Obligațiile privind TVA ale persoanelor fizice care vând imobile noi sau terenuri construibile vor fi stabilite, din 2016, în funcție de activitatea avută în anul anterior, conform proiectului de norme ale noului Cod Fiscal, obținut de Profit.ro.
În prezent, activitatea este analizată în fiecare an calendaristic. Practic, unele persoane își programează, acum, câte o vânzare pe an pentru a evita obligațiile legate de TVA. Acestea - înregistrarea și/sau plata - apar doar de la a doua tranzacție într-un an calendaristic. Noile norme închid portița legislativă, din 2016, fiind luată în calcul și activitatea din 2015.
O vânzare pe an, fie că este vorba de un imobil nou sau de un teren construibil, este scutită de plata TVA. De la a doua, apare obligația de înregistrare în scopuri de TVA și plata dacă este depășit plafonul de scutire de taxă de 220.000 lei. Din acest motiv, unele persoane se limitează la o tranzacție pe an.
Normele, mai importante decât Codul Fiscal în acest caz
De regulă, normele de aplicare a Codului Fiscal au doar rol de clarificare și detaliere. Însă, în cazul tranzacțiilor imobiliare ale persoanelor fizice sunt esențiale, întrucât Codul Fiscal, atât în varianta în vigoare, cât și în cea care se va aplica din 2016, prevede: ”situațiile în care persoanele fizice care efectuează livrări de bunuri imobile devin persoane impozabile se prevăd prin normele metodologice”.
Așadar, proiectul de norme aduce noutăți. Cea mai importantă este că, de anul viitor, pentru înregistrarea și/sau plata TVA va fi luată în calcul și activitatea din anul anterior. Acum, analiza se face pentru activitatea desfășurată în cursul unui an calendaristic și, odată cu încheierea anului, analiza se ia de la zero.
Numărătoarea tranzacțiilor nu se mai resetează
”De exemplu, la speța de mai jos, la prima tranzacție din anul următor, dacă ea era taxabilă, mulți nu se înregistrau în scopuri de TVA după ce efectuau vânzarea, pentru că resetau numărătoarea de la 0. Abia de la a doua tranzacție din an își puneau problema de înregistrare în scopuri de TVA și nu era clar dacă trebuia facută înainte sau după a doua tranzacție din acel an. Înteleg că nu se mai ia de la 0 în anul următor, ci întotdeauna te uiți ce a făcut persoana și în anul precedent. Adică, dacă în 2015 a făcut activitate economică, în 2016, prima vânzare este considerată economică și trebuie să se înregistreze după prima vânzare, dacă aceasta nu este scutită prin efectul legii și a depășit plafonul de 220.000 lei până la care se aplică scutirea de TVA”, explică Eugenia Ion, tax manager Contexpert.
Exemplul din proiectul de norme la care se referă consultantul fiscal este următorul: “O persoană fizică realizează în cursul anului 2015 cinci livrări (numărul de cinci este dat pentru a fi cât mai clar exemplul n.r.) care ar fi scutite conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul Fiscal. Deși în anul 2015 persoana fizică a devenit în principiu persoană impozabilă, nu a avut obligația de a solicita înregistrarea în scopuri de TVA deoarece a realizat numai operațiuni scutite. Dacă în anul 2016, în luna februarie, persoana fizică va livra o construcție nouă sau un teren construibil în sensul 292 alin. (2) lit. f) din Codul Fiscal, chiar dacă este prima tranzacție din acest an, aceasta nu mai este considerată ocazională, deoarece persoana fizică devenise deja persoană impozabilă în anul precedent și va avea obligația să solicite înregistrarea în scopuri de taxă până pe 10 martie 2016, dacă livrarea respectivă va depăși plafonul de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal”.
Odată cu înregistrarea, toate vânzările ulterioare vor fi luate în calcul
”Din 2016, reiese că, imediat după prima vânzare din al doilea an, dacă ea este peste 220.000 lei și nu este pentru imobile vechi ori terenuri agricole, persoana trebuie să se înregistreze în scopuri de TVA și va depune decont de TVA (probabil pe 0), până la momentul în care va putea cere anularea înregistrării. Va exista obligația de înregistrare, chiar dacă ulterior persoana nu mai are activități economice. Practic, ar rămâne înregistrată doi ani și ceva (anul în care a depășit plafonul, anul următor și alte câteva luni din al treilea an, până depune cererea de anulare a codului)”, arată consultatul fiscal.
Practic, vor fi afectați cei care făceau câte o tranzactie pe an doar ca să nu fie obligați să se înregistreze în scopuri de TVA și pentru a evita cumularea numărului și valorilor tranzacțiilor.
Potrivit legislației, tranzacțiile cu imobile vechi și terenuri agricole sunt scutite de TVA. Cele care nu sunt scutite, începând de la adoua tranzacție, sunt imobilele noi (inclusiv cele transformate, modernizate, la care lucrările de îmbunătățire depășesc 50% din valoarea de piață a imobilului ) și terenurile construibile.
Obligațiile privind TVA la vânzarea de imobile noi și terenuri construibile există din 2002 în Codul Fiscal, însă, la acea dată, erau insuficient de clare și, în consecință, inaplicabile. Din 2007, au fost elaborate norme mai clare, iar în 2009 Fiscul a demarat controale la toate persoanele care făcuseră mai mult de cinci tranzacții pe an, între 2006 și 2008. La acea dată, Fiscul depistase peste 278.000 de tranzacții la care ar fi trebuit plătită TVA.
