Interviu acordat publicației “Romanian Legal Awards” de către Oana ALBOTA, Founding Partner Albota Law Firm
“Suntem implicați, în calitate de experți juridici, în cadrul unui proiect guvernamental de anvergură privind elaborarea dezvoltarea legislației din domeniul urbanismului și amenajării teritoriului, legislație secundară care urmează a completa viitorul Cod al Urbanismului“. Așa începem interviul de astăzi, un interviu acordat de această dată de către un avocat ale căror principale spețe se raportează la domeniul imobiliar.
Oana Albota, fondatoarea societății, are o experiență remarcabilă în toate tipurile de proiecte imobiliare, de la clădiri de birouri și proiecte rezidențiale, până la gestionarea contractelor complexe de închiriere și a contractelor de construcție.
Unul dintre cele mai recente proiecte importante este descris de asistatarea Nor Real Estate S.R.L. de către Albotă Law Firm la semnarea unui contract de împrumut în valoare de 21 milioane EURO și a pachetului de garanții aferent cu OTP BANK ROMANIA S.A., pentru a sprijini dezvoltarea și închirierea fazei I (B1/B2) a proiectului de birouri @Expo.Nor Real Estate S.R.L. este o filială Atenor situată în România. Atenor este un dezvoltator imobiliar belgian listat la bursa Euronext din Bruxelles.
Cu o suprafață închiriabilă de 48.688 mp, @Expo stabilește un nou standard pentru mediile de birouri durabile și moderne, cu o certificare BREEAM „Outstanding” și un certificat de performanță energetică de nota A. Albotă Law Firm a fost implicată și în dezvoltarea și închirierea proiectului @Expo.
Care sunt principalele tendințe pe care le identificați în domeniul juridic și cum ar trebui avocații să se adapteze pentru a le face față cu succes?
Inteligența artificială, tehnologizarea, schimbările climatice, criza economică, pandemia recentă, contextul geopolitic, toate acestea și-au pus amprenta asupra domeniului juridic, impunând transformări asupra profesiei de avocat. Pentru a putea răspunde cu succes schimbărilor din jurul nostru, avocații trebuie să dea dovadă de adaptabilitate, reziliență, creativitate și perfecționare continuă. Evoluția tehnologică prin care trece omenirea trebuie încorporată în activitatea profesională a avocaților, întrucât poate aduce beneficii semnificative. Digitalizarea accelerată și-a făcut simțită prezența și în domeniul juridic, aducând schimbări precum dosarul electronic, transmiterea prin intermediul poștei electronice a cererilor sau altor acte către instanțe, cu utilizarea semnăturii electronice, proceduri menite să eficientizeze mediul juridic. Transformările prin care trece umanitatea au impus și apariția unor noi ramuri de drept, deschizând astfel tot mai mult drumul specializărilor, impunând avocaților reinventarea, dobândirea de cunoștințe noi, conectarea continuă la schimbările legislative și la practica juridică.
Există un caz sau o speță remarcabilă la care ați lucrat recent, care a creat un precedent important sau a condus la schimbări în abordarea juridică?
Am participat recent, în calitate de experți juridici, în cadrul unui proiect guvernamental de anvergură privind elaborarea dezvoltării legislației din domeniul urbanismului și amenajării teritoriului, legislație secundară care urmează a completa viitorul Cod al Urbanismului, aflat în prezent în dezbatere parlamentară. Asistența a inclus participarea la un turneu în țară, de diseminare a rezultatelor, care a implicat consultarea cu specialiști de la nivel local dintr-o multitudine de funcții publice. Legislația elaborată urmărește, în special, digitalizarea proceselor de emitere a certificatelor și documentațiilor de urbanism și a autorizațiilor de construire, limitarea timpilor de emitere și obținerea simultană, într-un termen previzibil, a avizelor necesare. De asemenea, există o componentă semnificativă de informare și explicare a acestor procese pentru publicul larg, printr-o serie de ghiduri ilustrate, prietenoase și ușor de folosit.
Știm că vă asistați în mod constant clienții în finanțări bancare acordate în legatură cu proiectele imobiliare. Ce tendințe ați remarcat în acest domeniu? Mai finanțează băncile proiectele de real estate?
Băncile încă finanțează proiectele rezidențiale, asumându-și, în anumite limite, riscurile specifice acestora, alături de dezvoltator. Aceste riscuri sunt în general legate de întârzierile în livrarea proiectelor cauzate de reacția foarte greoaie a autoritărilor în cazul necesității reautorizării proiectelor, sau în acordarea recepției la terminarea lucrărilor și emiterea certificatului de atestare a edificării construcției. Întârzierile în livrare sunt, de asemenea, determinate de întârzieri de construirea proiectelor neimputabile dezvoltatorilor – fenomene meteo nefavorabile, constructori care nu își respectă angajamentele, materiale/echipamente care ajung cu întârziere etc.
Alte riscuri ce merită menționate sunt: o anumită impredictibilitate în bugetul proiectului din cauza majorărilor constante solicitate de constructori, fluctuații ale vânzărilor unităților rezidențiale din cauza impredictibilității cererii în domeniul rezidențial sau modificărilor constante ale legislației fiscale.
În cazul proiectelor de birouri, băncile sunt foarte precaute în acordarea finanțărilor. Doar proiectele cu un nivel de ocupare suficient sunt finanțate, iar finanțările sunt acordate în general sub forma refinanțării împrumuturilor acordate de asociați pentru dezvoltarea și închirierea proiectelor sau refinanțarea altor credite bancare.
Pentru a veni în sprijinul debitorilor, anumite tranșe din facilitate sunt acordate, în limita unei perioade de disponibilitate, sub condiția prezentării unor contracte de închiriere ce se vor încheia în viitor.
Care sunt cele mai importante aspecte pe care băncile le urmăresc în procesul de monitorizare a activelor debitorilor?
Băncile au o abordare proactivă încă de la momentul acordării creditului: debitorii trebui să ofere creditorilor un nivel suficient de informații și date necesare care să determine convingerea creditorilor că debitorii vor putea să respecte termenii și condițiile contractului de credit.
Respectarea indicatorilor financiari este urmărită constant de către bănci, respectarea bugetului și calendarului proiectului sunt urmărite îndeaproape de către monitorii băncii.
Creditele sunt garantate cu garanții corespunzătoare, pentru a se asigura astfel recuperarea creditului în ipoteza neplății acestuia la scadență. În cadrul monitorizării activelor debitorilor, creditorii urmăresc dacă garanțiile reale oferite de debitor la momentul contractării sunt conforme condițiilor stabilite la momentul acordării creditului, de exemplu, dacă se mențin valorile garanțiilor reale.
Băncile urmăresc eventualele acțiuni în justiție intentate contra debitorilor, care ar putea afecta în mod semnificativ poziția financiară a debitorilor.
Cele mai negociate clauze sunt cele legate de posibilitatea băncii de a modifica unilateral nivelul dobânzii în situații excepționale, clauzele de culpă/neîndeplinire a obligațiilor ce permit băncii să declanșeze accelerarea creditului, distibuirile premise, evaluarea indicatorilor financiari. Identificarea UBO-ului de către bancă este o etapă foarte important și consumatoare de timp și energie.
În situația nerespectării indicatorilor financiari, băncile au dovedit o atitudine constructivă și au renegociat creditele, mergând pe varianta unor plăți parțiale anticipate și solicitării unor garanții suplimentare, preferând varianta aceasta, a restructurării creditelor, celei extreme, a accelerării acestora.
Există anumite particularități în perioada recentă cu privire la proiectele în care sunteți implicați Se remarcă o preponderență a unui anumit tip de asistență juridică?
Refinanțările și restructurările creditelor acordate pe proiectele de birouri ne-au ținuți ocupați. La fel, asistența oferită pentru finanțarea proiectelor rezidențiale.
Restructurările societare, sub forma divizărilor parțiale sau aportului unor bunuri la capitalul social al unor societăți afiliate au ocupat de asemenea o pondere însemnată în activitatea noastră. Tot mai mulți clienți își restructurează portofoliile pentru o mai bună valorificare a acestora.
Renegocierea contractelor de construire, pentru extinderea duratei și bugetelor acestora pare a fi o constantă pe majoritatea proiectelor imobiliare.
Disputele cu partenerii de afaceri ai clienților pentru nerespectarea angajamentelor asumate prin contracte ne-au ocupat practica de litigii, criza economică ducând la o oarecare reticență în eliberarea sumelor datorate la scadență și blocarea plăților prin invocarea unor motive care sfidează, de cele mai multe ori, buna credință ce ar trebui să existe în mediul de afaceri.
Din pacate, dosarele de recuperare a creanțelor au crescut ca număr și complexitate, instanțele fiind din ce în ce mai retincente în aprobarea ordonanțelor de plată și forțând astfel creditorii să intre în proceduri mai complicate, mai scumpe și mai îndelungate pentru recuperarea creanțelor.
Litigiile cu autoritățile publice din cauza întârzierilor în emiterea documentațiilor de urbanism sau de autorizare sunt, de asemenea, destul de numeroase în ultima perioadă.
Proiectele de energie ocupă o pondere însemnată în volumul nostru de activitate: am fost implicați în investigații de due diligence pentru achiziționarea de proiecte fotovoltaice și în negocierea de contracte de construire FIDIC complexe pentru contractarea lucrărilor pentru construirea unor parcuri eoliene. Clienții ne-au solicitat asistența și în legătură cu problemele specifice în obținerea avizelor /autorizațiilor și licențelor în proiectele de energie.
Am continuat să ne asistăm clienții cu vânzarea unităților rezidențiale către clienți și închirierea spațiilor de birouri către chiriași.
Tranzacțiile au îmbrăcat în continuare atât forma vânzărilor de părți sociale, cât și forma vânzărilor de imobile. Se remarcă o prudență mai mare în asumarea riscurilor de către cumpărători, ce a adus cu sine tranzacții mai complexe și mai dificil de finalizat. Asigurările de titlu ocupă în continuare un loc fruntaș între garanțiile solicitate vânzătorilor de imobile.
Având în vedere clasarea remarcabilă a firmei Albota Law Firm în clasamentele directoarelor internaționale, datorită recenziilor clienților și a practicii impecabile pe care ați dus-o de la A la Z, cum intenționați să mențineți și să îmbunătățiți această percepție pozitivă într-o piață imobiliară tot mai competitivă?
Ca și până acum, ne vom focusa pe calitatea serviciilor juridice prestate clienților noștri, pe adaptabilitatea la specificul fiecărei spețe și pe găsirea soluțiilor optime fiecărui caz în parte, astfel încât clienții Albota Law Firm să aibă parte de cel mai bun suport juridic, fie că este vorba despre sprijinul acordat pentru luarea celor mai bune decizii pe parcursul tuturor etapelor dezvoltării unui proiect imobiliar, sau de reprezentarea în procesele cu autoritățile publice sau cu partenerii de afaceri.
Un material Legal Marketing
