Investitori străini importanți vor să cumpere hoteluri mari, afiliate la un brand internațional, din București, însă proprietarii fie solicită pentru aceste proprietăți oferte nerealist de mari, fie nu vor să le vândă, spune pentru Profit.ro Alexandru Sorin Ionescu, fondatorul firmei de consultanță hotelieră Fivestar Hospitality, care administrează și site-ul hotelsforsale.ro.
Situația în zona tranzacțiilor imobiliare în sectorul hotelier este controversată în acest moment. Pe de o parte, există un interes evident din partea investitorilor străini care nu au avut până acum nicio activitate în România, ceea ce este o premieră pe piață, probabil generată și de vânzarea Radisson la sfârșitul anului trecut, cea mai mare tranzacție hotelieră din istoria turismului românesc, anunțată în premieră de Profit.ro.
Pe de altă parte, a crescut și interesul investitorilor străini cu experiență anterioară sau cu activități în alte sectoare imobiliare din România.
Primii dintre aceștia încearcă să găsească hoteluri în București cu notorietate în piață, cu peste 100 de camere, afiliate unui lanț internațional (ca garanție pentru un anumit nivel de calitate a clădirii care, cel puțin la un moment dat, a trebuit să respecte niște standarde de afiliere). Acești investitori caută hoteluri operaționale fără necesități majore de renovare, care să ofere un cash-flow solid.
Pe de altă parte, investitorii deja prezenți pe piața românească încearcă să fie mai flexibili, fiind dispuși să își asume un anumit nivel de implicare în dezvoltarea unui hotel de la zero sau să convertească o clădire istorică, asumându-și rolul de dezvoltator. Exemplu în acest sens sunt investitorii lituanieni care au găsit o piață goală, au dezvoltat Hilton Garden Inn în centrul istoric și urmează să mai construiască încă patru hoteluri care vor fi afiliate la branduri puternice, precum Marriott și Hilton.
Problema este că investitorii care vor să intre pe piață nu prea au ce analiza, deoarece proprietățile eligibile fie nu sunt de vânzare, fie sunt oferite la un nivel de preț care depășește așteptările de risc ale investitorilor.
"Cum gândesc acești investitori, pot să vă descriu destul de simplu. Este vorba despre riscul asociat investiției. Dacă dumneavoastră dețineți o sumă mai măricică și nu știți ce să faceți cu ea, mergeți la bancă să faceți un depozit și vi se oferă, să zicem, 1% dobândă, dar nu vă convine și sunteți dispuși să acceptați mai mult risc și implicare. Atunci vă gândiți să investiți în domeniul imobiliar, puteți să investiți în rezidential, iar dacă sumele de care dispuneți sunt chiar mari, se deschid oportunități în sectorul office sau logistic și, până aici, toate oportunitățile se bazează pe câștigul din chirii. Acel câștig din chirii calculat pe un an, împărțit la valoarea investiției, denumit yield, conduce la un procent care poate fi comparat cu acel 1% al băncii. El crește direct proporțional cu riscul asociat. Sectorul hotelier are un risc asociat considerat cu aproximativ 1%-1,5% mai mare decât cel asociat spațiilor de birouri", explică Sorin Ionescu.
Revenind la vânzarea hotelului Radisson, yield-ul raportat a fost 7,5%, dar consultantul amintește că în complexul respectiv mai erau și alte tipuri de spații comerciale închiriate, care, dacă ar fi fost tranzacționate separat, ar fi înregistrat un yield mai mic. "Din câte cunosc eu, nimeni nu a calculat yieldul separat strict pe componentele hoteliere, dar mă aștept ca acesta să fi fost puțin mai mare de 8%", adaugă consultantul.
La acest yield universal recunoscut, inclusiv de investitorii care vor să intre pe piața românească, rice vânzător de hotel din România ar trebui să se raporteze și să se gândească la cât ar trebui să adauge personal la acest 8%, ținând cont de diferența dintre produsul Radisson și produsul lui hotelier.
La un hotel operațional, prețul de vânzare calculat după regula "degetului mare" pleacă de la aflarea EBITDA pe ultimul an disponibil, din care ar trebui scăzute investițiile necesare pentru menținerea proprietății la un nivel bun în anul următor (inclusiv mijloace fixe). Aceasta valoare se numește Net Operating Income (NOI), care se împarte la yield și de aici rezultă un preț orientativ, pe care ar putea să se aștepte proprietarul să îl primească.
În prezent, puținele hoteluri care ar fi atractive pentru cumpărători sunt evaluate la yield-uri foarte mici comparativ cu nivelul de așteptare al cumpărătorilor, susține consultantul, iar aceasta se întâmplă și din cauza rarefierii ofertei. "Nu prea există concurență și vânzătorii își permit să speculeze, însă investitorii profesioniști nu acționează speculativ, pentru că sunt conștienți că peste încă 4-5 ani, după ce vor mai fi dezvoltate câteva hoteluri care se califică pe criteriile lor, piața va arăta altfel. Ei se gândesc să intre astăzi la un yield de 7.5-8% și să facă un exit peste 5 ani cu 2% mai jos. Dacă ar cumpăra astăzi deja cu 2% mai jos, pentru ei nu mai există perspectiva upside la exit. Sunt puțini cei care se uită doar la cash-flow", afirmă consultantul hotelier.
Una peste alta, piața de hoteluri care respectă criteriile de atractivitate trebuie să crească din punct de vedere al ofertei prin dezvoltări de la zero și conversii, crede Sorin Ionescu. "Acest lucru va aduce o masă critică pentru creșterea numărului de tranzacții pe an. În 2018, dacă vom avea 3 tranzactii notabile în București, va fi bine, însă nu ar fi fost mai bine să avem 10 în București și încă pe atâtea în afara Bucureștiului?", se întreabă el retoric.
