ANALIZĂ Averea imobiliară din România a marilor fonduri de investiții ale lumii

Valoarea portofoliilor de active deținute de marile fonduri de investiții ale lumii în companii imobiliare prezente în România depășește 2 miliarde de euro, o sumă insignifiantă în bilanțurile lor contabile, dar imensă pentru imaginea pieței locale. Primii doi administratori de active ai lumii și-au investit banii și în proprietăți românești.

Profit.ro a identificat 12 fonduri de investiții, fiecare cu active de zeci de miliarde de dolari, care dețin acțiuni direct sau prin intermediul unor parteneri în cadrul unor companii care investesc în proprietăți românești. Acestea au acumulat până acum 25 de proiecte de birouri, 18 malluri, 10 parcuri logistice, un complex rezidențial, un hotel și sute de hectare de teren pentru noi dezvoltări. Cinci dintre aceste fonduri de investiții dețin participații în doar două companii din România: NEPI Rockcastle și Globalworth, respectiv cel mai mare proprietar de malluri din țară și cel mai mare proprietar de spații de biouri.

Majoritatea acestor giganți au ajuns să aibă plasamente în cadrul unor dezvoltatori imobiliari locali abia după criza financiară din 2008, ceea ce face ca profilul oportunist, cu care era obișnuită piața imobiliară românească înainte de criză, să fie mai diluat. De departe, cele mai multe astfel de fonduri provin din Statele Unite ale Americii, dar este bifată și prezența unor fonduri suverane din China și Singapore sau a unor fonduri de pensii uriașe din Africa de Sud. Doar trei dintre aceste fonduri au făcut plasamente directe în firme românești, restul au fost direcționate către companii cu prezență regională, inclusiv România.

Pentru o imagine mai vie cu privire la dimensiunea acestor coloși financiari, valoarea cumulată a activelor aflate în administrarea celor 12 fonduri de investiții depășește 13.000 de miliarde de dolari, echivalentul întregii datorii a populației Statelor Unite ale Americii, sumă de 65 de ori mai mare decât  Produsul Intern Brut al României.

CITEȘTE ȘI Top tranzacții: Cel mai scump complex de birouri vândut până acum, al doilea cel mai scump mall tranzacționat vreodată în București și două nume noi puternice pe piață

Regii plasamentelor

Fondul sud-african de investiții NEPI Rockcastle, care deține în România 17 malluri și 5 proiecte de birouri, a reușit să atragă în structura acționariatului său trei dintre cei mai mari investitori ai lumii. Chiar dacă aceștia dețin fiecare sub 9% din acțiunile companiei, simpla lor prezență oferă încredere și funcționează ca un magnet pentru atragerea altor acționari. Cel mai mare și mai puternic manager de active din lume, corporația americană BlackRock, care gestionează active de două ori mai valoroase decât întreaga rezervă de aur a României, deține printr-un fond de-al său 1,21% din acțiunile NEPI Rockcastle, participație evaluată la peste 47 milioane de euro.

Fondat acum 43 de ani de magnatul american John Clifton Bogle, grupul Vanguard, al doilea cel mai mare administrator de fonduri din lume, este și el prezent în acționariatul NEPI Rockcastle cu 2,57%, echivalentul a 100 de milioane de euro. Atât BlackRock, cât și Vanguard sunt prezente și în acționariatul companiei cu origini australiene Cromwell Property Group, intrată pe piața imobiliară românească în 2015 prin achiziția Valad Europe, care deținea la nivel local trei parcuri logistice în jurul Bucureștiului.

În urmă cu doi ani, omul de afaceri grec Ioannis Papalekas a reușit să atragă în acționariatul companiei sale Globalworth unul dintre cei mai importanți jucători de pe piața imobiliară din Africa de Sud. Firma Growthpoint a cumpărat 29% din acțiunile Globalworth, care deține 11 proiecte de birouri, două parcuri industriale și un complex rezidențial în România. În acționariatul Growthpoint se regăsesc fonduri precum Vanguard, Old Mutual și, cel mai important acționar al companiei, fondul de pensii al angajaților guvernului sud-african GEPF, cel mai mare fond de pensii din întreaga Africă.

Administratorul GEPF, adică firma deținută de guvernul sud-african Public Investment Corporation, este și unul dintre cei mai importanți acționari ai NEPI Rockcastle.

CITEȘTE ȘI Surpriză: Un fond de investiții listat în Amsterdam intră pe piața imobiliară românească printr-o tranzacție de 29 de milioane de euro ce vizează achiziția de clădiri de birouri, depozite și apartamente

La rândul său, Old Mutual, cea mai veche firmă de asigurări de viață din Africa de Sud, a încheiat anul trecut un parteneriat cu o agenție imobiliară din Bulgaria și a cumpărat complexul de birouri Oregon Park din București de la dezvoltatorul acestuia, Portland Trust, contra unei sume estimate la peste 170 milioane euro. Aceasta este cea mai mare tranzacție imobiliară cu un singur activ realizată vreodată în București. Fondul de investiții Lion’s Head Investments, prin care acționează Old Mutual în România, a anunțat că intenționează să își dubleze valoarea portofoliului său imobiliar în 2019.

În momentul atragerii în acționariat a Growthpoint, Papalekas era deja susținut de alte două fonduri mari de investiții din SUA. Astfel, compania Oak Hill deține peste 4% din Globalworth. Aceasta este firma miliardarului Robert Bass, a cărui avere este estimată de revista Forbes la 4,9 miliarde de dolari. Robert, alături de cei trei frați ai săi, a moștenit averea unchiului său, Sid Richardson, un magnat al petrolului din Texas.

De cealaltă parte, York Capital Management deține 8,8% din Globalworth. Aceasta este firma lui James Dinan, unul dintre cei mai bine plătiți manageri de fonduri de hedging din 2018, cu o avere estimată de Forbes la 2,2 miliarde de dolari. York Capital este și în acționariatul Plaza Centers, proprietarul proiectului ceaușist Casa Radio din București.

Banii statului

Poate mai importantă decât prezența pe piața locală a acestor jucători uriași este cea a fondurilor suverane CIC și GIC, ajunse în România în 2016 și 2017 prin achiziția unor dezvoltatori de depozite cu prezență europeană. România a făcut parte în 2017 din cea mai mare tranzacție imobiliară din lume. Fondul suveran al statului chinez China Investment Corporation (CIC) a cumpărat de la fondul american Blackstone spațiile de depozitare acumulate prin Logicor la nivel european. Prețul vânzării a fost de 12,25 miliarde de euro. Logicor cumpărase cu un an înainte toate parcurile logistice deținute de austriecii de la Immofinanz. Printre acestea s-au regăsit și patru hale logistice din Ploiești, Timișoara, Mogoșoaia și Pantelimon, plus peste 100 hectare de teren dedicat construcției de depozite. Prețul plătit doar pentru activele românești a fost estimat la circa 48 milioane euro.

Înainte de această mega-tranzacție, pe piața românească intrase deja fondul suveran al statului Singapore. GIC, cu active în administrare aproape duble față de PIB-ul României, a cumpărat rețeaua de spații de depozitare P3 de la fondul american TPG Real Estate și de la partenerul său canadian Ivanhoé Cambridge. Investitorii au încasat 2,4 miliarde euro de pe urma acestei vânzări, considerată cea mai mare tranzacție imobiliară încheiată în Europa în 2016.

Tranzacția a avut ecou și în piața românească, unde P3 deține cel mai mare parc logistic din țară. Valoarea locală a deal-ului a fost estimată de consultanții imobiliari la circa 180 milioane euro, sumă depășită până acum doar de achiziția, cu circa 200 milioane de euro, a complexului de birouri The Bridge de către frații Dragoș și Adrian Pavăl, proprietarii Dedeman.

Avalanșa americană

Pe lista Profit.ro apare și Morgan Stanley, una dintre cele mai mari și importante bănci de investiții din lume, deși încă nu a intrat oficial în România. Americanii sunt în proces avansat de achiziție a activelor imobiliare deținute de AEW Europe, care iese astfel de pe piață după un deceniu de activitate locală. Astfel, Morgan Stanley ar urma să intre în proprietatea clădirii de birouri America House din Piața Victoriei și a centrului comercial Promenada Mall din Târgu Mureș, printr-o tranzacție estimată la circa 150 milioane de euro, potrivit surselor Profit.ro.

Poate cea mai răsunătoare tranzacție făcută de un fond de investiții american direct cu proprietăți românești este achiziția hotelului de cinci stele Radisson și, ulterior, a complexului de birouri The Landmark, ambele din București, cu circa 230 de milioane de euro. Pentru asta, Cerberus Capital Management a intrat în 2017 într-un parteneriat cu Revetas Capital, alături de care a făcut ambele achiziții. Cea mai spectaculoasă a fost cumpărarea complexului Radisson pentru 169,2 milioane de euro de la Elbit Imaging.

CITEȘTE ȘI Cea mai mare tranzacție de închiriere de unități rezidențiale în scop hotelier din România: BCR a dat cu chirie cele 132 de apartamente din Silver Mountain, visul milionarului Dan Fisher

Tot anul trecut, investitorul american Starwood Capital, care are în proprietate circa 85.000 de locuințe în SUA, a devenit principalul acționar al dezvoltatorului austriac CA Immo, într-o tranzacție de peste 700 de milioane de euro. Firmă fondată și condusă de omul de afaceri Barry Sternlicht este unul dintre cei mai mari proprietari de apartamente și constructori de locuințe din Statele Unite ale Americii. Investițiile grupului se extind, însă, în toate categoriile de active imobiliare. CA Immo deține în România șase proiecte de birouri în valoare de peste 310 milioane euro.

Nu în ultimul rând, Lone Star, poate fondul cel mai apropiat de profilul oportunist, a ajuns să dețină proprietăți în România încă din 2013, când a preluat controlul dezvoltatorului Globe Trade Centre (GTC). Fondul, deținut integral de al doilea cel mai bogat irlandez – John Grayken, a impus GTC vânzarea tuturor activelor neperformante, care a condus la lichidarea rețelei de malluri Galleria din Arad, Piatra Neamț, Suceava și Buzău. Acum mai deține doar turnurile de birouri City Gates, evaluate la 147 de milioane de euro, și clădirile Cascade Office Building, Premium Point și Premium Plaza.

Lista fondurilor importante ale lumii, care ajung să investească în proprietăți românești, urmează să fie completată cu nume noi în acest an, potrivit așteptărilor brokerilor imobiliari. Prezența lor este importantă pentru creșterea lichidității pieței. Anul trecut au fost încheiate în România tranzacții imobiliare cu proprietăți comerciale a căror valoare cumulată se apropie de 1 miliard de euro, potrivit estimărilor companiilor de consultanță imobiliară.