Interesul pentru proprietățile rezidențiale de închiriat a înregistrat o creștere semnificativă în acest an. În același timp, numărul locuințelor disponibile s-a depreciat cu aproape 18%, contribuind direct la majorarea chiriilor.
Apartamentele sunt vândute, însă, la prețuri ușor mai scăzute la nivel național comparativ cu anul trecut. Mulți dintre români își pun, în aceste condiții, întrebarea - mai merită să închiriezi? O analiză ia acum în considerare prețurile medii, respectiv chiria medie pentru un apartament cu 2 camere cu o suprafață de 50 mp, o dobândă de 5,9% pentru un credit de 30 de ani rambursat în 18 ani, și vândut la un preț ce ia în calcul o apreciere a valorii activului de 3,17%/ an, respectiv o majorare anuală a chiriei de 3% din valoarea proprietății.
“Românii pot profita de o fereastră de oportunitate ce rămâne, pentru moment, deschisă la nivelul pieței imobiliare, în favoarea achizițiilor. Segmentul închirierilor a fost supus, în ultima perioadă, unei presiuni puternice cu impact direct în buzunarul chiriașilor. Pe de altă parte, achizițiile sunt încă accesibile față de anul anterior, în timp ce prețurile arată perspective reale de creștere - influențate atât de noile măsuri fiscale, cât și de trendul descendent al ofertei. Dobânzile arată momentan o relativă stabilitate, cu perspective bune pentru anul 2024”, spune Dan Niculae, Managing Director Imobiliare.ro Finance.
Analiza ia în considerare un apartament cu 2 camere și o suprafață utilă de 50 mp.
O astfel de locuință poate fi închiriată în Capitală cu un buget mediu de 500 euro/lună sau cumpărată accesând un credit ipotecar pe o perioadă de 30 de ani, cu un avans de 15%.
Dacă ținem cont de acest scenariu, fără să neglijăm costurile suplimentare pe care le are atât chiriașul, cât și cumpărătorul, din calculele Imobiliare.ro reiese că este mai avantajos să fii proprietar în cazul în care intenționezi să locuiești cel puțin 1,9 ani în același apartament. În plus, în București faci și cea mai mare economie lunar, dacă alegi să plătești rata creditului în locul chiriei.
Durata medie de rambursare a unui împrumut este de 18 ani
De cele mai multe ori, românii rambursează creditele ipotecare anticipat. Conform datelor colectate de la principalele bănci, durata medie de rambursare a unui împrumut este de 18 ani. Dacă după această perioadă de timp vinzi locuința și rambursezi anticipat creditul din capitalul obținut conform mediei anuale de apreciere a valorii proprietății, costul net de achiziție pe care îl plătește cumpărătorul - care include costurile inițiale și avansul la accesarea creditului, ratele achitate, costurile de mentenanță și comisioanele tranzacțiilor, poate fi estimat la 20.430 euro.
Un chiriaș ar achita, în schimb, 140.237 euro, ținând cont inclusiv de rata medie anuală de creștere a prețurilor în același interval. Rezultă, astfel, un avantaj net de 119.807 euro în favoarea achiziției în București.
Raportul rată vs chirie în centrele regionale
O situație similară cu cea din Capitală se poate observa și în Constanța sau Iași. Și de această dată este mai avantajos să faci achiziția decât să plătești chirie, dacă vei locui mai bine de 1,9 ani la acea adresă. Diferența dintre rata pe care trebuie să o plătească un cumpărător și chiria aferentă aceleiași proprietăți este de 69 euro, respectiv de 65 euro/lună.
Un apartament din Constanța se vinde cu un preț mediu de 1.510 euro/mp util, în timp ce bugetul necesar pentru închirierea sa este de 450 euro/lună, conform datelor Imobiliare.ro. Costul net de achiziție poate fi estimat, după 18 ani, la 18.472 euro, în timp ce costul de închiriere ajunge la 126.213 euro. Observăm, astfel, un avantaj net de achiziție versus chirie ce se apropie de 107.800 euro.
În Iași prețul mediu solicitat la vânzarea unei locuințe este de 1.330 euro/mp util, iar chiria pentru un apartament cu 2 camere ajunge la 400 euro/lună.
După 18 ani, costul net de achiziție este de 16.270 euro, iar cel de închiriere este de 112.214 euro. Avantajul net al achiziției față de închiriere depășește 95.900 euro.
Perioada minimă de locuire într-un apartament peste care cumpărarea acestuia devine mai avantajoasă este de 2 ani în Brașov. Rata pe care trebuie să o achite proprietarul este de 406 euro/lună, în timp ce bugetul de chirie trebuie să se situeze undeva în jurul valorii de 460 euro/lună. Achiziționând proprietatea faci lunar o economie de 54 euro.
După o perioadă de 18 ani, costul net de achiziție se apropie de 19.700 euro. Costul net al închirierii apartamentului este de 129.013 euro. Luăm aici în calcul atât plățile lunare, cât și comisionul agenției achitat pentru identificarea proprietății, dar și garanția solicitată de proprietar care este returnată la încheierea contractului. Discutăm, astfel, despre un avantaj net de achiziție versus închiriere de 109.317 euro.
În Timișoara este mai avantajos să cumperi apartamentul cu 2 camere decât să-l închiriezi, dacă nu intenționezi să te muți mai devreme de 3,7 ani. Rata lunară aferentă locuinței este ușor mai ridicată decât chiria solicitată de către proprietari.
Costul net de achiziție poate fi estimat la 17.861 euro, în timp ce pentru închirierea apartamentului pe o perioadă de 18 ani trebuie să plătești 101.015 euro. Avantajul net de achiziție versus închiriere depășește ușor 83.000 euro.
Lucrurile se schimbă și mai mult pentru cei care vor să se mute într-o locuință din Cluj-Napoca, oraș cu cele mai mari prețuri atât pentru cumpărători, cât și pentru chiriași. Perioada minimă de locuire pentru un apartament cu 2 camere după care achiziția devine mai avantajoasă este de 4,9 ani. Pe plan local ajungi, totodată, să economisești bani stând cu chirie. Discutăm despre o diferență de aproape 80 euro/lună între rată și chirie.
După o perioadă de 18 ani, costul net de achiziție pentru un apartament cu 2 camere se ridică la 30.461 euro, iar cel de închiriere la 154.260 euro. Procentul anual pe care îl reprezintă chiria din prețul proprietății este cel mai mic în Cluj-Napoca, în rândul celor șase mari orașe analizate. Avantajul net de achiziție versus închiriere se apropie de 123.800 euro.
