Primăvara acestui an a venit ca o continuare a diluării gradului de accesibilitate al locuințelor începută în 2018, pe fondul creșterii prețurilor și al salariilor erodate de inflație. Efectul de deteriorare va continua pe măsură ce dobânzile la creditele ipotecare continuă să se majoreze.
Cererea crescută a pus presiune pe prețul locuințelor în 2018, însă într-o măsură mult diminuată față de anul anterior. Creșterea medie anuală a acestora a fost de 2,7%, în timp ce pentru București majorarea medie anuală a prețului s-a situat la 3,4%, conform datelor Băncii Naționale a României (BNR), analizate de Profit.ro. Bancherii prognozează o încetinire a ritmului de creștere a prețurilor, în contextul stabilizării pieței imobiliare. „Din punct de vedere al cererii, se remarcă o temperare a entuziasmului cumpărătorilor ilustrată și prin perioada de timp mai îndelungată în care proprietățile stau la vânzare (spre exemplu, în București, apartamentele se vând în prezent, în medie, în 80 zile, față de 70 zile în urmă cu 2 ani)“, se arată în ultimul raport asupra stabilității financiare publicat de Banca Centrală.
Raportat la aceeași perioadă din 2017, prețurile locuințelor din România s-au majorat cu 5,3% în ultimul trimestru al anului trecut, peste avansul de 4,3% la nivelul Uniunii Europene, conform Eurostat. Statisticile realizate de site-ul de anunțuri imobiliare.ro, bazate pe prețul cerut de proprietari, indică de asemenea o diminuare a ritmului de creștere a prețului. Astfel, la finalul primului trimestru din 2019, prețul mediu cerut de proprietarii de apartamente vechi a depășit pragul de 1.000 de euro/metru pătrat în șase orașe mari din țară, comparativ cu șapte orașe care erau peste această bornă în vara anului trecut.
De asemenea, martie 2019 a fost a treia lună consecutivă în care România a avut cel mai puternic salt al prețurilor de consum după ce, în septembrie anul trecut, a cedat, pentru prima dată în 9 luni, primul loc în clasamentul scumpirilor, potrivit Eurostat.
Dobânda ROBOR cu scadență la trei luni, în funcție de care se calculează ratele la majoritatea creditelor în lei, a depășit pragul de 3% la începutul verii trecute și de atunci a rămas, cu precădere, peste acest nivel. Economiștii grupului Erste prognozează pentru acest an un ROBOR mediu de 3,4%, zonă în care fluctuează deja, iar pentru anul viitor de 3,5%.
Riscul dobânzilor
Pe lângă faptul că dobânzile majorate restrâng accesul populației la creditele ipotecare, evoluția lor afectează direct românii care au deja împrumuturi în lei. Raportul optim dintre prețul locuințelor, salarii și costul finanțării din perioada 2015-2017 a făcut ca tot mai mulți români cu venituri sub medie să se îndatoreze pentru a-și îndeplini visurile. Aproximativ 80% dintre creditele ipotecare acordate în perioada 2009-2017 au fost prin programul Prima Casă, care permite cel mai mare grad de îndatoare de pe piața creditelor ipotecare. Date mai recent arată că aproximativ 35% din creditele ipotecare acordate populației în perioada septembrie 2017 – septembrie 2018 au fost Prima Casă.
Riscul acestei categorii de credite este major dacă dobânda ROBOR cu scadență la trei luni ar crește prea mult.
Calculele Profit.ro arată că, la achiziția unui apartament în valoare de 60.000 de euro, rata rezultată în urma unui împrumut prin Prima Casă pe 30 de ani ajunge astăzi la circa 330 de euro. În condițiile dublării indicatorului ROBOR, adică revenirea la valorile din toamna anului 2010, nivelul ratei lunare ar depăși 440 de euro, ceea ce înseamnă un salt de peste 33%.
Dacă acum o familie formată din două persoane, care câștigă salariul mediu net pe țară, alocă peste 28% din venituri pe plata ratei, în urma unei astfel de creșteri ponderea ratei s-ar apropia periculos de 40%. Beneficiarii Prima Casă, care au creditul pe un singur titular, trebuie să știe că, dacă astăzi rata reprezintă mai bine de jumătate din salariul mediu net pe țară, în cazul dublării dobânzilor, ponderea ratei ar crește la peste 77%, nivel de la care riscul incapacității de plată este ridicat.
Rămâne de văzut ce modificări vor rezulta din schimbarea modului de calcul al dobânzilor variabile la creditele în lei odată cu înlocuirea ROBOR.
Top orașe
Reședințele de județ care au astăzi cele mai accesibile locuințe sunt Giurgiu, Reșița, Târgoviște, Alexandria și Arad unde un apartament vechi cu două camere poate fi achitat dintr-un salariu mediu într-o perioadă cuprinsă între 4 și 5,5 ani. La polul opus, rezidenții din Constanța, Craiova, Miercurea-Ciuc, Oradea și Buzău au nevoie de 7,7 ani până la 8,9 ani ca să intre în posesia unui apartament cu două camere plătit dintr-un salariu mediu.
Dacă în 2017, în șase reședințe de județ, rata lunară rezultată la achiziția unui apartament cu două camere era sub 100 de euro, astăzi, cele mai mici rate ar fi achitate în Giurgiu și Reșița, unde trebuie să plătești lunar peste 130 de euro.
Familiile cu venituri medii din Constanța, Craiova și Miercurea-Ciuc trebuie să accepte cel mai crescut grad de îndatorare din țară, între 32% și 35%, dacă vor să cumpere un apartament cu două camere printr-un credit Prima Casă, și asta pentru că salariile declarate oficial sunt mici, iar prețurile locuințelor sunt mari. Media gradului de îndatorare din toate reședințele de județ este de 26,2%.
Dintre toate orașele mari din țară, doar în Cluj-Napoca prețul unui apartament vechi cu două camere depășește limita maximă de 57.000 de euro, pe care statul a impus-o creditelor Prima Casă, motiv pentru care, în calculul Profit.ro, a fost luată în considerare achitarea unui avans de peste 17.000 de euro.
O altă modalitate recomandată pentru a verifica rentabilitatea unui plasament imobiliar este compararea ratei lunare rezultată la achiziția unei locuințe prin credit cu nivelul chiriei potențiale.
În București, achiziția prin credit Prima Casă a unui apartament vechi cu două camere pe o durată de 30 de ani aduce după sine o rată lunară de circa 330 de euro. Chiria medie ce poate fi obținută astăzi în București pentru un astfel de imobil este de circa 370 de euro, deci încă peste nivelul ratei, asta după o ușoară scădere a chiriilor, potrivit statisticilor generate de baza de date a Anunțul Telefonic.
În concluzie, locuințele din România sunt încă accesibile populației cu venituri medii, însă este recomandat ca angajamentul unui credit pe 30 de ani să fie făcut după niște calcule de risc temeinice.
Made with Visme Infographic Maker
