VIDEOCONFERINȚA Profit.ro - Piața imobiliară în contextul COVID -19. Prețul apartamentelor noi nu va scădea. 2021, anul rediscutării contractelor de închiriere de birouri

Fundamentele pieței imobiliare românești sunt suficient de solide încât să nu conducă spre multe vânzări „distressed“. 2021 va fi anul rediscutării contractelor de închiriere pe sectorul birourilor. Prețul apartamentelor noi nu va scădea, deoarece costurile au rămas la fel. Ponderea construcțiilor în PIB ar trebui să urce de la 6,4% la 8-9% prin relansarea investițiilor în infrastructură, sunt doar câteva din concluziile rezultate în urma videoconferinței Profit.ro – Noi provocări pentru piața imobiliară în contextul COVID 19.

Videoconferința, transmisă în direct și la Profit TV, a fost organizată cu sprijinul Banca Transilvania, Ceetrus, Genesis Property și Popovici Nițu Stoica&Asociații

„2018 și 2019 au fost doi ani extrem de intenși pentru majoritatea investitorilor care se uitau la piața din România, iar martie 2020 a venit de nicăieri, ca o supriză. Eram la debutul finalizării unei liste scurte de investiții pe care pusesem ochii să le facem în 2020. S-a dovedit cât de importanți sunt chiriașii de talie internațională pe care îi avem în Oregon Park, într-un moment delicat, precum criza COVID-19, care testează puterea de execuție a contractelor de închiriere. Pe viitor, vom încerca să replicăm modelul și vom încerca să găsim clădiri care să nu își piardă valoarea prin amplasament și ne vom uita la potențialul pe termen lung al chiriașilor“, a indicat Lori Collin, director Lion`s Head România.

Ea a transmis că firma pe care o conduce va continua să investească în România, că investitorii nu se sperie, dar rămân vigilenți și că va urma o perioadă de câteva luni de așteptare și analiză a modului în care se va reporni activitatea la birou.

„Puterea de capital a chiriașilor de clădiri de birouri din România este mare. Perioada martie-mai nu a făcut ravagii în conturile lor bancare. În acest moment, nu purtăm discuții pentru renegocierea contractelor de închiriere. 2021 va fi un an al rediscutării contractelor de închiriere“, a subliniat Lori Collin.

La începutul acestui an, brokerii JLL anunțau că tranzacții cu proprietăți comerciale de peste 700 de milioane de euro sunt în faze avansate și apreciau ca foarte probabilă depășirea unui volum de tranzacții de 1,1 miliarde de euro pentru întregul an, ceea ce ar fi fost un nivel record al ultimilor șase ani. Apariția COVID-19 a schimbat însă lucrurile radical.

„În ultimele luni de pandemie am văzut o singură tranzacție pe segmentul comercial, făcută între doi parteneri care erau împreună încă de dinainte de această tranzacție. Majoritatea cumpărătorilor s-au concentrat pe alte zone. Dacă erau deja proprietari s-au concetrat pe administrarea activelor, pe negocierile cu chiriașii, pe asigurarea desfășurării activității în condiții cât mai sigure. Potențialii cumpărători, care nu sunt prezenți în România, și-au pus în așteptare orice discuții, pentru că nu au mai putut veni aici. Procesele de due diligence nu au putut continua, pentru că nu au putut fi inspectate clădirile. Este greu acum de evaluat o proprietate, de pus un preț, de văzut dacă prețul poate rămâne același cu cel discutat înainte de pandemie, dacă venitul generat de proprietate poate fi influențat pe termen mediu și lung“, a menționat Andrei Văcaru, head of capital markets, JLL România.

El spune că în urmă cu două-trei luni piața imobiliară locală traversa cea mai lichidă perioadă din ultimii 10 ani. Acum, proprietăți de vânzare există, iar fundamentele pieței sunt suficient de solide încât să nu conducă spre multe vânzări în „distressed“, cel puțin pe termen scurt.

„Vom vedea mai puțini investitori oportuniști veniți după chilipiruri. Noi avem imobile în proprietatea băncilor încă din criza precedentă. Pe segmentele de retail și hoteluri pot apărea genul acesta de oportunități pentru investitori mai agresivi. E mai puțin probabil să vedem, totuși, nume noi atrase în piață tocmai de ceea ce s-a întâmplat în ultimele două luni“, transmite Văcaru.

Pe segmentul rezidențial, reprezentanta Asociației Investitorilor Imobiliari din România și directorul general al Gran Via România, Antoanela Comșa, este de părere că va exista un stoc suficient de apartamente noi și anul viitor, pentru că sunt dezvoltatori care decid să își înceapă proiectele anul acesta. Ea nu se așteaptă ca prețurile de vânzare să scadă, deoarece costurile de dezvoltare au rămas neschimbate.

Ea mai spune că a constatat o tendință crescătoare a finanțărilor din fonduri proprii la achiziția de locuințe. Într-o săptămână de la redeschiderea birourilor de vânzări, Gran Via a semnat 6 rezervări din care două cu fonduri proprii.

„Statisticile ne arată că 17% din populația Europei trăiește în apartamente supraaglomerate. În România, procentul depășește 46%. Mai mult de jumătate din locuințe au o vechime mai mare de 34 de ani. Lumea va dori să își achiziționeze apartamente mai mari. Diferența dată de TVA dintre un apartamente care costă 92.000 de euro și unul de 93.000 de euro, este aproape 13.000 de euro. Un apartament cu două camere, care costă 72.000 de euro, față de un apartament cu trei camere, care costă 93.000 de euro, arată o diferență de 35.000 de euro pentru o cameră în plus. Nu este normal. Guvernanții ar trebui să regândească plafonul de aplicare a TVA-ului de 5%. Noi propunem un plafon de 150.000 de euro, peste care plătești TVA de 19%“, a mai declarat Antoanela Comșa.

În 2019, sectorul construcțiilor a avut o contribuție de 6,4% din Produsul Intern Brut al României, însă acest indicator ar trebui să urce spre 8-9% prin demararea unor noi șantiere în infrastructură, este de părere Mircea Vasile Bulboacă, prim-vicepreședinte al Patronatului Societăților din Construcții și proprietarul CON-A.

El semnalează faptul că lipsa personalului calificat continuă să fie o problemă în sector și că antreprenorii își doresc o certificare a companiilor de construcții.

„Au fost 51.000 de contracte de muncă care au încetat, în această perioadă, în construcții. Pe de altă parte, în primele trei luni, am constatat o creștere de 19% a activității din construcții. S-ar putea ca această cifră mare să apară din cauza contractelor pe perioadă determinată, deoarece nu reflectă realitatea. Sunt 12.000 de contracte în cazul cărora se beneficiază de șomaj tehnic“, a mai spus Bulboacă.

Majoritatea comercianților care populează astăzi centrele comerciale din România, de ordinul a câteva mii, sunt mici, intră foarte ușor într-o zonă de stres financiar și nu au capacitatea economică să supraviețuiască unui impact puternic, a arătat și Tatian Diaconu, CEO Ceetrus România.

„Suntem într-o piață tânără, de 20 de ani, dacă ne raportăm la vestul Europei. Numeric, operatorii internaționali din România sunt în jur de 200, comparativ cu Franța, care are aproape 800 de operatori de dimensiune importantă. Avem norocul să fi dezvoltat circa 50 de operatori de calitate în România, dar marea masă a comercianților ce populează astăzi centrele comerciale, câteva mii, sunt mici comercianți“, explică Diaconu.

Potrivit acestuia, în Polonia, după 3 săptămâni de la deschiderea centrelor comerciale a fost consemnată o scădere a încasărilor de numai 20%, ceea ce face revenirea mult mai ușoară.

Pe de altă parte, luna mai a venit cu o revigorare importantă a interesului pentru proiectele imobiliare și încă nu se vede o scădere puternică a cererii, spune Cosmin Călin, director Large Corporate la Banca Transilvania. El estimează că șantierele care sunt în construcție vor fi finalizate în termen, în timp ce investiția în proiecte noi va fi amânată.

“Este un context atipic”, spune Cosmin Călin. “Luna aprilie a fost total atipică, din cauza restricțiilor. De aceea, clienții finali nu au putut să viziteze șantierele. Luna mai a arătat niște rezultate interesante. Proiectele pe care le finanțăm și le susținem au avut o revigorare destul de mare. A fost foarte important faptul că șantierele au continuat, că au văzut un progres, chiar și pe camere online, și că activitatea nu s-a stopat.”

Călin se așteaptă la o schimbare a preferințelor consumatorilor, dar în acest moment Banca Transilvania nu vede o scădere puternică a cererii în proiectele pe care le finanțează.

Posibilitatea de a utiliza instrumentul numit forță majoră pentru înlăturarea obligației de plată a chiriei este doar teoretică, foarte redusă, soluția fiind ca, în astfel de situații de criză, să fie căutată o modalitate de reechilibrare a raporturilor contractuale, pe baza impreviziunii și negocierii cu bună-credință, a explicat Florian Nițu, Avocat Asociat Coordonator Popovici Nițu Stoica & Asociații.

"Aș vrea să înlătur o percepție profund greșită, o imagine distorsionată despre potențiala utilizare a instrumentului numit forță majoră în contract. Posibilitatea de a utiliza acest instrument pentru înlăturarea obligației de plată a chiriei este doar teoretică, foarte redusă, și e normal să fie așa. Prima reacție în astfel de situații, de regulă cea promovată mediatic, este să ne agățăm de norrma legală specială, în cazul de față celebra ordonanță 29, dar în viața reală există un contract și în majoritatea contractelor de închiriere, gestionate profesionist de investitori instituționali, problema forței majore este tratată în mod expres și detaliat. Noi, de exemplu, am redactat contracte cu standarde extinsă de forță majoră în care, de exemplu, pandemia este exclusă", atenționează avcatul, precizând că lucrat în ultimele luni la astfel de spețe și că doar cu o singură excepție din zeci de cazuri respectivul instrument a putut fi folosit.

El a amintit că, pe lângă ordonanțele militare emise de Guvern, există și un cadru legal general, precum Codul Civil, din perspectiva căruia nu forța majoră reprezintă un instrument de înlăturare a obligației de plată a chiriei, ci clauza de impreviziune.

Avocatul se așteaptă, pe fondul atenției pentru lucru în condiții de siguranță, la o tendință de limitare a dezvoltărilor de birouri tip open space, la impulsionarea unor facilități de amenajare a locuințelor în home office, la dezvoltarea centrelor logistice pentru a găzdui "ferme de servere" și la dezvoltarea afacerilor în retail de tip street mall, dar și la o atenție mai mare la citirea și negocierea clauzelor de impreviziune sau de forță majoră din contracte.

Tendința cumpărătorului de unitate rezidențială este posibil să se schimbe fundamental în actualul context, iar referințele să urce de la apartamente cu 2 camere la cele cu 3 camere, fiind posibilă și o schimbare a interesului cupărătorului de la apartamentul în bloc către casă cu teren și curte. În acest context, și investitorii și dezvoltatorii este posibil să își schimbe obiectivele, a arătat Silviu Stratulat, Managing Partner Stratulat Albulescu.

"Tendința cumpărătorului de unitate rezidențială este posibil să se schimbe fundamental, este posibil ca referințele cumpărătorilor să urce de la apartamente cu 2 camere, spre exemplu, la apartamentele cu 3 camere, iar în același timp este posibil să vedem o schimbare a interesului cupărătorului de la apartamentul în bloc către casă cu teren, curte. În acest context, investitorii și dezvoltatorii este posibil să își schimbe obiectivele pe care le-au avut în vedere în sensul de localizare, spre exemplu, a terenurilor spre zonele periferice unde pot fi dezvoltate ansambluri de vile", spune avocatul, arătând că multe proiecte de achiziție de terenuri au fost amânate în actualul context.

El se așteaptă ca cererea de unități locative să înregistreze o scădere, normală, în acest an, dar să aibă o creștere pe termen lung. Este însă important și ca statul să ridice plafonul maxim aferent cotei de TVA de 5% în domeniu, de la 400.000 lei la 750.000-850.000 lei, pentru ca piața rezidențială să fie impulsionată.

Avocatul remarcă totodată că furnizorii de utilități nu mai avansează investiții, acestea fiind amânate pentru anul viitor, chiar dacă mare parte din cheltuieli sunt în sarcina dezvoltatorilor, fiind invocate inclusiv potențiale probleme generate de deplasarea oamenilor pe teren, fiind nevoie de un cadru legal care să rezolve acest aspect.