Luna trecută, stocul împrumuturilor pentru locuințe a crescut cu 212,5 milioane lei, la 52,17 miliarde lei, dinamica acestui segment de credit accelerându-se puternic în ultimele trei luni, contrar avertizărilor bancherilor că legea dării în plată va restrânge activitatea de creditare.
Este retorică de fațadă, sunt ultimii bani care intră într-un ciclu lung de expansiune a creditării imobiliare sau cred bancherii că vor controla procesul legislativ? Cum să interpretăm ce fac bancherii, prin contrast cu ceea ce spun cum că așa-numita lege a "dării în plată" va contribui la un credit drastic restricționat? Deocamdată, s-a întâmplat (taman) opusul. De la adoptarea legii de către Senat, pe 26 octombrie, și până la finalul lunii ianuarie, băncile au acordat credite pentru locuințe în valoare de 2,74 miliarde lei, conform statisticii furnizate de baza de date interactivă a BNR.
Reprezentanți ai băncilor afirmau că legea ințiată de deputatul Daniel Zamfir și inspirată de avocatul Gheorghe Piperea - care prevede absolvirea de orice alte obligații a debitorului odată cu predarea garanției - va gâtui creditarea ipotecară. Viceguvernatorul Băncii Naționale Bogdan Olteanu avertiza că aceasta poate aduce un avans de 35-50% la o achiziție de locuință prin credit.
Banii băncilor nu au fost însă acolo unde le-au fost vorbele. Dinamica împrumuturilor pentru locuințe a fost neabătută și chiar, pe traseul legii de la Senat către Camera Deputaților, unde a primit votul final favorabil pe 25 noiembrie, s-au pompat cele mai multe credite. Dacă socotim de la demararea procesului legislativ al proiectului, în luna mai, majorarea stocului de credit pe aceste segment este de peste 5 miliarde lei.
CITEȘTE ȘI Darea în plată: Senatorii au votat și pentru stingerea datoriilor celor executați silit În ianuarie peste volumul deja la nivel record de 51,94 miliarde lei s-au mai adăugat credite de 212,5 milioane lei, potrivit ultimelor date publicate de BNR astăzi. Reprezentanți ai industriei imobiliare semnalau că există un fenomen al oamenilor care se grăbesc să aplice la credite sau să urgenteze procedurile, având în vedere necunoscutele legate de dimensiunea avansului solicitat la contractarea unui împrumut pentru cumpărarea unei locuințe
Luna noiembrie a consemnat o urcare a volumului cu 1,45 miliarde lei, cea mai ridicată majorare nominală din ultimii 5 ani. Trebuie să ne întoarcem în iunie 2010, la adoptarea programului Prima Casă 2, pentru a vedea o creștere mai mare. Atunci, saltul de 1,96 miliarde lei poate fi pus și pe seama unei deprecieri a monedei naționale în raport cu euro, ceea ce a mărit stocul majoritar de credite în euro, măsurat în lei.
Nu este cazul și acum, când creditul în euro stagnează în jurul reperului în echivalent 30 miliarde lei încă de vara trecută. De altfel, nivelul de 29,6 miliarde lei, cât reprezintă în ianuarie creditul pentru locuințe în moneda europeană, este la a treia cea mai coborâtă valoare din ultimii trei ani și jumătate. Cea mai mare parte a avansului se datorează creșterii cu un miliard al creditelor în lei, în timp ce o mare parte din majorarea cu peste 560 milioane lei a creditelor de la categoria "alte valute" cade în sarcina repatrierii unor credite de către OTP Bank.
Dinamica activității de creditare pentru achiziția de locuințe pare a fi așadar prea puțin corelată cu legislația privind garanția. Radu Mușetescu, conferențiar la Academia de Studii Economice din București, leagă mai degrabă această expandare a creditului de dobânzile foarte mici. Nivelul redus al costurilor de finanțare și prețurile la imobile sub cele de la jumătatea deceniului trecut îi fac pe oameni să perceapă că acum este o oportunitate pentru astfel de achiziții. "Avem un mic «boom»", a declarat Mușetescu pentru Profit.ro.
De la lansarea programului Prima Casă în vara anului 2009, stocul de credite pentru locuințe este mai mult decât dublu, valorile de acum 6 ani și jumătate fiind de numai 22 miliarde lei față de cele peste 52 miliarde lei, cât indică datele BNR la nivelul lunii ianuarie.
CITEȘTE ȘI Studiu: 80% din brokerii imobiliari consideră adoptarea legii dării în plată în formatul actual un risc major pentru piață Pariul de 2,74 miliarde lei este în contrast cu vestirea sfârșitului creditului ipotecar pe acest pământ pe care bancherii nu au contenit să o facă în dezbaterea publică, de la votarea legii la finele lunii noiembrie și până la reluarea procesului legislativ după retrimiterea ei în Parlament de către președintele Klaus Iohannis.
Intrarea legii în Senat s-a suprapus cu o revenire a retoricii, iar unele bănci chiar au făcut mutări. Raiffeisen Bank a majorat avansul la creditele standard la 35% pentru lei și la 40% pentru euro. Președintele CEC Bank, Radu Grațian Ghețea, menționa, de asemenea, soluția promovării a două tipuri de credit: unul cu avans mai mare, dar în care să poți preda garanția și unul cu dobânzi mai mici, avans mai redus, însă în care ipoteca să nu te exonereze de orice obligații, chiar și după executare. Este varianta pe care Mușetescu o consideră în spiritul libertății contractuale.
Propusă de BNR în comisiile senatoriale ca ultimă șansă a generațiilor viitoare de a accesa credite cu avans mic, posibilitatea debitorilor de a renunța prin contract la protecția "dării în plată" a fost respinsă de parlamentari.
În SUA, în statele unde există legi "anti-defficiency" (care să exonereze debitorii de orice alte obligații după executarea ipotecii), o astfel de soluție nu este găsită acceptabilă. Actele normative prevăd clar că debitorul nu are posibilitatea legală de a renunța la acest drept al său, prin semnătura sa pe un contract. Cu alte cuvinte, chiar un acord cu banca prin care să te angajezi și la alte plăți care exced garanția este nul de drept. Principiul este că aceasta reprezintă o legislație care protejează consumatorul și el nu poate ieși de sub incidența ei, chiar dacă i se pare la un moment dat că se poate apăra singur.
Dincolo de legea propusă în Parlament sau de starea negativă de spirit a majorității clienților bancari față de creditorii lor, au fost români care s-au dus și au contractat credite în moneda națională pentru achiziția unei locuințe de aproape un miliard de lei în noiembrie și de peste 850 milioane lei în decembrie.
A fost "luna cadourilor" pentru băncile care în același răstimp își avertizau potențialii clienți cu o reducere drastică a condițiilor de accesare a împrumuturilor pentru cumpărarea de imobile. Eugen Rădulescu, șeful Direcției Stabilitate Financiară din BNR, vorbea chiar despre faptul că dacă legea ar trece "nu vom avea credit ipotecar deloc."
Mușetescu încearcă o explicație pentru faptul că băncile nu s-a oprit din creditare: poate că au avut "garanții informale că nu se va întâmpla așa." Scenariu contrazis sau calcul infirmat, însă parcursul legii în Senat pare a demonstra altceva. Propunerile Băncii Naționale și ale băncilor comerciale au fost respinse aproape în întregime de parlamentari.
Senatorii nu au fost clintiți de argumentele privind perspectiva unei restrângeri semnificative a creditului pentru locuințe. Deocamdată, sunt datele statistice cele le dau dreptate și contrazic mesajul venit din zona bancară. Întrebarea este dacă, în cazul în care legea va trece, în ce măsură aceste avertizări se vor materializa sau miliardele de lei vor continua să curgă pentru finanțarea achizițiilor rezidențiale, cum s-a întâmplat în ultimele trei luni, exact contrar afirmațiilor bancherilor.
