Volumul de tranzacții cu proprietăți comerciale (birouri, mall-uri, depozite și hoteluri) poate fi în acest an la fel de slab ca în 2023, când s-a înregistrat, cum a anunțat Profit.ro, cel mai redus nivel investițional din ultimii 10 ani, pe fondul unei crize imobiliare globale care amenință în special sectorul de birouri. Profit.ro vă prezintă cele mai importante proprietăți aflate acum la vânzare și a căror tranzacționare poate cumula un volum de aproape un miliard de euro.
„În zona tranzacțiilor imobiliare, chiar dacă se anticipează o eventuală scădere a dobânzilor la băncile centrale majore, nu s-a ajuns încă acolo, iar împrumuturile vor rămâne pentru mulți ani de acum înainte semnificativ mai costisitoare decât erau în perioada 2020-2022. În plus, există și problema legată de nivelul valorilor de capital, care a scăzut constant în ultimul an și jumătate și, ca atare, mulți investitori așteaptă o ocazie mai bună pentru a cumpăra, în timp ce vânzătorii preferă să își păstreze activele dacă este posibil.
În consecință, cel puțin în prima jumătate a lui 2024, consultanții se așteaptă la o continuare a perioadei slabe pentru investiții în regiunea Europei Centrale și de Est. Totuși, în cea de-a doua jumătate a anului, este posibil să observăm o revigorare timidă, în condițiile în care ratele dobânzilor vor scădea în zona euro și în SUA începând cu trimestrul doi al anului, iar activitatea economică se va menține la niveluri decente. Revenirea activității investiționale poate fi susținută și de vânzările de active ajunse pe piață în contextul unei refinanțări dificile a împrumuturilor“, arată Colliers.
Piața de birouri, în mod special, se confruntă, la nivel global, cu un declin fără precedent al cererii de spații noi, situație înrăutățită de costurile mari de finanțare și revenirea lentă a angajaților la birouri. Spre exemplu, piața de profil din Germania se confruntă cu cea mai severă criză din ultimele decenii. În București, anul acesta se preconizează a fi cel mai slab în livrări de clădiri noi din ultimii 20 de ani.
Semnale negative
Recent, o asociație bancară din Germania a semnalat faptul că prețurile pe piața imobiliară comercială germană au scăzut cu 12,1% în ultimul trimestru din 2023, comparativ cu perioada similară a anului anterior, aceasta fiind cea mai mare scădere înregistrată vreodată.
28 noiembrie - Profit Financial.forum
Semnalele negative transmise de cea mai mare economie din Europa pot afecta în lanț și restul economiilor continentului, în principal prin reticența investitorilor de a-și mai plasa banii pe acest sector.
Ani la rând, proprietățile din Europa și, în special, cele din Germania au cunoscut o expansiune puternică pe măsură ce ratele dobânzilor au scăzut, supraalimentând cererea. Dar o creștere bruscă a ratelor și a costurilor cu materialele de construcție a trimis o serie de dezvoltatori imobiliari în insolvență, pe măsură ce finanțarea bancară a secătuit și tranzacțiile imobiliare au înghețat, arată o analiză a asociației bancare VDP.
Germania este, până acum, cea mai grav afectată din Europa de turbulențele de pe piața imobiliară, care au lovit și China și Statele Unite ale Americii.
Vânzări așteptate
Brokerii văd dificilă tranzacționarea clădirilor de birouri construite în timpul pandemiei, când prețul materialelor explodase. Șanse mai mari de tranzacționare se dau proprietăților mai vechi, a căror investiție a fost amortizată. Astăzi, investitorii interesați de sectorul românesc de birouri sunt numiți de brokeri „exotici“, adică provenind din afara spațiului european sau români fără un trecut consacrat pe piața imobiliară.
Ca și anul trecut, și în 2024 există șanse ca volumul de tranzacții cu proprietăți comerciale să fie susținut de o singură vânzare majoră. Totuși, consultanții consideră că, deși o astfel de tranzacție salvează imaginea de ansamblu, ea trădează lipsa de lichiditate a pieței.
Profit.ro vă prezintă, în continuare, un clasament al celor mai scumpe proprietăți sau pachete de proprietăți aflate la vânzare, a căror valoare cumulată potențială ajunge aproape la un miliard de euro. (Vizualizați lista completă în infograficul de la finalul articolului)
Tranzacția care poate deveni cea mai scumpă vânzare înregistrată vreodată pe sectorul industrial al pieței imobiliare locale este cea prin care se va vinde portofoliul industrial-logistic acumulat de Globalworth în România, a cărui valoare depășește 270 de milioane de euro. Cumpărătorul celor 10 proprietăți logistice ale Globalworth ar intra direct pe locul 3 în topul celor mai mari proprietari de depozite din țară.
Presat de datorii, grupul italian Imobiliare Grande Distribuzione (IGD) și-a scos la vânzare portofoliul din România, pentru care estimează că va încasa între 180 și 200 de milioane de euro. IGD deține 14 centre comerciale Winmarkt și o clădire de birouri, situate în locații centrale din 13 orașe, dintre care 12 reședinte de județ, și o clădire de birouri în Ploiești. La jumătatea anului trecut, valoarea activelor românești ale IGD a fost revizuită la 127 de milioane de euro.
La rândul său, dezvoltatorul imobiliar WDP, al cărui principal acționar este una dintre cele mai bogate familii din Belgia, se apropie de finalizarea tranzacției de achiziție a complexului comercial Expo Market Doraly din Afumați de la antreprenorul Gheorghe Iaciu și foști bancheri HSBC la un preț de 90 de milioane de euro susținut printr-o majorare de capital. Vânzarea va intra în topul celor mai mari tranzacții din 2024.
Miliardarul ceh Radovan Vitek, proprietarul CPI Property Group, are în plan lichidarea unor proprietăți evaluate la 2 miliarde de euro la nivel european, în principal clădiri de birouri. El a intrat în negocieri exclusive pentru vânzarea parțială a celui mai valoros complex de birouri al său din România, Iride, de peste drum de stația de metrou Pipera, o tranzacție cu o valoare estimată la circa 90 de milioane de euro, potrivit surselor Profit.ro din piața imobiliară. Tot Immofinanz, care face parte din CPI Property Group, mai are în diferite faze de vânzare și clădirile de birouri Global Business Center – fostul sediul IBM din zona Politehnică a Bucureștiului, și Băneasa Airport Tower, sediul central al lanțului de supermarketuri Profi din nordul Capitalei.
Dezvoltatorul imobiliar Forte Partners, deținut de frații Johny și Jihad Jabra și de Geo Mărgescu, intenționează să scoată la vânzare clădirea de birouri U Center 2, viitorul sediu al gigantului american Adobe, în semestrul al doilea al acestui an. Adrian și Dragoș Pavăl, proprietarii Dedeman, nu mai sunt printre favoriții la achiziția imobilului, deși au cumpărat în 2022 prima fază a complexului U Center cu circa 90 de milioane euro, potrivit surselor Profit.ro din piața imobiliară. Prețul de vânzare al U Center 2 este așteptat să îl depășească pe cel al clădirii din prima fază de dezvoltare a complexului, deoarece are un subsol în plus și chirii mai mari. La acest nivel de preț, se va înscrie în topul marilor tranzacții cu clădiri de birouri din București.
De asemenea, indienii Raj și Alok Gupta, frați ai lui Sanjeev Gupta, care a preluat fostul Sidex Galați, sunt într-o etapă avansată în procesul de achiziție a complexului de birouri The Landmark, din centrul Bucureștiului, de la fondul american de investiții Cerberus Capital Management și partenerul său regional Revetas Capital, într-o perioadă în care investitorii imobiliari tradiționali sunt rezervați în privința achizițiilor pe sectorul de birouri, potrivit surselor Profit.ro din piața imobiliară. Tranzacția, evaluată la circa 80 de milioane de euro, are șanse să intre în topul marilor vânzări din 2024.
O altă tranzacție pe sectorul de retail care s-ar putea încheia anul acesta ar fi vânzarea parțială a portofoliului format din 5 parcuri de retail scos la vânzare de grupul polonez Scallier. Portofoliul de proprietăți puse la vânzare include proiecte din rețeaua Funshop Park: Proiectul Roșiorii de Vede, deschis în 2021, care cuprinde un Lidl de 2.200 de metri pătrați și un parc de retail de 6.200 de metri pătrați; proiectul din Focșani, inaugurat tot în 2021 cu un Lidl și magazine cu o suprafață închiriabilă de circa 5.000 de metri pătrați; proiectul din Timișoara, deschis în 2022 în locul fostei fabrici de reparare a utilajelor de construcții Uniteh cu un Kaufland și spații de retail de circa 10.800 de metri pătrați; proiectul din Turda, unde lângă Kaufland se amenajează spații comerciale de circa 9.000 de metri pătrați și proiectul din Vaslui, unde tot lângă Kaufland se construiește un parc de retail cu o suprafață de aproape 10.000 de metri pătrați.
Și dezvoltatorul suedez Skanska are la vânzare complexul de birouri Equilibrium din nordul Bucureștiului, format din două clădiri, care s-ar putea tranzacționa separat. Primul imobil, cel mai bine închiriat, ar putea adăuga încă aproximativ 50 de milioane de euro volumului anual de tranzacții.
Nu în ultimul rând, grupul Allianz-Țiriac, al doilea cel mai mare asigurător de pe piața românească, are la vânzare de mai mulți ani fostele sale sedii centrale din zona Pieței Victoriei, rămase goale după mutarea în Țiriac Tower. Birourile, a căror valoare de tranzacționare poate fi în jurul a 20 de milioane de euro, ar putea fi transformate în hotel sau apartamente de închiriat.
Volumul tranzacțiilor cu proprietăți comerciale s-a prăbușit cu 60% în 2023, până la circa 500 de milioane de euro. Rezultatele slabe vin și prin comparație cu recordul istoric atins în 2022, când volumul de tranzacții a depășit 1,2 miliarde de euro. Ultimul an în care s-a înregistrat un volum investițional de sub 500 de milioane de euro a fost 2013, an care a marcat încheierea perioadei de criză începută în 2008.
