Anul 2016 are toate premisele să fie unul cu mai multe investiții rezidențiale ale dezvoltatorilor străini, care, după o analiza atentă a pieței, au în plan să înceapă proiecte de dimensiuni mari în București, consideră Andreea Comșa, managing director al companiei imobiliare Premier Estate Management.
Ceea ce va diferenția 2016, în opinia Andreei Comșa, față de anii anteriori de dezvoltări rezidențiale, va fi calitatea proiectelor și localizarea acestora. Sunt anunțate proiecte de o calitate mai bună decât media celor livrate până acum, în zone centrale și de nord, acest fapt fiind în primul rând determinat de creșterea limitei la care se va aplica TVA-ul de 5%, și anume 450.000 lei, dar și flexibilitatea mai mare a băncilor în acordarea de finanțare către clienții retail.
”Cu toate acestea, nu estimez o creștere considerabilă a prețurilor deoarece limita actuală pentru accesarea creditului Prima Casă nu se va schimba, iar facilitatea de TVA 5%, chiar dacă va fi aplicată la un plafon mărit, produsele noi din piață de o calitate mai bună vor îngreuna creșterea prețurilor de către dezvoltatorii care vând astăzi apartamente cu limita maximă de 380.000 lei”, a declarat Comșa pentru Profit.ro.
Ea a aătat că piața imobiliară, în speță cea rezidențială este foarte fragilă, iar orice factor macroeconomic sau politic îi poate afecta traseul ascendent.
”De pildă, legea dării în plată poate fi unul din acești factori. În forma actuală, adică incompletă, fără a face referire la un plafon al valorii proprietății sau să fie condiționată de locuirea efectivă a debitorului în apartamentul ale cărui rate nu și le mai poate permite, la care se adaugă și faptul că se aplică la toate contractele în vigoare, va crea un dezechilibru major în piața imobiliară, impactând în mod negativ economia”, consideră reprezentantul Premier Estate.
2015, anul apogeul dezvoltării pieței rezidențiale
În ceea ce privește anul 2015, ea crede că piața rezidențială a atins apogeul dezvoltării sale, având în vedere că doar în București și Ilfov sunt estimate aproximativ 10.000 de locuințe noi în faza de livrare sau în curs de dezvoltare până la sfârșitul anului, spre deosebire de aproximativ 7.500 de locuințe noi în anul 2014.
”Piața este foarte dinamică, dar prețurile nu variază foarte mult, un lucru normal dacă luăm în considerare faptul că aproximativ 60% din clienții care au prospectat piața în anul 2015 au căutat apartamente până în 65.000 de euro, iar 20% dintre ei au căutat apartamente cuprinse între 65.000 și 80.000 de euro, conform portalului imobiliare.ro. Cu alte cuvinte, limita de preț impusă de programul Prima Casă și, totodată, limita acordării facilității de 5% a TVA-ului, a impiedicat o creștere a prețurilor peste aceste praguri”, a adăugat Comșa.
Un factor care a determinat o creștere în dinamica pieței a fost și rămâne programul Prima Casa, care a susținut în general dezvoltările rezidențiale după anii de criză.
Al doilea factor a constat în existența facilității de TVA 5% pentru apartamentele al căror preț de vânzare se încadra în limita a 380.000 lei. Un alt element important a fost reducerea dobânzilor la depozitele bancare, cu impact direct în investițiile în unități locative.
”S-a dovedit a fi mult mai atractiv randamentul obținut din achiziția de apartamente și închirierea acestora decât cel oferit de bănci la depozite, după cum dezvoltarea unor proiecte proprii de către investitorii obișnuiți cu alte instrumente de investiție a adus profituri nete chiar și de 40-50% în perioade relative scurte, toate aceste elemente reușind să creeze un trend în acest sens”, a continuat Comșa.
Nu în ultimul rând, relaxarea condițiilor de creditare din partea băncilor, prin scăderea treptată a avansului și a dobânzii, a încurajat clienții să apeleze și la creditele ipotecare clasice și nu doar la cele prin Prima Casă.
”Toți acești factori obiectivi, împreună cu efectele pozitive în piața rezidențială, au determinat apariția unui factor subiectiv, esențial în decizia de cumpărare sau de dezvoltare, și anume factorul de încredere. Fără acest element construit treptat an de an, piața nu ar fi cunoscut o creștere atât de puternică în ultimii doi ani”, explică reprezentantul Premier Estate.
Tranzacții cu locuințe de circa 24 milioane de euro
Premier Estate a vândut în acest de trei ori mai multe locuințe comparativ cu 2014, datorită în principal intrării în portofoliu a două proiecte noi - Cartierul Solar și Pallady Towers - precum și a creșterii vânzărilor în proiectul Citadella Titan.
În total, echipa Premier Estate Management a vândut în jur de 400 de apartamente, la care se adaugă rezervări pentru încă 50 de unități care se vor concretiza în primul trimestru al anului 2016. Cel mai bine s-au vândut apartamentele mai accesibile prin programul Prima Casă, iar prețul mediu de achiziție a fost de 60.000 de euro. Compania are un portofoliu de aproape 2.500 de apartamente cu o valoare de peste 300 de milioane de euro.
În aceste condiții, reiese că Premier Estate a intermediat tranzacții cu locuințe de circa 24 milioane de euro.
Pentru 2016, Comșa estimează vânzări accelerate pe Cartierul Solar, cel mai nou proiect din portofoliu.
Prima fază va fi livrată în primul trimestru al anului viitor, cu un total de 264 de unități, iar în total vor fi construite 960 de apartamente. Cartierul Solar este primul în piața rezidențială din România prin componenta de energie verde adusă de cele 120 de panouri solare amplasate pe fiecare bloc, care vor susține cheltuielile pentru energia electrică pe spațiile comune.
