii contestă structura grupului ale cărui companii au dețineri încrucișate de acțiuni, aparent singurul obiectiv fiind acela ca investitorii să nu vadă care este valoarea reală a indicatorului P/Bv care raportează prețul acțiunii la valoarea contabilă.
Cele 4 companii majore ale grupului sunt Resilient, Fortress, NEPI Rockcastle și Greenbay, iar „săpăturile” în datele contabile realizate de cei de la Viceroy i-au condus la configurarea unei scheme a grupului. Sistemul de fortărețe al sud-africanilor cu dețineri în România a fost cartografiat de investigatori așa cum se vede în graficul de mai jos.
Urmărind schemele deținerilor încrucișate, cei de la Viceroy au găsit ca unul dintre cei mai relevanți jucători pe lângă acționarul principal entitatea Siyakha Education Trust.
Pe baza examinării raporturilor din acționariatele întretăiate, autorii raportului susțin că veniturile din deținerile directe de proprietăți ale NEPI Rockcastle reprezintă mai puțin de jumătate, iar restul este reprezentat de veniturile atribuibile din Fortress și Resilient, iar Resilient are, de asemenea, aproape jumătate din venituri bazate pe terțe părți.
Pentru Viceroy este ceva neobișnuit întrucât fondurile de investiții imobiliare de tip REIT se bazează, de obicei, pe veniturile din deținerile directe de proprietăți.
În opinia autorilor raportului, companiile nu sunt consolidate în primul rând pentru că astfel se creează un set de terțe părți prin care prețurile grupului și volumele pot fi manipulate.
Aparent, la NEPI Rockcastle, entitate care deține, între altele, Promenada Mall, Mega Mall, Pitești Retail Park și Timișoara Shopping City, s-ar derula, spun shorterii, o schemă frauduloasă denunțată și explicată încă dn anul 2012 de miliardarul american George Soros în materialul „Alchimia fondurilor imobilare de tip REIT”.
Problema era amplificată de faptul că investitorii de pe bursă au plătit pentru acțiunile NEPI un preț premium, iar entitatea la rândul ei plătește preț premium celorlalte companii din grup pe care le deține.
Cei de la Viceroy au mai pus umărul la prăbușirea unei companii
Cine sunt cei de la Viceroy? Compania de cercetare și investigații, ai cărei reprezetanți au intrări short, pariind pe scăderea unor acțiuni, este una preocupată de baloanele speculative, de entitățile inflamate artificial. Chiar numele trădează acest lucru, Viceroy venind de la denumirea unui tip de lalea care în timpul maniei speculative a bulbilor de lalea din anul 1637 ajunsese să coste 3.000-4.200 de florini, echivalentul plății muncii pe 10-14 ani a unui meșteșugar iscusit.
Viceroy afișează, de altfel, pe contul de Twitter un tablou al lui Jan Brueghel cel Tânăr care înfățișează activitatea frenetică a unor maimuțe înnebunite de lalele, trimitere la comportamentul irațional al olandezilor din timpul balonului speculativ de acum aproape 4 veacuri.
Viceroy Research și-a câștigat notorietatea în urmă cu un an, când a publicat un raport despre nereguli contabile ale retailerului sud-african Steinhoff International Holdings NV care a antrenat prăbușirea spectaculoasă a acțiunilor companiei. Documentul a menționat și o serie de tranzacții cu terții menite să conducă la inflamarea artificială a valorii activelor, schimburi acum aflate sub investigarea unor auditori de la PwC.
Shorterii denunță și cazul celui mai mare încasator de chirii din piața de retail românească o schemă asemănătoare. Astfel, sunt tranzacții dintre entitățile din grup care nu servesc aparent niciunui scop economic evident (considerând natura și frecvența acestora).
„Aceste tranzacții, în opinia noastră, au un singur scop: să inflameze artificial prețurile companiilor din grup și să majoreze volumele de tranzacționare”, scriu cei de la Viceroy. „Credem că proprietari cu influență și managementul-cheie din grup intreprind acțiuni în mod deliberat care să aducă prețurile companiilor din grup peste valoarea activelor nete.”
Acuzații de manipulări ale pieței de capital
Miza ar fi reprezentată inclusiv de simularea volumelor, astfel încât să atragă investitori care replică pasiv structurile indicilor și realizează plasamente pe acțiunile companiilor cu capitalizare mare și lichiditate ridicată.
Viceroy prezintă câteva cazuri în care din maniera de tranzacționare se vede că societățile Resilient și Greenbay au plasat ordine pentru a simula existența unei cereri consistente, însă ulterior pe terminalele bursiere aceleași cantități apar ca fiind anulate. Un exemplu este din ședința de tranzacționare de la Johannesburg din 29 ianuarie 2018.
Explicația pentru aceste ordine mari plasate chiar înaintea licitației și apoi retrase este simplă pentru autorii raportului: „Credem că aceste cantități reprezintă o reclamă falsă pentru BID-ul acestei companii și o încercare de a majora fals cererea (și prețul acțiunilor acestor firme).”
Cei de la Viceroy prezintă numeroase documente și desfac schemele de remunerație a managementului pentru a arăta stimulentele perverse introduse care leagă câștigurile șefilor de evoluția acțiunilor NEPI la bursă, dar și faptul că membri din „board of trustees” nu au fost independenți, ci angajați sau foști lucrători din cadrul unor companii ale grupului.
Amintiri din trecut. O poveste cu bancherul Dan Pascariu
Suspiciunile celor care mizează pe scăderea acțiunilor companiei cu importante dețineri în imobiliarul românesc sunt almentate și de faptul că deja acest conglomerat din real estate a avut un acționariat implicat în fraude.
Fostul președinte al NEPI, Dan Pascariu, spune raportul, ar fi fost implicat în antrepriza românească în real estate CEEIF, finanțată de Peregrine Financial, o fraudă realizată de Russell Wasendorf. NEPI a cumpărat activele de la CEEIF înainte ca frauda Peregrine Financial să iasă la iveală.
Cei de la Viceroy pun în discuție condițiile lichidării CEEIF și lipsa de interes pentru recuperarea pierderilor. „Având în vedere implicarea lui Pascariu ca acționar și finanțator prin UniCredit, unde era președinte la acel moment, ar fi însemnat că a fost extrem de neglijent să nu detecteze o asemenea activitate”, scriu pe Twitter autorii raportului, aparent un comentariu ironic.
Retragerea vine după o perioadă de 9 ani în care a fost în conducerea NEPI Rockcastle și a predecesorului New Europe Propery Investments, el hotărând să nu mai candideze pentru un nou mandat la Adunarea Generală a acționarilor din 28 august. Pascariu a fost numit ca președinte non-executiv al NEPI în 2009.
Semne de întrebare despre El Dorado-ul imobilar românesc dn țara aurului și diamantelor
Pascariu este singurul nume românesc ce apare momentan în scandal. Trimiterile din document fac, însă, trimitere la mai multe prezumtive nereguli din companiile din România. Astfel, termenele de colectare ale creanțelor sugerează că arieratele ar fi substanțiale, departe de rata de colectare de 99,9% pe care o raportează NEPI Rockcastle pentru proprietățile sale din România.
Suspiciunile sunt cu atât mai mari cu cât compania sud-africană ar fi refuzat o cerere a unor acționari minoritari de a fi efectuat un audit independent care să includă date detaliate despre arierate, negocierile în curs și acte ale managementului.
Prăbușirea cotației la Johannesburg arată un scepticism ridicat în piață. Nic Norman Smith, Chief Investment Officer la Lentus Asset Management, societate de administrare a activelor financiare din Africa de Sud, scrie pe Twitter că este îndoelnică tranzacționarea cu premium a proprietăților din Europa de Est având în vedere criza structurală din industria de retail, riscurile politice și faza avansată a ciclului economic pe care îl parcurgem la nivel mondial.
