Conglomeratul chinez Fosun, condus de un miliardar supranumit "Warren Buffett al Chinei", negociază în exclusivitate cu nemții de la GLL Real Estate Partners achiziția complexului de birouri Floreasca Park de lângă Pasajul Pipera, București, într-o tranzacție de peste 100 de milioane de euro ce va putea sparge borna unui randament investițional de sub 7%, potrivit informațiilor Profit.ro.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Investitorul chinez este în proces de due diligence prin intermediul Resolution Property, brațul său imobiliar european stabilit în 2015 printr-un parteneriat cu managerul britanic de active Resolution Property. Pentru tranzacția de la București, chinezii au apelat la fondul grec de investiții Zeus Capital Management, familiar cu piața imobiliară bucureșteană, care va acționa ca manager de active și acționar minoritar. Valoarea tranzacției ar putea ajunge chiar spre 140 milioane de euro, marcând un câștig de circa 40 milioane de euro pentru vânzător, potrivit surselor Profit.ro.
„Zeus Capital Management nu comentează zvonuri din piață, ci oferă comentarii doar cu privire la o tranzacție dacă și când această tranzacție este finalizată și se întâmplă să facem parte din acea tranzacție“, a declarat, contactată de Profit.ro, Lila Pateraki, directorul de investiții al Zeus Capital Management.
Nici intermediarul tranzacției, Cushman&Wakefield Echinox, nu a vrut să comenteze informațiile Profit.ro, însă, în aprilie anul acesta, brokerul atrăgea atenția că piața imobiliară locală a început să atragă atenția marilor investitori asiatici, grupuri din China și Coreea de Sud explorând posibilitatea de a investi direct în principalele segmente de piață. Consultanții firmei mai spuneau atunci că primele achiziții ar putea fi realizate până la finalul anului curent.
În aceeași perioadă, Lila Pateraki declara, în exclusivitate pentru Profit.ro, că participă la licitații în București pentru achiziția de clădiri de birouri la prețuri de până în 120 milioane euro și că se așteaptă la o achiziție în 2019.
Sursele Profit.ro mai arată că GLL Real Estate Partners, care anul trecut a fost preluată de bancherii de investiții australieni Macquarie Group, este dispusă să vândă Floreasca Park pentru câștigul rapid și încasările mari, care plasează randamentul investiției sub 7%.
Floreasca Park este cea de-a șaptea construcție pe care Portland Trust a dezvoltat-o în România. Construcția proiectului de birouri, cu o suprafață de 38.000 de metri pătrați, a început în iunie 2012 pe un teren de 2 hectare achiziționat de la George Becali. Investiția în dezvoltare a fost de circa 70 milioane de euro, sprijinită de un împrumut de 39,3 milioane de euro de la BCR.
Complexul de birouri, compus din două corpuri – dintre care unul este ocupat integral de producătorul de software de business Oracle, a fost cumpărat în 2015 de GLL de la Portland Trust contra unei sume de circa 100 milioane de euro, corespunzătoare unui randament investițional de 7,4%. Compresia randamentului, care se traduce printr-un preț mai mare, și faptul că Oracle are un contract pe perioadă lungă, deci nivelul chiriilor este sub potențialul actual al pieței, au contribuit la decizia fondului de origine germană de a vinde. Altfel, sursele Profit.ro, spun că strategia GLL este să cumpere noi active pe piața românească.
Investitorii imobiliari așteaptă de mult timp scumpirea proprietăților românești, iar banii din Asia se pare că sunt soluția acestei dorințe, deoarece sunt mult mai „ieftini“ decât cei strânși de la acționari din Europa.
Concluzionarea favorabilă a acestei tranzacții ar așeza Fosun alături de nume mari precum BlackRock, Vanguard, fondul suveran al statului chinez - CIC și fondul suveran al statului Singapore - GIC, Morgan Stanley sau Public Investment Corporation și Old Mutual din Africa de Sud, care dețin acțiuni direct sau prin intermediul unor parteneri în cadrul unor companii care investesc în proprietăți românești. Valoarea portofoliilor de active deținute de marile fonduri de investiții ale lumii în cadrul unor companii imobiliare prezente în România depășește două miliarde de euro, o sumă insignifiantă în bilanțurile lor contabile, dar imensă pentru imaginea pieței locale.
Cine este cumpărătorul
Conglomeratul Fosun a fost fondat în 1992 de cinci absolvenți ai universității Fudan din Shanghai, toți aflați acum pe lista celor mai bogați chinezi. La sfârșitul anului trecut, compania, listată pe Bursa din Hong Kong, avea în administrare active în valoare de 93,1 miliarde de dolari, ceea ce o plasează pe locul 416 în topul celor mai mari companii ale lumii realizat de Forbes.
Guo Guangchang, fondator Fosun
Fosun și-a făcut debutul pe piața imobiliară europeană în 2013, prin achiziția clădirii de birouri Lloyds Chambers din City-ul londonez. Ulterior, a cumpărat cea mai mare firmă de asigurări din Portugalia, cu active imobiliare în administrare de 700 milioane de euro.
Prezența internațională a chinezilor este impresionantă și se extinde în cele mai variate domenii. De curând, Fosun a preluat retailerul german de îmbrăcăminte Tom Tailor. În 2017, chinezii au devenit acționari majoritari ai celebrei trupe canadiene de circ Cirque du Soleil. Fosun mai este proprietarul clubului englez de fotbal Wolverhampton Wanderers din Premier League, echipă pentru care fostul internațional Ionel Ganea a jucat între 2003 și 2006.
La rândul său, fondul care facilitează tranzacționarea Floreasca Park, Zeus Capital a fost înființat în 2007 de Stelios Zavvos, un fost manager al Citibank. Fondul i-a plătit circa 12 milioane de euro antreprenorului Ionuț Dumitrescu în 2012 pentru clădirea de birouri HQ Victoriei din București și mai deține pachete de apartamente în ansamblurile Emerald Residence și Signature Herăstrău. La începutul acestui an, Zeus Capital și-a făcut intrarea pe piața din Varșovia prin achiziția unei clădiri de birouri.
Cine este vânzătorul
Vânzătorii proiectului din București, firma GLL Real Estate Partners a mai fost implicată în 2014 într-o tranzacție importantă, prin care a mutat clădirea Charles de Gaulle Plaza din portofoliul Accession Fund (fond administrat tot de GLL) în proprietatea altui fond al GLL. Tranzacția a fost evaluată la circa 70 milioane euro și a presupus și rambursarea creditului existent.
Accession Fund a intrat în posesia Charles de Gaulle Plaza în 2006, când a plătit către Avrig 35 și CA Immo circa 80 milioane de euro, aceasta fiind cea mai mare tranzacție de la acea vreme.
GLL Real Estate Partners mai deține și clădirea de birouri Victoria Center, cumpărată cu 20 de milioane de euro tot în 2015, și Palazzo Italia, achiziționată de fond la câteva luni după încheierea tranzacției pentru Charles de Gaulle Plaza.
Fondul german, fondant în 2000 de trei directori ai HypoVereinsbank, în parteneriat cu Lead Lease Corporation și grupul de asigurări Generali, a fost preluat în 2018 de platforma de investiții Macquarie Infrastructure and Real Assets, o divizie a Macquarie Group, deținut la rândul său de HSBC, JP Morgan și Citicorp.
Atracția pieței
Profit.ro a identificat o listă cu 14 proiecte de birouri din București care fie sunt în curs de vânzare, fie au fost scoase public la vânzare. Valoarea estimată de tranzacționare a acestor imobile depășește 820 milioane euro, potrivit calculelor Profit.ro, însă este posibil ca o parte dintre proprietăți să nu fie vândute în acest an.
Piața locală se află ȋntr-un proces de maturizare, care implică și o diversificare a capitalului investițional, iar investitorii asiatici, care au făcut ȋn ultimii ani achiziții majore ȋn piețele din Vestul Europei, dar și ȋn Polonia, își extind aria de interes și către celelalte țări din regiune, spun brokerii Cushman.
În perioada 2016 – 2018 investitorii asiatici (Malaezia, Coreea de Sud, Singapore, Filipine) au realizat achiziții de peste 2,8 miliarde de euro în Polonia, având o pondere de peste 16% în volumul total de tranzacții din această țară, în timp ce în Cehia și Ungaria au fost semnate anul trecut tranzacții semnificative de către grupurile Shinhan Investment din Coreea de Sud și Mapletree din Singapore, ponderea investitorilor asiatici fiind preconizată să crească și în aceste piețe, arată datele Cushman&Wakefield.
