Cum foarte multe tranzacții în orașele mari se realizează în jurul valorii de 600.000 de lei, o majorare a taxei pe valoare adăugată ar urma să determine dezvoltatorii să reducă suprafața apartamentelor, atrage atenția Antoanela Comșa, Deputy CEO, Meta Estate Trust, prezentă la Conferința Profit.ro - Piața imobiliară românească sub spectrul crizei occidentale - Ediția a IV-a.
Impactul creșterii cotei de TVA pe segmentul construcțiilor nu a fost deocamdată mare având în vedere excepția de 2 ani aplicabilă în codul fiscal și că multe dintre tranzacțiile încheiate în baza unor promisiuni de vânzare angajate anul trecut s-au putut executa la un nivel de 5% al taxei, spune Antoanela Comșa de la Meta Estate Trust (MET).
Conferința a fost organizată cu sprijinul 123Credit, Cushman & Wakefield Echinox, Genesis Property, Globalworth, imobiliare.ro, Meta Estate și Nordis Group, fiind transmisă și în direct la Profit News TV, precum și pe pagina de Facebook a Profit.ro.
VIDEO poate fi văzut AICI
Totuși, impactul creșterii impunerii ar urma să se adauge creșterii prețurilor materialelor de construcții și manoperei: „Probabil nu vom avea ce să cumpărăm. TVA ridicat, salariile totuși cresc, dar probabil nu vor crește în același ritm, costuri ridicate de construcții și acest lucru va pune preț și mai mare pe apartamente.”
Problema este că un TVA de 19% va reprezenta mult în zona prețului de 600.000 de lei în care multe tranzacții în imobiliarul rezidențial se efectuează în orașele mari. „Lumea se sperie... Domnule, trebuie să plătesc 50.000 de euro TVA!”, spune Comșa de la Meta Estate Trust, companie listată începând cu august 2022 pe piața AeRO a Bursei de Valori București.
„TVA-ul mare, părerea mea, se răsfrânge în calitatea construcțiilor, pentru că dezvoltatorii, în loc să construiască apartamente mai mari, încearcă să vadă: ce pot să construiesc de 600.000 de lei...”, spune Comșa completând că deja sunt apartamente de 3 camere care s-au restrâns la o suprafață utilă de 56 de metri pătrați, iar cele de 2 camere au numai 40 de metri pătrați în unele proiecte noi.
Aceasta se suprapune unei realități că românii sunt printre europenii care au cel mai mic spațiu pentru locuit. „Suntem la coada clasamentului, dacă nu pe ultimul loc de la coada clasamentului, în ceea ce privește suprafața locuită”, spune Comșa. „Locuim în case mici.”
Pe de altă parte, lucrurile s-ar putea înrăutăți dacă sttaul se va replia având în vedere taxarea ridicată a muncii și realizând tăieri în această zonă va compensa printr-o majorare a cotei de TVA. „Temerea mea este că vom vedea TVA de 21%”, spune directorul adjunct de la Meta Estate Trust. „Mie nu de anul acesta îmi este frică, de 2024, ci de ce se va întâmpla în anul 2025.”
Clienții nu știu ce să ceară
Pe de altă parte, „veniturile sunt în creștere, atât timp cât ai nevoie de locuință se vor construi...” și cumpărătorii vin într-o piață unde „prețul nu contează, uneori”, afirmă Comșa. Prețul este o rezultantă dată de teren, cost de construcție, profit și oportunitate. O așteptată încetare a coflictului de la Est, urmată de începerea reconstrucției Ucrainei ar urma să pună presiune încă și mai mare pe piața materialelor de construcții. „N-au cum materialele să rămână pe loc....”, spune reprezentanta Meta Estate Trust, firmă care la ultimul preț de închidere de pe bursă de 0,7400 lei/acțiune are o capitalizare de piață de 69,18 milioane lei (13,90 milioane euro).
Aici presiunea pe marje și implicit pe calitate se contrapune unei clientele care acceptă să plătească prețurile. Mulți dezvoltatori apelează la materiale de mai slabă calitate, după cum consumatorii sunt păcăliți cu planșele în care mobilierul este scalat în așa fel încât să pară că spațiul de mișcare este mai mare în locuință.
„Așteptările sunt mici; nu știm ce să cerem. Atât timp cât clientul final nu taxează dezvoltatorul, el va face întotdeauna ceea ce crede el”, spune Comșa. „Atât timp cât se vând apartamentele și vedem în tranzacții, de ce ar face dezvoltatorul?!...”
#Rezist la acordarea autorizațiilor de construcții
În afară de prețurile mari și dobânzile mai ridicate, piața rezidențială are și vânt din față din zona administrativă. Antoanela Comșa atrage atenția că lucrurile stau chiar mai rău decât se vede din simpla trecere în revistă a statisticii cu numărul autorizațiilor de construcție. Trebuie văzut că 70% din acestea sunt în mediul rural, după cum cele din urban sunt pentru suprafețe medii mai mici.
Spre exemplu, în Sectorul 1 dion București, în ultimele 6 luni a fost acordat o singură autorizație pentru un proiect rezidențial de 20 de apartamente. Au fost aproximativ 50-60 de autorizații acordate, dar pentru case individuale sau reparații.
Directorul adjunct de la Meta Estate Trust a menționat o discuție cu primarul Nicușor Dan în care acesta a afirmat că nu poate aproba orice documentație de urbanism care nu respectă legea. A răspuns afirmativ când a fost confruntat cu perspectiva primirii unor hârtii clare de la Ministerul Dezvoltării și de la autoritatea de mediu. CU toate acestea, nici după 2 ani nu a aordat autorizații de conctrucții. Cei din administrația centrală spun că nu au prevăzut că vor fi primari care pur și simplu nu vor da semnătura.
„Nu putem să fim oamenii extremelor. Nu putem nici de la a construi haotic, să oprim toată dezvoltarea unui oraș”, afirmă Comșa făcând apel la o mai bună colaborare între dezvoltatorii serioși și autorități.
Aceasta trebuie să înceapă alcătuirea unei viziuni metropolitane, cu aprobarea Planului de Urbanism General și a codului urbanismului. Despre ultimul act, reprezentanta Meta Estate Trust nu crede că este realist să fie adoptat înainte de alegeri.
