Piața imobiliară se află în punctul ideal pentru reactivarea contractelor de achiziții de tip „forward-purchase“ și este unica opțiune pentru a atrage capital nou, în contextul în care volumul de produse funcționale și disponibile la vânzare este limitat, apreciază Gijs Klomp, head of investment properties în cadrul CBRE, pentru Profit.ro.
ULTIMA ORĂ Nouriel Roubini, "Dr. Doom", vine în România. Detalii AICI
„Sunt deja în discuție tranzacții de acest tip și e un moment oportun pentru ele. Vânzătorul câștigă diminuându-și riscul, iar cumpărătorul, prin obținerea unui preț mai bun“, explică Klomp. Printre jucătorii din piață cu apetență pentru asemenea contracte se numără Skanska, Forte Partners sau One United.
Contractele de tip „forward-purchase“ prevăd cumpărarea, respectiv vânzarea, la o dată din viitor a unor active imobiliare încă nefinalizate, la un preț stabilit astăzi. De regulă, investitorii imobiliari folosesc acest tip de contract pentru a achiziționa acum proprietăți care urmează să fie predate în viitor. Aceasta a fost o metodă de achiziție foarte populară în perioada 2005-2008. Immofinanz și-a construit portofoliul aproape exclusiv prin astfel de achiziții.
Principalul punct de actracție al pieței românești este raportul dintre risc și preț, cel mai atractiv din Europa Centrală și de Est, însă acest lucru este așteptat să se schimbe prin atragerea de investitori noi. În Cehia, Ungaria și Polonia, nivelul yield-urilor de acum este comparatibil cu cel din 2007. În România, tranzacționarea America House din 2007 a fost realizată la un yield de 5,8%, cel mai mic înregistrat, iar acum piața e la 7%. Cu alte cuvinte, România este singura piață din regiune care nu e la fel de scumpă ca acum 12 ani. Yield-urile în România au scăzut cu circa 75 de puncte de bază în 4 ani, foarte lent, spune directorul CBRE.
Yield-ul sau randamentul investițional este un indicator folosit în piața imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăți. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietății. Indicatorul este la 7% pentru birourile din București, 6,5% pentru proprietățile de retail și 7,75% pentru industrial. Cu cât procentul este mai mare, cu atât imobilul este mai ieftin.
„Atenția acordată României de către investitorii imobiliari străini nu a fost niciodată la o cotă atât de înaltă ca acum. În următoarele 12-24 de luni, avem șansa de a atrage jucători, care până acum erau activi în Europa Central și care pot să schimbe prețul. Când văd investitorii din Londra în ziar că Morgan Stanley a cumpărat în România, acesta este un semnal foarte pozitiv pentru piața locală. Morgan Stanley are reputația de investitor care face cercetări temeinice înainte de a intra pe o piață. Investitorii se atrag unii pe alții“, subliniază Gijs Klomp.
El se așteaptă ca fondurile care vor accesa România în perioada următoare să vină din țările occidentale, pentru că pe piețele lor au prețuri prea mari. Cât despre fondurile asiate, înspecial cele din Coreea de Sud, care au reușit să crească prețurile în Cehia, acestea caută contracte de închiriere pe 8-10 ani, iar în România practica este de 5 ani.
„Chinezii s-au uitat și la România, dar mai avem puțin până să vină aici. În general, în România, în clădirile noi sunt contracte de închiriere pe 5 ani. Când nu vor mai avea ce cumpăra în Cehia și Ungaria vor veni și aici“, adaugă Klomp.
La nivelul Europei Centrale și de Est, piața de investiții imobiliare a atins valoarea de 8,6 miliarde de euro în primele trei trimestre, conform datelor CBRE Research. Polonia s-a menținut lider pe piața de investiții la nivel regional, cu o pondere de circa 50% din total, în timp ce România are o pondere stabilă de 7%, cu potențial de creștere la 8% în următoarele luni.
România a atras un volum de investiții de 585 milioane de euro în primele nouă luni, dintre care 60% au fost în București, 29% în Cluj-Napoca și 11% în alte orașe secundare. Pentru trimestrul al patrulea, volumul de investiții este estimat să crească cu 42%, putând atinge pragul de 1 miliard de euro dacă tranzacțiile aflate în desfășurare în prezent vor fi semnate.
Cele mai importante tranzacții imobiliare încheiate în 2019
