Cumpărătorii unei locuințe în București achită printre cele mai mici taxe și costuri asociate din Europa în momentul achiziționării unei locuințe prin credit ipotecar, de circa 2.500 de euro pentru un apartament mediu cu două camere, în timp ce cumpărătorii unui apartament similar din alte capitale europene plătesc în total costuri asociate care urcă și la câteva zeci de mii de euro.
Costurile asociate în momentul cumpărării unei locuințe, pe care le achită cumpărătorul, includ taxa de înregistrare a proprietății, costurile notariale, comisioanele de acordare a creditului ipotecar percepute de instituțiile finanțatoare, costurile de evaluare a proprietății și eventualul cost al brokerului de credite.
Cele mai mici costuri asociate, raportate procentual la prețul unui apartament cu două camere, sunt achitate de cumpărătorii din Chișinău, de 0,85% din valoarea medie a proprietății, costurile ridicându-se la circa 1.120 de euro, și de către cei din Praga, de 1,08% din valoarea medie a proprietății, adică circa 7.450 de euro.
Următoarea poziție este ocupată de către București, unde costurile minime asociate cumpărării unei locuințe prin credit ipotecar se ridică la 1,59% din valoarea proprietății sau aproximativ 2.530 de euro – în analiza Ipotecare.ro a fost luată în calcul o valoare de 107.500 de euro pentru un apartament cu două camere.
Cea mai mare pondere în costurile asociate în cazul Bucureștiului este deținută de costurile notariale, care se ridică în medie la 1,5% - 2% din prețul proprietății, în timp ce comisionul de acordare a creditului are o valoare cuprinsă între zero și 190 de euro, costul de evaluare a proprietății are o valoare medie cuprinsă între 100 și 200 de euro, iar serviciile brokerului de credite sunt gratuite.
Pe de altă parte, costurile asociate plătite de cumpărătorul unei locuințe sunt mult mai mari în cazul altor capitale din Europa și pot ajunge și la câteva zeci de mii de euro pentru un apartament mediu cu două camere.
Spre exemplu, în regiune, cumpărătorul unei locuințe în Sofia achită în medie 3,78% din valoarea proprietății, sau 5.125 de euro, în timp ce cumpărătorul unui apartament cu două camere din Budapesta achită în medie un cost suplimentar 5,48% din prețul proprietății, sau aproape 10.000 de euro.
”În compararea diferitelor orașe din Europa trebuie să fie luate în calcul și costurile inițiale asociate cumpărării unei locuințe, care includ toate taxele și costurile tranzacției – iar acestea cântăresc mult mai mult pentru un cumpărător comparativ cu costurile creditului în sine, care ajung să fie împărțite pe o durată de zeci de ani. Impactul costurilor asociate este mult mai mare și, ținând cont că acestea pot ajunge la câteva zeci de mii de euro în alte capitale analizate, pot reprezenta un factor decisiv în închiderea sau nu a tranzacției. Astfel, accesibilitatea cumpărării unei locuințe în România, dată de raportul preturi/salarii, este dublată și de nivelul mai redus pe care îl au costurile asociate din țara noastră”, a comentat Laurențiu Bogdan, managing partner Ipotecare.ro.
Cumpărătorii unei locuințe în Roma achită, în medie, un cost adițional minim de 5,66% din prețul proprietății, sau circa 35.780 de euro, cel mai mare cost asociat fiind reprezentat de taxa de înregistrare a proprietății, care se ridică la 2% din valoare – sau 9% în cazul celei de a doua proprietăți.
În plus, intabularea ipotecii se taxează cu o valoare de 0,25%, costurile notariale minime se ridică la 2.000 de euro, comisioanele minime de acordare a creditului la 1,25% din valoarea proprietății iar comisionul brokerului de credite variază între 1% și 3% din valoarea locuinței – în calcul a fost avută în vedere o valoare medie de 202.000 de euro pentru un apartament cu două camere.
Similar, cumpărătorii unei locuințe în Madrid ajung să plătească costuri minime asociate de 7,99% din valoarea proprietății, care pot urca la un minim de circa 20.500 de euro, iar cei din Amsterdam achită costuri minime de aproximativ 3% din valoarea proprietății, sau circa 15.000 de euro.
Procentual, cele mai mari costuri raportate la prețul locuinței sunt achitate de cumpărători în Viena, de 11,64%, costurile totale urcând la aproape 56.000 de euro în cazul cumpărării unui apartament cu două camere, în timp ce cea mai mare sumă netă este înregistrată în Paris, unde costurile totale minime asociate se ridică la puțin peste 58.000 de euro.
În general, cele mai mari costuri sunt cele de înregistrare a proprietății, care dacă în București sunt egale cu zero, în Madrid urcă la 6% din prețul locuinței, în Londra variază între 2% și 5%, în Berlin sunt de 6% iar în Budapesta de 4%, și de costurile notariale, care procentual variază între 0,2% în Chișinău și 8% pentru proprietățile mai vechi de trei ani din Paris.
Comisioanele pentru acordarea creditului ipotecar variază între zero în București, Chișinău și Varșovia și 1,2% din valoarea proprietății în Paris, respectiv 2% din valoarea proprietății în Roma. Costurile de evaluare a proprietății variază în orașele analizate între zero în Londra și peste 1.000 de euro în Viena și Londra, în funcție de proprietate și bancă.
Peste 2,5 milioane case nelocuite în România. Peste 218.000 sunt în București
În România există peste 2,5 milioane de locuințe nelocuite, dintre care peste 218.000 se află în București, iar alte 62.000 sunt în orașele din județul Iași, arată o analiză publicată recent.
Numărul locuințelor neocupate depășește 50.000 de unități și în mediul urban din județele Constanța, Brașov și Timiș.
Ultimele două recensăminte care au avut loc în România în 2011 și 2021, ultimul desfășurat în 2022 din cauza restricțiilor din perioada pandemiei, scot în evidență o serie de tendințe cu privire la fondul locativ din România.
Astfel, pe parcursul perioadei de 10 ani dintre cele două recensăminte, numărul total de locuințe existente a crescut cu 13,7% la nivel național, la peste 9,9 milioane de unități, însă în același timp numărul total de locuințe neocupate a crescut cu 76,4%, de la 1,4 milioane la peste 2,5 milioane de unități.
Un sfert dintre locuințele din România erau nelocuite în anul 2021, o pondere semnificativă mai ales dacă ne raportăm la evoluția prețurilor la locuințe din marile orașe ale României. De altfel, o analiză recentă a scos în evidență că prețul mediu al unei locuințe din București a crescut cu 70% din 2019 până în 2025, la aproximativ 2.000 euro pe metru pătrat.
În plus, în acest interval de 6 ani, prețurile la locuințe au crescut într-un ritm și mai accelerat în alte orașe ale țării. De exemplu, prețurile s-au dublat în Brașov și Sibiu la aproximativ 2.200 și, respectiv, 1.900 euro pe metru pătrat, în timp ce în Cluj-Napoca prețurile au crescut cu 93%, la aproximativ 3.200 de euro pe metru pătrat.
În același timp, prețurile au crescut în ultimii 6 ani cu peste 80% în Constanța și Craiova, la aproximativ 2.250 și, respectiv, aproape 2.000 de euro pe metru pătrat, dar și în orașe cu un număr mai mic de tranzacții imobiliare, așa cum este Oradea, acolo unde prețurile solicitate s-au majorat cu 88% la aproape 1.900 de euro pe metru pătrat.
Aceste date vin în contextul în care este de așteptat ca numărul de locuințe noi care vor fi livrate pe piață în următorii ani să scadă, pe baza reducerii numărului de locuințe autorizate de către autoritățile locale.
„Într-o piață imobiliară caracterizată în ultimii ani de creșteri constante ale prețurilor în toate marile orașe ale țării, valorificarea locuințelor nelocuite ar putea contribui la îmbunătățirea accesibilității locuirii prin creșterea ofertei de locuințe disponibile pentru vânzare și închiriere. De aceea, este important să avem informații despre câte locuințe sunt nelocuite, cum a evoluat în timp acest indicator și, mai ales, să înțelegem cauzele care au condus la acest fenomen, care s-a accentuat în intervalul de 10 ani care a trecut între cele mai recente recensăminte ale populației și locuințelor”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în România).
Potrivit metodologiei pe baza căreia se realizează recensământul, o locuință este considerată ocupată în cazul în care există cel puțin o persoană care locuiește neîntrerupt cu cel puțin 12 luni înainte de recensământ sau dacă există cel puțin o persoană care locuiește de mai puțin de 12 luni, dar și-a manifestat intenția de a rămâne în locuința respectivă pentru cel puțin 12 luni.
Prin urmare, din perspectiva recensământului, adresa de reședință menționată în actul de identitate nu este luată în considerare la determinarea numărului de persoane care locuiesc într-o anumită locuință. Din acest punct de vedere, datele de la recensământ sunt mai relevante și mai apropiate de cele reale, însă chiar și așa nu reflectă 100% realitatea din teren, întrucât se bazează pe declarațiile pe proprie răspundere ale respondenților cu privire la perioada de timp petrecută la adresa respectivă.
București: Ponderea locuințelor neocupate s-a dublat la 21%
Potrivit datelor de la recensământ, fondul locativ din București era alcătuit în 2021 din aproape 1,04 milioane de locuințe, în creștere cu 22,6% comparativ cu 2011. În schimb, numărul locuințelor neocupate a crescut în acest interval de 10 ani într-un ritm semnificativ mai alert, cu 137,5%, la peste 218.000 de unități.
În acest context, în Capitală, ponderea locuințelor neocupate din totalul fondului de locuințe s-a dublat de la 10,9% în 2011 la 21,1% în 2021. Chiar și așa, această pondere este printre cele mai mici din rândul celor mai importante 10 piețe imobiliare ale țării.
În același timp, datele confirmă tendința de creștere a pieței imobiliare din județul Ilfov, care înconjoară Capitala. Astfel, fondul total de locuințe din mediul urban și rural a crescut în județul Ilfov cu 89%, la aproape 282.000 de locuințe, dintre care aproape 80.000 erau neocupate în 2021. Numărul de locuințe în care nu locuiește oficial nicio persoană a crescut în acest județ cu 180%, iar acestea reprezintă 28,4% din fondul total de locuințe.
Aceste tendințe de la nivelul județului sunt și mai accentuate în cazul localităților situate în mediul urban. Astfel, județul Ilfov are 130.000 de locuințe în mediul urban, dublu comparativ cu 2011, însă numărul locuințelor neocupate s-a triplat la peste 36.000 de unități, iar acestea reprezintă 28% din fondul locativ al orașelor din județ.
Numărul de locuințe neocupate s-a triplat în județul Iași și s-a dublat în județele Brașov, Constanța și Bihor
Datele disponibile pentru principalele județe ale țării din perspectiva dezvoltării pieței imobiliare nu sunt cu mult diferite de cele din București și Ilfov.
Dintre județele care au o reședință de județ cu un număr relevant de tranzacții imobiliare, Iași se remarcă prin cea mai mare creștere a numărului de locuințe nelocuite pe parcursul intervalului de 10 ani dintre cele două recensăminte analizate.
Astfel, fondul locativ al județului a crescut cu 31,2% la peste 406.000 de locuințe situate în mediul urban și rural, dintre care 127.092 de locuințe sunt nelocuite, ceea ce reprezintă o creștere de trei ori comparativ cu 2011. De altfel, Iași este și județul cu cea mai mare pondere a locuințelor nelocuite: 31,3%, în condițiile în care această pondere era de numai 13,3% în 2011.
Dintre cele 127.092 de locuințe nelocuite la nivelul județului, aproape 62.000 se află în mediul urban, în creștere de aproape patru ori comparativ cu 2011.
Și în județul Timiș se remarcă o creștere de peste două ori a locuințelor neocupate în mediul urban și rural, de la 32.300 de unități în 2011 la aproape 85.600 de unități în 2021. De altfel, în acest județ, ponderea locuințelor în care oficial nu locuiește nicio persoană a crescut de peste două ori, de la 11,4% la 24,9%.
Ponderea este chiar mai mare în localitățile urbane ale județului (26,3%), prin prisma celor aproape 52.200 de locuințe. Totuși, merită menționat că Timiș este unul dintre cele numai două județe majore din punct de vedere imobiliar în care fondul de locuințe s-a majorat cu mai puțin de 10% pe parcursul celor 10 ani (+9,6%).
Pentru alte trei județe mari din țară, datele indică o dublare a numărului de locuințe neocupate atunci când sunt cumulate cifrele din mediul urban cu cele din mediul rural. Acestea sunt Bihor (87.444 de locuințe, în creștere cu 103%), Constanța (71.373 de locuințe, în creștere cu 105%) și Brașov (74.305 de locuințe, în creștere cu 112,2%), iar procentele de creștere sunt asemănătoare și în cazul în care sunt luate în calcul doar locuințele neocupate din mediul urban.
Principala deosebire vine însă de la ponderea acestor locuințe în fondul total de locuințe construite în județ. De exemplu, 29,5% dintre locuințele din județul Bihor sunt nelocuite, comparativ cu 25,8% în Brașov și 22% în Constanța.
Dacă ne raportăm strict la mediul urban din aceste trei județe, aproximativ un sfert dintre locuințe sunt de asemenea neocupate. De exemplu, mediile urbane din județele Constanța și Brașov au câte 53.000 de locuințe nelocuite, cu o pondere de 23,1% și, respectiv, 25,4% din fondul total de locuințe. Între timp, în orașele din județul Bihor sunt alte aproape 42.000 de locuințe neocupate, ceea ce reprezintă 28,2% din fondul total de locuințe.
Cluj, Sibiu și Dolj, județele cu cea mai mică creștere a locuințelor nelocuite
Dintre principalele piețe imobiliare ale României, doar trei județe au înregistrat creșteri mai mici de 100% a numărului de locuințe neocupate în mediul urban și rural pe parcursul perioadei de 10 ani analizată.
Astfel, în județul Sibiu existau 51.086 de locuințe neocupate în 2021, cu 68,8% mai multe decât în 2011, în timp ce în județul Cluj creșterea a fost de 57,9%, la 84.735 de locuințe. Cea mai mică creștere procentuală a fost raportată de Dolj, acolo unde numărul de locuințe nelocuite s-a majorat cu 51,2%, la 77.273 de locuințe situate în mediul urban și rural.
Totuși, dacă ne raportăm strict la mediul urban, Cluj nu mai face parte din această categorie, întrucât în orașele din județ numărul de locuințe nelocuite a crescut cu 109%, la 42.000 de locuințe. În schimb, în celelalte două județe creșterile au rămas mai mici de 100% și în mediul urban, atât în Dolj (+88,6%, la 32.700 de locuințe), cât mai ales în Sibiu (+69,4%, la 31.000 de locuințe).
Cluj, județul cu cea mai mică pondere de locuințe nelocuite în mediul urban
Dintre zonele urbane ale celor 9 județe analizate, Cluj este județul cu cea mai mică pondere a numărului de locuințe neocupate din fondul total de locuințe (19,3%) și singurul cu o pondere mai mică decât cea raportată de București, acolo unde ponderea este de 21,1%.
Într-un astfel de top, zonele urbane din județul Dolj ocupă următoarea poziție pe podium, cu o pondere de 22% a locuințelor nelocuite, urmate de zonele urbane din Constanța și Sibiu cu o pondere de peste 23%.
Locuințele nelocuite au crescut în toate județele țării
De asemenea, datele agregate pentru cele două recensăminte arată că numărul de locuințe nelocuite din mediul urban și rural a crescut pe parcursul intervalului de 10 ani în toate județele României, fără nicio excepție. Cea mai mică creștere numerică s-a înregistrat în județul Vrancea (+6.400 de locuințe), acolo unde numărul de locuințe nelocuite s-a majorat de la 27.900 în 2011 la 34.300 în 2021.
Dacă luăm în calcul strict localitățile urbane, județul cu cea mai mică creștere a fost Neamț, întrucât acolo numărul de locuințe neocupate s-a majorat cu aproape 600 de unități, de la 16.000 la 16.600 de unități.
Practic, pe parcursul acestei perioade de 10 ani, numărul de locuințe neocupate a crescut în București și în fiecare județ al României, indiferent de mărimea pieței imobiliare, atât în ansamblu, cât și strict în mediul urban.
Principalele cauze ale existenței locuințelor nelocuite
Discrepanțele majore dintre fondul total de locuințe și numărul de locuințe ocupate au mai multe explicații posibile.
Una dintre cauze este reprezentată de migrație, în contextul în care unele persoane care au plecat să muncească în străinătate au lăsat propriile locuințe goale, iar acest fenomen a început să se inverseze abia in ultimii ani. În plus, fenomenul este accentuat de migrația internă din zonele rurale și orașele mici către marile orașe ale țării, care oferă mai multe oportunități de dezvoltare pentru populație.
De asemenea, există locuințe care au rămas goale după ce proprietarii au încetat din viață, iar moștenitorii au preferat să le păstreze fără să le închirieze sau să le vândă.
Nu în ultimul rând, analiza Storia indică existența unor locuințe goale și ca urmare a faptului că unele proprietăți imobiliare sunt cumpărate strict în scop investițional, fără intenția de a le închiria ulterior, cu raționamentul că valoarea acestora crește de-a lungul timpului. În această categorie intră însă și locuințele închiriate fără acte legale, în cazul cărora chiriașii au declarat cel mai probabil că locuiesc la adresa la care s-au născut.
