Directorul executiv adjunct al Globalworth, cel mai mare proprietar de sedii pentru firme din România, spune că o criză similară celei din 2008 este puțin probabil să se repete, deoarece economia românească are substanță, iar multinaționalele stabilite aici „nu își vor face bagajele“ într-un moment de declin.
Specialiștii imobiliari vorbesc despre 2019 ca fiind un an în care se va realiza o schimbare de paradigmă, în care suprafața clădirilor de birouri rămase goale se va majora considerabil.
„Strategia noastră de investiție este agresivă și defensivă în același timp. Agresivă în privința expansiunii și defensivă în privința tipului de produs pe care îl cumpărăm. Nu cred că va urma o criză similară celei de acum zece ani, bineînțeles că este un ciclu și vom asista la o încetinire a creșterii, dar jucătorii cu un flux de capital sustenabil, cu active bine localizate și grad redus de îndatorare nu se vor confrunta cu probleme“, a declarat Dimitris Raptis, Deputy Chief Executive Officer și Chief Investment Officer la Globalworth, în cadrul unui forum de specialitate organizat de Investment Briefings.
În prezent, cererea de noi spații de birouri în București a ajuns să se bazează pe absolvenți, în contextul unei rate extrem de mici a șomajului, care nu permite extinderea companiilor. Clădirile a căror construcție se va definitiva în acest an sunt deja preînchiriate în proporție de 60%, însă majoritatea chiriașilor se mută din alte imobile, care vor rămâne goale. Mihai Pătrulescu, Senior Associate Colliers Interntional, anticipează pentru acest an o rată de neocupare de două cifre pe sectorul birourilor.
„Nu trebuie să uităm că există o mare diferență între unde eram în 2007 și unde suntem acum. În 2007 a fost o bulă alimentată de credite, global și local, dar acum economia românească are substanță. Multinaționalele care s-au stabilit aici nu își vor face bagajele să plece în momente de încetinire a creșterii. Fundamentele pieței sunt complet diferite“, explică Raptis.
Globalworth are în România și Polonia clădiri cu o valoare totală de aproximativ 2,5 miliarde de euro. Peste 90% din portofoliu este reprezentat de active producătoare de venit, închiriate către aproximativ 500 de companii naționale și multinaționale.
Prea ieftin în România
Mihai Pătrulescu sugerează că sectorul birourilor din București ar putea urma o evoluție similară celui din Varșovia, care s-a confruntat în trecut cu supraoferta. Acolo piața s-a segmentat: pe de o parte au fost clădirile premium pentru care investitorii erau dispuși să plătească mulți bani, iar de cealaltă parte erau clădiri care veneau cu o valoare adăugată.
„În Varșovia, randamentele investiționale sunt la minime istorice, în jur de 4,75%, sub nivelul de dinainte de criză, în timp ce la București toți agenții imobiliari vor să fie la 7%. Nu cred că această diferență este justificată. Ar trebui să existe o diferență, pentru că piața poloneză este mai matură, mai lichidă, dar nu atât de mare“, consideră directorul adjunct al Globalworth.
Întrebat ce opțiune ar avea dacă ar trebui să aleagă între a investi într-o clădire de birouri cu un randament de 7,5-8% în Cracovia și una cu un randament de 8% din Cluj-Napoca sau Timișoara, managerul a spus că alege orașul polonez, deoarece are o populație de un milion de persoane, iar anul trecut piața închirierilor din Cracovia a fost mai mare decât cea din Madrid și Milano.
„Împărtășesc și eu ideea de potențial de creștere al orașelor românești, dar totul se rezumă la prețuri. Dacă aș avea de ales între Cracovia și București la un randament similar de 7% aș alege Bucureștiul pentru că este capitală“, mai spune Raptis.
În 2018 s-au livrat circa 150.000 de metri pătrați de spații de birouri în București, iar în acest an sunt așteptați 250.000 de metri pătrați, la un nivel stagnant al cererii.
