Interviu: „Dreptul imobiliar este nucleul, iar în jurul lui gravitează spețe complexe”

Interviu oferit de către Tatiana Fiodorov, Managing Partner „Fiodorov & Partners”

Sunteți o echipă de avocați activi care participă frecvent la cursuri și conferințe juridice în vederea acumulării practicii juridice și nu numai. Care sunt ariile de practică pentru care sunt solicitate serviciile firmei de avocatură?

În cadrul Fiodorov S.C.A. considerăm că dezvoltarea continuă și formarea constantă a avocaților reprezintă fundamentul creșterii și succesului firmei.

Ne specializăm în drept imobiliar, amenajarea teritoriului și urbanism, precum și în dreptul energiei. Cu toate acestea, deși aceste domenii sunt nucleul activității noastre, problemele juridice pe care le gestionăm sunt adesea complexe și necesită o abordare interdisciplinară. Astfel, cunoștințele de bază în drept societar, drept administrativ și procedură civilă sunt esențiale pentru expertiza juridică a avocaților noștri.

Participarea la conferințe și training-uri ne ajută să consolidăm înțelegerea afacerilor clienților noștri. Recent, echipa noastră a participat la un training specializat privind contractele pentru diferență, un mecanism de finanțare a proiectelor de energie regenerabilă. Atunci când nu găsim experți locali pentru anumite domenii de nișă, apelăm la specialiști internaționali cu experiență în implementarea acestor mecanisme. Participăm activ la conferințe juridice nu doar pentru perfecționare, ci și pentru a împărtăși din expertiza noastră, semnalând aspectele problematice care apar în practică și necesită atenția părților interesate.

În ce măsură modificările legislative recente facilitează sau complică procesul de înregistrare sistematică pentru proprietarii de imobile?

Modificările legislative recente au fost introduse cu scopul de a facilita procesul de înregistrare sistematică a proprietăților imobiliare, având în vedere efectul constitutiv pe care îl are această înregistrare. Trecerea la acest sistem presupune cadastrarea completă a tuturor imobilelor, un proces complex care necesită resurse considerabile și coordonare eficientă.

Un aspect central al acestor modificări este legat de notarea posesiei care, teoretic, ar trebui să ofere o cale către dobândirea dreptului de proprietate asupra unui teren deținut de altcineva. Totuși, această portiță legală poate crea situații conflictuale, deoarece termenele scurte de contestare fac procedura să fie ineficientă și uneori injustă.

Practic, la finalizarea măsurătorilor în cadrul unei unități administrativ-teritoriale apar adesea discrepanțe între situația din teren și cea din documentele preexistente măsurătorilor. Aceste discrepanțe complică procesul și necesită soluționări pe cale administrativă sau juridică, ceea ce poate întârzia considerabil finalizarea înregistrării.

Experiența societății noastre de avocatură relevă că dificultățile majore în implementarea acestui proces derivă din modul în care se efectuează măsurătorile și din lipsa de transparență în aplicarea procedurilor. Fără o coordonare clară și transparentă, precum și fără comunicarea eficientă cu proprietarii de imobile, modificările legislative își pierd eficacitatea și, în loc să simplifice procesul, îl complică.

În concluzie, deși scopul modificărilor legislative este de a facilita procesul de înregistrare sistematică, provocările practice legate de măsurători, discrepanțele între teren și documente, și termenele scurte de contestare contribuie la complicarea acestui proces.

Care sunt consecințele juridice pentru erorile detectate în documentele cadastrale după implementarea Legii nr. 133/2012 și cum pot fi acestea corectate eficient?

După implementarea Legii nr. 133/2012, care a aprobat Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 64/2010 privind modificarea și completarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, consecințele juridice ale erorilor detectate în documentele cadastrale pot fi semnificative și complexe. Odată cu deschiderea din oficiu a noilor cărți funciare, toate titlurile de proprietate și orice alte acte de proprietate își pierd valabilitatea, iar efectul constitutiv de drepturi cu privire la un imobil operează de la data efectuării primei înscrieri subsecvente. Procedura este tehnică și necontradictorie, putând pune în pericol însăși substanța dreptului de proprietate, conducând la pierderea proprietății legal constituite. Erorile de măsurători pot conduce la litigii între “proprietarii anteriori” înregistrării sistematice și noii proprietari rezultând din înregistrările sistematice cadastrale. De asemenea, aceste erori pot invalida tranzacțiile imobiliare în curs și pot cauza dificultăți în accesarea unor finanțări sau a altor servicii juridice și administrative în legătură cu imobilele respective.

Corectarea acestor erori poate fi realizată prin mai multe modalități. Legea nr. 7/1996 oferă câteva mijloace procedurale de corecție pentru îndreptarea erorilor săvârșite cu ocazia recepțiilor cadastrale și a înscrierilor în cartea funciară, prin (i) publicarea, în scop de informare publică, (ii) posibilitatea de a formula cereri de rectificare a documentelor tehnice ale cadastrului, (iii) efectuarea în acest scop de verificări în teren.

Care este viziunea societății cu privire la impactul schimbărilor legislative asupra proprietăților imobiliare și a modului în care acestea sunt administrate în România, oferind un cadru pentru discuții mai detaliate și înțelegere a noilor politici și proceduri?

Impactul schimbărilor legislative asupra proprietăților imobiliare și a modului în care acestea sunt administrate în România este complex și variază în funcție de perspectivele diferitelor părți interesate, precum proprietarii de imobile, investitorii, dezvoltatorii imobiliari, autoritățile publice și cetățenii obișnuiți. În prezent, o parte dintre aceste schimbări legislative sunt dictate de Planul Național de Redresare și Reziliență. Potrivit acestuia, jaloane importante sunt elaborarea și aprobarea Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor care va corela, simplifica și codifica într-un singur act normativ cel puțin 10 acte normative din domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, precum și crearea cadrului legal pentru producerea în România a energiei eoliene offshore.

Unele dintre schimbările legislative recente au vizat adesea creșterea transparenței și clarității în domeniul proprietății imobiliare. De exemplu, implementarea registrelor electronice și digitalizarea unor documente reprezintă pași importanți către un sistem mai eficient și mai accesibil. În acest sens, menționez Legea nr. 9/2023 pentru modificarea și completarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 41/2016 privind stabilirea unor măsuri de simplificare la nivelul administrației publice centrale și pentru modificarea și completarea unor măsuri de simplificare la nivelul administrației publice centrale și pentru modificarea și completarea unor acte normative.

“Modificările legislative care vizează reglementarea mai strictă a pieței imobiliare sunt privite atât cu optimism, cât și cu scepticism. Reguli mai stricte privind construcțiile, standardele de calitate și sustenabilitatea sunt considerate benefice pe termen lung, dar pot genera critici din partea dezvoltatorilor care se confruntă cu o majorare de costuri și proceduri mai complexe.”

Puteți oferi exemple concrete de situații în care abordarea tranzacțională a firmei AFP a adus valoare adăugată semnificativă afacerilor clienților?

Vreau să cred că abordarea tranzacțională a AFP aduce valoare adăugată afacerilor clienților printr-o serie de practici bine structurate și adaptate la nevoile specifice ale fiecărui proiect.  Un prim exemplu ar fi legat de faptul că în cadrul AFP vedem tranzacțiile în întreg și, ca atare, le împărțim în etape clar definite, adaptând fiecare pas la progresul proiectului. Această metodă ne permite o monitorizare constantă și o adaptare rapidă la eventualele schimbări. De exemplu, în cazul unei achiziții imobiliare, etapele pot include auditul juridic inițial, obținerea autorizațiilor necesare și finalizarea tranzacției. Această abordare etapizată asigură că fiecare aspect al proiectului este gestionat eficient și în siguranță, minimizând riscurile și maximizând șansele de succes.În timpul auditului juridic, echipa AFP identifică și remediază problemele înainte de finalizarea achiziției. De exemplu, într-un proiect de achiziție a unui teren, auditul poate dezvălui probleme legate de titlul de proprietate sau de regimul juridic al terenului. Remedierea acestor probleme înainte de achiziție securizează investiția clientului, asigurându-se că nu vor exista litigii sau obstacole legale care să împiedice dezvoltarea proiectului. Totodată, vreau să menționez și colaborarea strânsă cu echipe tehnice. De exemplu, în proiectele de dezvoltare imobiliară, AFP participă la ședințe cu experții tehnici pentru a ne asigura că toate autorizațiile sunt obținute și că proiectul respectă toate reglementările urbanistice și de mediu. Prin aceste abordări reușeșim să oferim soluții personalizate și eficiente, care nu doar că răspund nevoilor imediate ale clienților, dar și contribuie la succesul pe termen lung al proiectelor acestora.

În ce mod contribuie expertiza firmei AFP la procesul de negociere a contractelor de servicii și care sunt elementele cheie pe care le asigurați pentru a proteja interesele clienților?

Expertiza AFP contribuie la procesul de negociere a contractelor prin intermediul abordării juridice riguroase și a înțelegii comerciale a activității fiecărui client în parte. Gestionăm o gamă variată de contracte, de la achiziții de terenuri pentru investiții imobiliare și contracte de prestări servicii, până la închirieri de birouri, dezvoltarea hipermarketurilor și proiecte de energie regenerabilă. Experiența adunată de-a lungul anilor ne permite să înțelegem profund specificul fiecărui tip de contract, abordând fiecare negociere cu expertiză și adaptabilitate. Consider esențial ca negocierea efectuată de avocați să se concentreze strict pe aspectele juridice, evitând intervenția în detaliile comerciale. Această delimitare clară ajută la menținerea echilibrului în negocieri și la evitarea complicațiilor inutile. Eu recomand implicarea activă a reprezentantului clientului în procesul de negociere alături de avocat. Această colaborare minimizează riscul de întrerupere a negocierilor și crește șansele de succes prin alinierea expertizei juridice cu obiectivele comerciale ale clientului. Prin menținerea unui echilibru între expertiza juridică și obiectivele comerciale ale clientului, avocații noștri evită intervențiile nerelevante și se asigură că negocierile rămân fluide și constructive. Aceasta previne riscul dezechilibrării contractului și contribuie la cristalizarea unei înțelegeri comerciale solide între părți. Prin urmare, modul în care contribuim la negocierea contractelor implică asistență juridică și un focus constant pe protejarea intereselor clienților noștri.

Un material Legal marleting