Volumul de locuințe a căror construcție a fost terminată în primele nouă luni din 2019 a depășit 46.000 de unități, potrivit datelor colectate de Institutul Național de Statistică. Probabilitatea ca 2019 să fie cel mai prosper an din ultimul deceniu este destul de mare, potrivit estimărilor Profit.ro. De cealaltă parte, volumul tranzacțiilor de anul trecut a fost cel mai mic din ultimii trei ani, de când s-a schimbat metoda de calcul. Cum s-a ajuns la acest decalaj?
Dacă în ultimul trimestru din 2019, Institutul Național de Statistică (INS) va consemna un volum de locuințe terminate cel puțin egal cu cel din perioada similară a anului 2017, când s-a înregistrat un trimestru slab, atunci totalul de locuințe adăugate în 2019 fondului locativ național îl va depăși pe cel din 2018 și va deveni anul cu cele mai multe locuințe livrate din 2009 și până acum.
Mai exact, în ultimul trimestru din 2017 s-au terminat aproape 14.000 de locuințe, cu 8,6% mai puține decât în perioada similară a anului 2016. Dacă se adaugă celor aproximativ 46.000 de unități recepționate oficial în 2019, atunci se va constata o evoluție pozitivă de aproximativ 1,2% față de volumul întregului an 2018, care s-a închiat cu peste 59.700 de locuințe livrate.
Un volum de peste 60.000 de locuințe terminate într-un an ar fi un nivel superior ultimilor zece ani. Acest volum este depășit doar de rezultatele din 2008 și 2009, singurii ani de după 1990 când s-a depășit un volum anual de 60.000 de locuințe.
Tendința se păstrează și dacă eliminăm locuințele construite în mediul rural, care reprezintă aproximativ 40% din totalul recepțiilor făcute anual. Dacă ne limităm la unitățile rezidențiale terminate în orașe, atunci constatăm că în 2019 s-au predat peste 36.000 de locuințe, cu 4% mai multe decât un an mai devreme și cel mai bun an din 1991 încoace. Doar în 1990 s-a consemnat o valoare mai mare.
Se cumpără mai puțin?
În ciuda unui potențial volum record de locuințe recepționate în 2019, numărul tranzacțiilor imobiliare este în scădere. Evoluția descendentă este consemnată de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, care urmărește contractele de vânzare-cumpărare cu toate tipurile de proprietăți și a cărei metodă statistică a fost modificată la începutul lui 2017. Anul trecut s-au înregistrat cu 4,1% mai puține tranzacții decât în 2018, iar în 2018 cu 10,2% mai puține decât în 2017.
Dacă privim evoluția lunar, începând cu luna iulie 2018, românii s-au oprit brusc din cumpărături. Scăderile au continuat timp de 12 luni consecutiv, cu procente cuprinse între 7% și 35% an la an. Piața a reintrat pe creștere în iulie 2019 și a ajuns în decembrie la un procent de creștere de 40%, comparativ cu aceeași lună din 2018. Pusă în context politico-social, creșterea pieței a venit după ce liderul PSD, Liviu Dragnea, a ajuns la închisoare, moment care a condus la o relaxare a tensiunilor din stradă și la o revenire a încrederii în economie.
Cum se explică faptul că de șase ani consecutivi se livrează tot mai multe locuințe în România, însă se fac tot mai puține tranzacții?
„Considerăm că principala explicație privind decalajul dintre creșterea livrărilor și scăderea numărului de tranzacții înregistrate în 2019 este reprezentată de percepția generală asupra pieței. Începutul lui 2019 și prima sa parte a fost marcat de numeroase incertitudini, declarații pesimiste și o stare generală de tensiune, atât în societate cât și în mediul economic – implicit și în diferitele sectoare economice. Analizând datele privind tranzacțiile cu locuințe, putem observa că tendința s-a inversat începând cu luna iunie în marile orașe și cu luna iulie la nivel național. Din acel moment fiecare lună a adus un plus semnificativ – spre exemplu, din ultimele 4 luni ale anului, în trei s-a înregistrat plusuri de peste 25% în București, cea mai mare piață rezidențială a țării“, a declarat, pentru Profit.ro, Ionuț Nicolescu, managing partner SVN Romania.
Potrivit acestuia, fundamendal, piața nu a fost extrem de diferită în noiembrie, spre exemplu, față de mai, când s-a înregistrat un minus de peste 20%. „Salariile nu s-au redus semnificativ în primăvară ca să crească în toamnă, creditarea, deși s-a ieftinit în a doua jumătate a anului, nu a înregistrat diferențe atât de semnificative încât să justifice diferențele acestea, iar piața este dominată categoric de cumpărători finali – deci nu putem vorbi de dispariția unor investitori în lunile de primăvară sau apariția lor la finalul anului. Starea generală în societate a fost una relativ negativă până în lunile iunie-iulie, ceea ce s-a resimțit și în tranzacțiile cu locuințe“, adaugă Nicolescu.
O a doua explicație ține de întețirea competiției dintre dezvoltatori, transpusă printr-un număr mai ridicat de livrări. Practic, numărul de apartamente noi livrate și vândute în același an a rămas relativ constant, însă a scăzut gradul general de absorbție, pe fondul unor livrări mai ridicate. „Piața rezidențială nouă reprezintă între un sfert și jumătate din totalul tranzacțiilor, în funcție de oraș. Este, deci, dificil de estimat cât dintr-o scădere este dată de segmentul vechi și cât de segmentul nou“, mai spune brokerul.
El mai spune că, în momentul în care se deschid noi poli rezidențiali, cum este cazul, spre exemplu, zonei Aviației – Barbu Văcărescu, există la început un procent de cumpărători care pot fi considerați „early adopters“, care cumpără cu ușurință într-o nouă zonă. Astfel, un proiect nou poate fi absorbit relativ ușor dacă este conceput corect. Dacă în anul următor vor fi patru proiecte noi, este posibil ca ritmul de absorbție să fie mai redus la livrarea proiectelor, chiar dacă procentual piața veche poate fi și dublă comparativ cu cea nouă. Practic, durează până când potențiala cerere se mută înspre oferta nouă, dar și până când oferta întrunește cerințele cererii. „Desigur, într-un context general de competiție mai ridicată, întâlnim și proiecte cu un concept mai slab și cu un plan general de business realizat deficitar, care nu întrunesc rezultatele înregistrate de proiectele bine adaptate“, subliniază Ionuț Nicolescu.
El vorbește și de un decalaj între livrări și vânzări dat de finalizările din mediul rural – acestea reprezintă în continuare un procent ridicat din totalul livrărilor, de peste 40%, în mediul rural înregistrându-se însă o creștere semnificativ mai redusă a numărului de tranzacții. Practic, în mediul rural locuințele livrate sunt pentru uz propriu, nu pentru a fi tranzacționate.
După 30 de ani
În topul livrărilor de locuințe din ultimii 30 de ani se află Ilfov, București, Cluj, Constanța, Suceava și Iași. La polul opus, județul cu cea mai redusă activitate rezidențială din ultimii 30 de ani este Caraș-Severin, unde au fost construite circa 5.500 de unități; acest volum reprezintă circa 4% din totalul locuințelor existente în județ. De altfel, județe în care au fost construite sub 10.000 de locuințe în 30 de ani sunt și Covasna, Tulcea, Mehedinți, Sălaj, Teleorman și Giurgiu.
În ultimii 30 de ani au fost construite 1,1 milioane de locuințe la nivel național. Poate părea mult, dar sunt echivalentul a 12,7% din fondul total de locuințe al țării, potrivit datelor Institutului Național de Statistică analizate de Profit.ro. Distribuția geografică a acestor locuințe arată un dezechilibru grav în dezvoltarea țării. Practic, jumătate din volumul de unități locative dezvoltat în capitalism se regăsește în nouă județe, plus București. Mai mult, doar locuințele construite în Capitală și județul Ilfov reprezintă 14% din volumul total livrat în acești ani.
În perioada 1990 – 2018, în România, media locuințelor construite anual este de aproximativ 39.800. Cel mai bun an a fost 2008, cu peste 67.000 de unități livrate. La polul opus, anul 2000 a înregistrat cel mai scăzut volum de livrări, cu doar 26.400 de case și apartamente noi finalizate.
