Legea privind amânarea chiriilor pentru anumiți contribuabili prezintă anumite riscuri, între care faptul că statul, achitând chiria în locul chiriașului, va avea o creanță bugetară ce va fi foarte ușor de executat. În plus, legea nu prevede care este actul organului fiscal prin care se va aproba sau respinge cererea de amânare la plată. Paul Pop, partener fondator al PBC Attorneys at Law și lector universitar doctor, prodecan al Facultății de Drept la Universitatea din București, a analizat pentru News.ro legea prin care firmele și populația pot amâna plata chiriei. Faciltatea este pentru perioada stării de urgență și încă o lună ulterior, pentru firmele și cetățenii afectați de pandemia de coronavirus, iar chiria va fi decontată de organul fiscal proprietarului.
Președintele Klaus Iohannis a promulgat miercuri legea privind aplicarea unor scutiri de la plata chiriei pentru perioada stării de urgență. Legea are ca obiect de reglementare amânarea, la cerere, de la plata chiriei pentru folosința imobilelor înregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuințe pentru operatori economici, practicanți ai profesiilor liberale, entitățile juridice de drept privat, a căror activitate a fost întreruptă sau restrânsă semnificativ și persoane fizice afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgență, scrie News.ro.
Actul normativ a fost inițiat de parlamentarii PSD Alfred Simonis, Șerban Nicolae și Paul Stănescu.
Potrivit prevederilor, "locatarii – operatori economici, practicanți ai profesiilor liberale, entitățile juridice de drept privat – a căror activitate a fost întreruptă sau a căror venituri sau încasări au scăzut cu cel puțin 15% în luna martie 2020 față de media ultimului an calendaristic în perioada de aplicare a stării de urgență, persoanele fizice afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgență pot amâna la cerere, fără plata de dobânzi și penalități, plata chiriei pentru folosința imobilelor înregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuințe".
"Deși denumirea legii face referire la scutirea de la plata chiriei, de fapt facilitățile reglementate de lege constau în amânări de la plata chiriei", a declarat pentru News.ro Paul Pop, partener fondator al PBC Attorneys at Law și lector universitar doctor, prodecan al Facultății de Drept la Universitatea din București.
La începutul decretării stării de urgență pe teritoriul României, Guvernul a adoptat Ordonanța de urgență nr. 29/2020, care prevedea, printre altele, posibilitatea de amânare la plata chiriei.
"Ce noutăți aduce proiectul de lege față de OUG 29/2020? În primul rând, extinderea sferei persoanelor care pot beneficia de amânarea la plata chiriei. OUG 29/2020 acorda această facilitate doar întreprinderilor mici și mijlocii care și-au întrerupt activitatea total sau parțial în baza deciziilor emise de autoritățile publice competente, formelor de exercitare a profesiei de notar public, profesiei de avocat și executor judecătoresc, a căror activitate a fost afectată direct prin măsurile dispuse de autoritățile publice, pentru prevenirea și combaterea pandemiei determinate de infecția cu coronavirusul Covid-19. În schimb, conform documentului promulgat zilele trecute, legea ar conferi posibilitatea de a solicita amânarea la plata chiriei, persoanelor fizice, juridice sau practicanților de profesii liberale, precum și scutiri de la plata impozitului aferent sumelor încasate cu titlu de chirie, pentru locatori care îndeplinesc condițiile prevăzute în cuprinsul textului normativ și fac parte din categoriile expres prevăzute de acesta", a spus Paul Pop.
Amânarea de la plata chiriei pentru locatari, în sensul legii, nu reprezintă și o amânare a încasării chiriei de către locator, întrucât mecanismul prevăzut de lege este următorul: organul fiscal teritorial competent, la cererea locatarului, va achita chiria către locator, în numele locatarului.
Prodecanul Facultății de Drept atrage totodată atenția la riscul executării silite.
"Facilitatea aceasta, de amânare la plată, prezintă însă riscuri demne de luat în seamă. Statul, achitând chiria în locul chiriașului, va avea o creanță bugetară, foarte ușor de executat, cu un regim juridic diferit față de cel al creanțelor civile. Astfel, spre deosebire de procedura de executare silită demarată în baza unui contract civil, care necesită implicarea instanței de executare și a executorului judecătoresc în vederea recuperării sumelor reprezentând chirie restantă, în cazul creanțelor bugetare, organele fiscale competente sunt și organe de executare, nefiind necesară participarea instanței de executare sau a executorului judecătoresc. Astfel, chiriașul care nu își achită datoria către stat în termenul stabilit va putea fi executat mult mai ușor", afirmă el.
Cum se obține amânarea plății chiriei și ce condiții trebuie îndeplinite
Pentru a beneficia de amânarea la plata chiriei, locatarul trebuie să parcurgă mai multe etape, după cum urmează: (i) să agreeze cu locatorul perioada și sumele pentru care se va solicita amânarea și să închieie un act adițonal la contractul de închiriere, care să cuprindă aceste aspecte, precum și date de identificare ale locatorului și locatarului, datele contului bancar al locatorului în care urmează a se face plata de catre organul fiscal teritorial competent, data semnării si semnăturile ambelor părți; (ii) să obțină orice fel de act care dovedește imposibilitatea plății chiriei în perioada specificată în actul adițional dintre locator și locatar.
Valoarea maximă a chiriei lunare pentru care va putea fi cerută amânarea va fi de maximum 10.000 lei, pentru fiecare locație, în cazul operatorilor economici, și de maximum 2.000 lei, pentru o singură locație, în cazul persoanelor fizice. Faciltatea este pentru perioada stării de urgență și încă o lună ulterior, pentru firmele și cetățenii afectați de pandemia de coronavirus, iar chiria va fi decontată de organul fiscal proprietarului. Acesta va beneficia de scutire la plata impozitului dacă va reduce din chirie, conform proiectului de lege promulgat de președintele Iohannis.
"Legea nu menționează care sunt actele care fac dovada imposibilității de plată și nici autoritățile competente să emită astfel de acte. Apreciez că aceste clarificări ar trebui aduse prin normele metodologice de punere în aplicare a legii", spune Pop.
După obținerea acestor înscrisuri, locatarul va depune la organul fiscal competente teritorial o cerere pentru amânarea la plată a chiriei, însotițită de: contractul de închiriere, actul adițional menționat mai sus și actul care probează imposibilitatea achitării chiriei pe perioada pentru care solicită amânarea.
"Prin urmare, spre deosebire de OUG 29/2020 care condiționa amânarea plății chiriei de obținerea certificatului de situație de urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri, de către întreprinderile mici și mijlocii și de declarația pe propria răspundere a coordonatorului formei de exercitare a profesiei/funcției, în cazul notarilor publici, avocaților și executorilor judecătorești, legea menționează doar că locatarul trebuie să atașeze cererii de amânare la plata orice act care probează imposibilitatea achitării chiriei pe perioada pentru care solicită aplicarea facilității", afirmă el.
El se întreabă totodată care sunt actele de natură să probeze imposibilitatea achitării chiriei, întrebare la care ar trebui să răspundă legiuitorul.
"Desigur, opinez că nu există niciun impediment în a considera că certificatul de situație de urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri poate face dovada imposibilității de plată a chiriei. Nu același lucru s-ar putea susține însă și despre declarația pe proprie răspundere, având în vedere că aceasta provine tocmai de la locatar, a cărui intenție este fără îndoială să obțină amânarea la plată", adaugă Pop.
El vorbește și despre posibilitatea de a contesta actul organului fiscal prin care s-a dispus respingerea cererii de amânare la plată.
"În varianta actuală, legea nu prevede care este actul organului fiscal prin care se va aproba sau respinge cererea de amânare a plată. De asemenea, nu există nicio mențiune cu privire la posibilitatea contribuabilului de contesta decizia organului fiscal de respingere a cererii de amânare la plată. Se naște astfel întrebarea dacă actul emis de organul fiscal pentru soluționarea cererii de amânare este un act administrativ fiscal și poate fi contestat în baza dispozițiilor legale în materie de contencios administrativ fiscal, prevăzute în Codul de Procedură Fiscală sau dacă o altă calea de atac urmează să fie reglementată. Privarea locatarului de posibilitatea de a contesta decizia organului fiscal ar aduce atingere drepturilor și intereselor contribuabilului", mai spune acesta.
Chiria nu poate depăși 10.000 de lei
De asemenea, pentru ca organul fiscal să efectueze plățile către locatori, chiria lunară specificată în actul adițional dintre locator și locatar trebuie să fie mai mică sau cel mult egală cu chiria din februarie 2020, iar valoarea maximă a chiriei lunare din actul adițional să fie de maximum 10.000 lei pentru operatorii economici, pentru fiecare locație și maximum 2.000 lei pentru persoane fizice pentru o singură locație.
Pragul acesta reduce în mod semnificativ sfera de locatari care pot solicita amânarea de la plata chiriei.
"Spre exemplu, nu se vor încadra în limitele impuse retaileri care ocupă spații comerciale în suprafețe mari, fie că sunt amplasate stradal sau în incinta galeriilor comerciale. Desigur, că în acest caz se au în vedere și alți factori, precum potențialul zonei în care situat spațiul comercial, etajul, proximitatea față de alte magazine importante, stații pentru mijloace de transport în comun sau gradul, însă majoritatea chiriilor aferente spațiilor comerciale situate în incinta centrelor comerciale depășesc lunar suma de 10.000 lei", mai spune el.
De asemenea, se pune și problema spațiilor destinate birourilor. Majoritatea operatorilor economici au optat în ultimii ani pentru clădirile de birouri noi, eventual spații tip open – space, unde chiriile depășesc de cele mai multe ori 10.000 lei pe lună. Și în acest caz valoarea chiriei depinde de zona în care este situată clădirea sau de vechimea ei.
"Însă, luând drept exemplu un operator economic care prestează servicii tip call – center, care are nevoie de un spațiu de dimensiuni mari, atât pentru aparatura necesară, cât și pentru angajați, este puțin probabil să se încadreze în pragul de 10.000 lei. În aceeași situație se află spațiile industriale, spațiile logistice, fermele, restaurantele, sălile de fitness sau hipermarket-urile, în cazul cărora, chiar obiectul lor de activitate le cere să dispună de un spațiu de dimensiuni mari. Ca atare, în forma actuală a legii, apare că beneficiari ai amânării de la plata chiriei vor fi numai operatorii economici care dețin în locuțiune spații relativ reduse ca dimensiune, sau care sunt situate în zone cu un potențial economic scăzut", adaugă el.
Perioada pentru care locatarii pot beneficia de amânare de la plata chiriei este cea aferentă perioadei stării de urgență și a lunii imediat următoare încetării acesteia. Spre exemplu, starea de urgență a fost decretată la data de 15 martie 2020, dacă aceasta a încetat la data de 15 mai 2020, locatarii pot beneficia de amânarea la plata chiriei pentru lunile martie, aprilie, mai și iunie.
"Așadar, spre deosebire de O.U.G. 29/2020, în baza Legii locatarii ar putea amâna și plata chiriei aferente lunii imediat următoare încetării stării de urgență", afirmă Pop.
După încetarea stării de urgență, dar nu mai târziu de data 31 decembrie 2020, locatarul are obligația de a returna către organul fiscal sumele pe care acesta le-a achitat locatorului. În caz contrar, acesta va percepe penalități și va putea demara procedura de executare silită, prevăzută de Codul de procedură fiscală pentru creanțele bugetare.
Noua lege mai prevede că în anul 2020 vor fi scutiți de impozitul pe venitul din închiriere/subînchiriere sau uzufruct contribuabilii care reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea folosinţei bunului imobil, stabilită în bani și/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părți, cu cel puţin 30% faţă de contravaloarea folosinţei bunului imobil aferentă lunii februarie 2020. Această facilitate va fi valabilă până la finele anului 2020.
Măsurile sunt aplicabile și în cazul persoanele fizice care în anul 2019 au realizat venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere; persoanele care începând cu anul 2020, au calificat aceste venituri în categoria veniturilor din activități independente; cele care reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea folosinței bunului imobil, stabilită în bani și/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părți, cu cel puțin 30% față de contravaloarea folosinței bunului imobil aferentă lunii februarie 2020.
"Atenție, calificarea drept venituri din activități independente a veniturilor realizate ca urmare a cedării folosinței bunurilor, din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere nu este o opțiune a persoanei fizice, ci o obligație expres reglementată de art. 83, alin. (2) din Codul Fiscal. La calculul celor 5 contracte se iau în considerare numai contractele încheiate pentru bunurile imobile, nu și cele mobile. În această categorie ar putea intra și garajele, terenurile sau părți din acestea, utilizate în scop de reclamă, afișaj și publicitate, a căror folosință este cedată în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere; închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală", mai spune Pop.
Veniturile obținute din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală, având o capacitate de cazare mai mare de 5 camere de închiriat, sunt de drept calificate de art. 83, alin. (5) din Codul Fiscal ca fiind venituri din activități independente și sunt supuse impozitării ca atare.
Un al treilea set de măsuri vizează companiile plătitoare de impozit pe profit și microîntreprinderile care reduc pe perioada anului 2020 chiria spațiilor pe care le dețin cu cel puțin 20% față de contravaloarea folosinței bunului imobil aferentă lunii februarie 2020. Acestea vor fi impozitate în proporție de 80% pentru veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor imobile obținute în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere sau uzufruct.
Perioada pe care contribuabilii pot beneficia de aceste facilități este perioada pe care s-a negociat scăderea contravalorii folosinței bunului imobil, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.
"Așadar, chiar dacă între locator și locatar se va încheia un act adițional prin care se va prevedea scăderea chiriei și ulterior anului 2020, acest acord va produce efecte doar între părți, în sensul că perioada ce depășește data de 31 decembrie 2020 nu va fi luată în calcul pentru acordarea facilităților. Concluzionând, apreciez că măsurile propuse prin lege sunt de natură să vină în ajutorul locatarilor, dar și al locatorilor, fără a crea un dezechilibru în relațiile contractuale existente între aceștia. Pe de altă parte, este necesară adoptarea unor norme metodologice de punere în aplicare a Legii, care să clarifice aspecte importante referitoare la demersurile pe care contribuabilii trebuie să le urmeze pentru a beneficia cu adevărat de facilitățile propuse, dar mai ales într-un termen rezonabil, dat fiind că, în contextul actual, celeritatea unor astfel de măsuri este esențială atât pentru derularea activităților economice, cât și pentru situația financiară a persoanelor fizice", mai spune prodecanul Facultății de Drept.
Paul Pop este partener fondator al PBC Attorneys at Law, lector univ. dr., prodecan al Facultății de Drept, Universitatea din București
