Roxana Frățilă, Partener & Coordonatoarea departamentului de drept imobiliar și construcții – CMS România
Interesul investitorilor pentru piața imobiliară din România pare să fi rezistat cu succes pandemiei SAR-COV2, potrivit experților biroului din București al firmei internaționale de avocatură CMS.
Potrivit acestora, cu toate că s-a reușit menținerea tranzacțiilor la un nivel important, pandemia a generat și un impact sesizabil la nivelul caracteristicilor contractelor: „În perioada care a trecut, am observat un număr ușor mai ridicat de contracte mai favorabile cumpărătorilor din perspectiva alocării riscurilor, obținute însă ca urmare a unor negocieri mai îndelungate”, a declarat Roxana Frățilă, Partener & Coordonatoarea departamentului de drept imobiliar și construcții – CMS România.
Din punct de vedere al tipurilor de tranzacții, după un scurt declin al apetitului investitorilor pentru tranzacțiile cu proprietăți individuale (în detrimentul investițiilor în portofolii de proprietăți), înregistrat în 2018, asistăm acum la o revenire pe creștere a interesului pentru proprietățile individuale generatoare de venit stabil și care au fost afectate doar minimal de pandemie.
Tranzacțiile cu spații de birouri au rămas în top și în 2020, ca și clasă de active imobiliare deși au înregistrat un declin record. Acest recul față de evoluțiile înregistrate în anii precedenți a fost cauzat de faptul că tot mai mulți angajați au lucrat de acasă în această perioadă, obligând la reconsiderări și repoziționări în acest domeniu.
“Sectorul de retail a continuat să piardă interes în favoarea sectorului logistic, în această perioadă. Cu toții speram că lumea se va întoarce la normalitate, dar schimbările în comportamentul consumatorului au creat un nou normal în ceea ce privește sectorul de retail”, a adăugat Roxana Frățilă.
Unul din sectoarele care au continuat să crească a fost cel logistic, anumite trenduri legate de acesta fiind chiar accelerate de pandemie: 5 ani de schimbări au fost condensați într-un singur an. Astfel, sectorul logistic a fost cel mai popular în 2020, catalizatorul major fiind accelerarea fără precedent a activității de e-commerce – consumatorii și business-urile trecând la activitatea online pe perioada pandemiei.
„Proporția investițiilor în proprietăți rezidențiale a continuat să crească în 2020, marcând o întoarcere la nivelul anilor 2014 – 2015. Nivelul stabil de venit din proprietățile rezidențiale a fost factorul cheie pentru investitori în 2020”, a mai spus Roxana Frățilă.
Prin urmare, nu este o surpriză ca sectoarele logistic și rezidențial au fost „vedetele” anului trecut, trendul tranzacțiilor cu proprietăți individuale din aceste clase menținându-se la 78% din volumul total al tranzacțiilor, conform Raportului CMS European Real Estate Deal Point Study 2021, care a analizat un număr de 1.936 de tranzacții de real estate asistate de birourile CMS din Europa Occidentală și Europa de Est (inclusiv România).
„În plus față de atracția pentru spațiile logistice de mari dimensiuni aflate în afara orașelor, care continuă să crească, observăm un interes crescut și pentru crearea de depozite logistice urbane, menite să deservească livrările “last mile” și să răspundă cerinței livrărilor rapide ale comenzilor online. Cu precădere, companiile de logistică sunt în căutarea de locații cu potențial de sprijinire a unui business sustenabil, însemnând un stoc nou, de calitate care să ofere eficiență energetică și conexiuni bune de transport public”, a adăugat Roxana Frățilă.
Potrivit experților CMS, provocările majore legate de dezvoltarea acestui sector rămân infrastructura insuficient pregătită, dar și limitările de urbanism. Ca și în alte țări, în orașele mari, zone semnificative cu destinație industrială au fost convertite sau pierdute în defavoarea altor utilizări. 75% din profesioniștii din retail chestionați în vederea elaborării studiului CMS Logistic Unboxed 2021 au răspuns că noile dezvoltări rezidențiale ar trebui să aloce și spațiu pentru logistică. “Crearea de comunități care să includă și centre logistice de tip “last mile” sau chiar și mai noul trend “last meter” ar putea deveni și pentru România un subiect al agendei publice, la fel ca și dezvoltarea terenurilor. De asemenea, în următorii ani, este posibil să vedem parcuri de birouri din locații secundare convertite în locații pentru ocupanți din sectorul e-commerce”, completează Roxana Frățilă.
74% dintre profesioniștii din sectorul imobiliar intervievați de CMS au confirmat interesul pentru dezvoltarea de facilități în zona de distribuție și logistică, iar 61% pentru dezvoltarea de facilități în zona proprietăților industriale.
Interesul crescut pentru acest tip de dezvoltări vine la pachet cu probleme iminente de mediu, și aici folosirea energiei regenerabile poate juca un rol esențial, inclusiv prin producția on-site, în principal prin panouri fotovoltaice.
„Vedem și alternative pentru crearea unei dezvoltări sustenabile a acestui sector – în anumite orașe europene, spațiile de depozitare sunt create în parcări subterane. Chestiunea parcărilor este încă sensibilă la noi, însă vedem exemple de “depozite virtuale” care sunt folosite pentru a transfera marfa din mașini către flote de biciclete electrice (modelul UPS) sau în SUA, unde există cel mai mare depozit subteran din lume, acoperind 5 milioane de mp”, a afirmat Roxana Frățilă.
„Dezvoltarea de facilitați logistice de tip inter-modal este și ea o soluție pentru a reduce problemele de trafic și în general de mediu prin utilizarea transportului pe apă și cale ferată, complementar transportului rutier. Recent, CMS a asistat la parafarea unui proiect de acest tip și în Romania”, a adăugat Roxana Frățilă.
Conform datelor pieței, volumul tranzacțiilor imobiliare din România în 2020 a fost în jur de 900 de milioane de euro, în creștere cu 35 – 40% față de nivelul înregistrat în 2019. Echipa CMS a fost implicată în cea mai mare tranzacție consemnată vreodată pe piața imobiliară de birouri din România, cea prin care grupul AFI Europe a achiziționat anul trecut patru proiecte de birouri de la NEPI Rockcastle, în valoare de peste 300 milioane de euro.
„Avem semnale bune de la clienții noștri care ne alimentează speranța că trendul de creștere va continua și în acest an, și ne uităm și noi cu interes la modul în care schimbările generate de pandemie în comportamentul consumatorilor vor influența dezvoltarea de noi proiecte în perioada următoare”, a concluzionat Roxana Frățilă, Partener & Coordonatoarea departamentului de drept imobiliar și construcții – CMS România.
Un material Legal Marketing
