Posibilitatea de a utiliza instrumentul numit forță majoră pentru înlăturarea obligației de plată a chiriei este doar teoretică, foarte redusă, soluția fiind ca, în astfel de situații de criză, să fie căutată o modalitate de reechilibrare a raporturilor contractuale, pe baza impreviziunii și negocierii cu bună-credință, a explicat Florian Nițu, Avocat Asociat Coordonator Popovici Nițu Stoica & Asociații, în cadrul videoconferinței Profit.ro – Noi provocări pentru piața imobiliară în contextul COVID 19.
Videoconferința, transmisă în direct și la Profit TV, a fost organizată cu sprijinul Banca Transilvania, Ceetrus, Genesis Property și Popovici Nițu Stoica&Asociații.
"Aș vrea să înlătur o percepție profund greșită, o imagine distorsionată despre potențiala utilizare a instrumentului numit forță majoră în contract. Posibilitatea de a utiliza acest instrument pentru înlăturarea obligației de plată a chiriei este doar teoretică, foarte redusă, și e normal să fie așa. Prima reacție în astfel de situații, de regulă cea promovată mediatic, este să ne agățăm de norrma legală specială, în cazul de față celebra ordonanță 29, dar în viața reală există un contract și în majoritatea contractelor de închiriere, gestionate profesionist de investitori instituționali, problema forței majore este tratată în mod expres și detaliat. Noi, de exemplu, am redactat contracte cu standarde extinsă de forță majoră în care, de exemplu, pandemia este exclusă", atenționează avcatul, precizând că lucrat în ultimele luni la astfel de spețe și că doar cu o singură excepție din zeci de cazuri respectivul instrument a putut fi folosit.
El a amintit că, pe lângă ordonanțele militare emise de Guvern, există și un cadru legal general, precum Codul Civil, din perspectiva căruia nu forța majoră reprezintă un instrument de înlăturare a obligației de plată a chiriei, ci clauza de impreviziune.
Avocatul remarcă totodată că normele emise în ultimele zile indică doar amânări la plata chiriei, nu scutiri sau înlăturarea obligației de plată. Este însă important în astfel de situații de criză de căutat o modalitate de reechilibrare a raporturilor contractuale, pe baza impreviziunii și negocierii cu bună-credință.
"În business, nimeni nu vrea litigii, de fapt, toți urmăresc un remediu imediat, efectiv. Reechilibrarea prin negociere într-un cadru legal ajută la un remediu eficient, fără dispute. Se creează și cadrul pentru continuarea afacerii după pandemie. Există viață și după pandemie și va exista business și după pandemie, ori a-ți ostiliza partenerul de afaceri prin invocarea unui instrument corecțional contractual cum este forța majoră în vederea înlăturării obligației nu poate genera beneficii pe termen mediu și lung, dacă una dintre părți este pusă într-o poziție de pierdere netă, iar cealaltă de protecție sau câștig net. Cum se spune în business - și eu cred că misiunea avocaților este să urmeze acest principiu - toată lumea trebuie să piardă un pic și să câștige un pic", a indicat avocatul, explicând că, în caz contrar, pot rezulta litigii.
Pentru perioada următoare el anticipează provocări multiple, în care toți jucătorii trebuie să se ajusteze, de la achiziție inițială de teren la gestionarea riscurilor în operare imobiliară. Există însă toate indiciile ca piața românească să își valideze oportunitățile de creștere organică, explică avocatul, precizând că se menține moderat optimist față de viitor.
"Noi acum navigăm clar în ape necunoscute, nu am fost confruntați cu asta", spune avocatul, explicând că, spre deosebire de 1999 sau 2009-2010, acum este o criză de structură, care va pune la încercare structura de rezistență a pieței imobiliare, dar care va permite proiectelor corecte conceputual să reziste, fără consecințe majore în sistemul bancar.
El se așteaptă, pe fondul atenției pentru lucru în condiții de siguranță, la o tendință de limitare a dezvoltărilor de birouri tip open space, la impulsionarea unor facilități de amenajare a locuințelor în home office, la dezvoltarea centrelor logistice pentru a găzdui "ferme de servere" și la dezvoltarea afacerilor în retail de tip street mall, dar și la o atenție mai mare la citirea și negocierea clauzelor de impreviziune sau de forță majoră din contracte.
