Mari proprietari de clădiri de birouri din România sunt indicați în piață că s-ar folosi de o clauză contractuală care obligă corporații chiriașe la plata integrală a chiriei, uneori pe ani întregi, pentru a le determina să nu plece din sediile pe care le ocupă. Ca răspuns, în actualul context influențat de pandemie, tot mai mulți chiriași ies cu spații la subînchiriat, iar unii sunt dispuși chiar să rezilieze contractele.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Profit.ro a intrat în posesia unor exemple de clauze dintr-un contract de închiriere folosit în numeroase situații pe piața de birouri din România.
Spre exemplu, dacă un chiriaș decide să rezilieze contractul după 5 luni de la semnare, este obligat să plătească chiria pentru 7 ani, cât a semnat că va sta inițial. Totuși, proprietarul poate rezilia contractul pe baza a 20 de zile de restanțe din partea chiriașului și să îi impute acestuia o sumă egală cu chiria și „service charge“-ul și orice TVA aplicabilă și dobânzi aferente, care ar fi fost plătibile dacă nu ar fi fost reziliat contractul. În plus, în astfel de situații, chiriașul trebuie să plătească costurile juridice, cu brokerii, cu curățenia, reparațiile, renovarea și orice cost legat de pregătirea spațiului pentru următorii chiriași.
Tensiunea dintre proprietarii și chiriașii din piață a escaladat odată ce, cum a anunțat în exclusivitate Profit.ro, companii precum Vodafone, Thales, Orange sau Genpact vor să subînchirieze un sfert din spațiul deținut, mișcare prin care și-ar recupera circa 2,6 milioane de euro pe an. Tactic, o astfel de reacție este echivalentul unei notificări prin care chiriașul își anunță proprietarul că urmează să plece mai devreme sau mai târziu. Dacă anunțul vine și din partea unor companii cu reputație, valoarea imobilelor în care își au sediile scade, spun specialiștii consultați de Profit.ro.
„3 chiriași internaționali foarte mari vor să își întrerupă contractul de închiriere, pe motiv că definițiile din act nu mai sunt valabile, iar suprafața închiriată nu mai este necesară. Telemunca îi favorizează și nu mai au nevoie, neapărat, de forța de muncă din România. Se întorc job-uri în țările de care aparțin, pentru că au dispărut anumite costuri. Vorbim de suprafețe mari, care nu pot fi rezolvate prin subînchirieri. Subînchirierea este o etapă intermediară. 7 ani de contract pentru 15.000 de metri pătrați (adică o clădire întreagă) nu mai fac subiectul unei subînchirieri“, a declarat, sub protecția anonimatului, directorul unui mare investitor imobiliar pe piața de birouri din România.
Tot mai multe multinaționale realizează inutilitatea alocării a 10% din costul lor de funcționare către sediu, spune sursa Profit.ro. Spre exemplu, doar costul amenajării spațiului de sub pardoseala flotantă (cabluri, țevi, sisteme anti-incendiu) costă 200 de euro/metru pătrat.
Sursa Profit.ro mai spune că respectivele clauze contractuale au fost importate din Codul Civil și legislația anglo-saxonă în 2007-2008, când mulți chiriași semnau „orice“ pe o piață cu cerere mare și ofertă puțină. Acum, chiriașii ar vrea să poată ieși dintr-un contract doar cu plata unei garanții, echivalentul a 3 luni de chirie, însă acest lucru nu mai este posibil.
Avocații consultați de Profit.ro admit că aceste clauze sunt uzuale în contracte din România și spun că, în unele situații, se poate demonstra că sunt abuzive. Totuși, sunt rare cazurile în care se face plata integrală a chiriei.
„Într-o închiriere al cărei obiect constă în ceva mult mai complex decât folosința unui bun imobiliar/spațiu, ca de exemplu un pachet extins de servicii de facility, plus câteva condiții de accesibilitate și infrastructură, condiții care au necesitat investiții majore în avans, o penalitate egală cu valoarea chiriei rămase de plătit până la finalul contractului este și economic adecvată, nu doar legal angajată. Pe de altă parte, o închiriere fără implicarea curentă, ulterioară, a proprietarului în asigurarea punerii la dispoziție a spațiului în condiții de asigurare a serviciului ar putea pune în risc o clauză penală de acest tip“, explică Florian Nițu, managing partner al casei de avocatură Popovici Nițu Stoica & Asociații. (Interviul extins poate fi citit mai jos apăsând pe săgeată jos)
În privința clauzei care permite proprietarului să rezilieze unilateral contractul doar pe baza a 20 de zile de restanțe, cu obligația chiriașului de a plăti până la finalul contractului, Nițu spune că astfel de clauze se dovedesc relativ ușor ca abuzive, ba chiar există mijloace la îndemâna chiriașilor pentru a le lipsi de efectul abuziv.
Avocatul spune că, în ultimul an, a primit solicitări în vederea denunțării contractelor, cu mai multe mandate decât în anii trecuți, dar mai puține decât solicitările de a asista contracte noi, prelungiri sau modificari. Potrivit acestuia, contractele pot fi modificate, cedate, total sau parțial, desființate, în multe situații trecând prin proceduri litigioase. Subînchirierea, spune Nițu, este o opțiune relativ frecvent utilizată.
„Echipa mea de real estate este implicată în acest moment în toate categoriile de proiecte, desființăm contracte, le denunțăm, le anulăm, în tot sau doar anumite clauze, le modificăm pentru a le pune în acord cu noua realitate economică (unde este marja contractuală), le cedăm, în tot sau în parte, subînchiriem, transferăm. Negociem, ne înțelegem, mergem în instanță sau în arbitraj, cedăm drepturile litigioase, tranzacționăm“, adaugă avocatul PNSA.
Trebuie menționat că existența unor astfel de clauze contribuie substanțial la creșterea valorii unei clădiri de birouri în vederea vânzării ei.
„Valoarea business-ului unui proprietar de clădiri de birouri este dată de însăși valoarea contractelor de închiriere. Calitatea chiriașilor și prevederile contractelor de închiriere sunt foarte importante în ceea ce privește valoarea respectivei tranzacții, unele detalii având efect direct în calculul prețului de vânzare al respectivului business, cum ar fi drepturile de denunțare unilaterală a contractelor în favoarea chiriașului, valoarea penalităților în caz de reziliere din culpa chiriașului, numărul de luni de chirie gratuită acordate chiriașului, valoarea contribuției proprietarului la lucrările de amenajare a spațiului chiriașului etc.“, menționează Ioana Roman, partner și Head of Real Estate al casei de avocatură Filip & Company. (Interviul extins poate fi citit mai jos apăsând pe săgeată jos)
Profit.ro a contactat cei mai mari 5 proprietari de clădiri de birouri pentru a afla punctul lor de vedere în privința acestui tip de clauze.
Globalworth, la care stau în chirie aproape toate corporațiile din România, a transmis că „piața închirierilor de spații de birouri este o piață competitivă, în care clienții (locatarii) sunt foarte sofisticați și exigenți. Contractul de închiriere reprezintă acordul între proprietar și locatar și este rezultatul unor negocieri complexe între părți. Pe parcursul negocierilor, părțile sunt asistate de consultanți juridici, comerciali și tehnici, care analizează și pun în discuție toate clauzele contractuale cu intenția de a ajunge la un consens asupra acestora. Deși trăim cu toții o perioadă dificilă din cauza pandemiei, experiența de anul trecut ne arată că dacă abordarea este una flexibilă și profesionistă, dacă te adaptezi nevoilor chiriașilor, soluții benefice de ambele părți se vor găsi mereu“.
În raportul financiar aferent primului semestru din 2020, Globalworth menționează că 74% din activitatea de închiriere a provenit din reînnoiri de contracte și că sunt, în mare măsură, neafectați de măsurile luate de autorități împotriva COVID-19.
Immofinanz este primul mare proprietar din România care anunță, în exclusivitate pentru Profit.ro, că adoptă măsuri concrete care să vină în întâmpinarea chiriașilor care au nevoie să își reducă spațiul, dar sunt încă sub contract.
„Clienții pot alege contracte pe termen lung sau scurt, cu opțiunea de a se muta în orice altă clădire din portofoliul nostru, de a extinde sau reduce suprafața ocupată, pe parcursul contractului aflat în derulare. […] Flexibilitatea a devenit un element cheie al conceptului myhive. Această nouă componentă a fost deja implementată în 2020 în clădiri myhive din Viena și Varșovia, iar acum lucrăm la implementarea sa în clădirile myhive din București și alte orașe în care brandul este prezent“, au transmis reprezentanții de la Vienna ai Immofinanz.
Austriecii de la CA Immo au transmis că „încearcă să găsească soluții de cooperare cu toți chiriașii, în special cu cei afectați de COVID-19“.
Ștefan Tudos, vicepreședintele Genesis Property, compania omului de afaceri Liviu Tudor, spune că perioadele de închiriere sunt stabilite încă din etapa de negociere și se decide pentru fiecare contract în parte dacă și în ce condiții sunt prevăzute clauze de reziliere anticipată, precum și alte clauze de încetare a contractului, respectând standardele și practicile internaționale. Prin urmare, chiriașii știu în orice moment, fără interpretări sau surprize, ce schimbări pot face în privința birourilor închiriate și în ce condiții, menționează Tudos.
„Transformarea rolului birourilor în contextul modelului de lucru hibrid și adaptarea planurilor de business pe termen scurt și mediu au dus la o reducere a nevoii de spațiu de birouri pentru unele companii. Asta nu înseamnă însă că vor să renunțe la birourile lor. Subînchirierea este o soluție pentru companiile care au o abordare de tipul «wait and see», păstrând opțiunea de a readuce întreaga echipă în același spațiu în viitor, dar și pentru companiile care consideră acest model mai avantajos decât rezilierea anticipată a contractului de închiriere în condițiile inițial agreate“, adaugă Tudos.
Tocmai pentru a convinge multinaționalele să se întoarcă la birouri, Liviu Tudor a dezvoltat un standard de certificare a clădirilor menit să creeze un mediu mai sigur pentru angajații care se întorc la birouri, în contextul pandemiei de COVID-19. Prima clădire care urmează a fi certificată este sediul Ericsson din București.
Tatian Diaconu, CEO-ul Ceetrus România, divizia imobiliară a grupului Auchan, este de părere că proprietarii de clădiri de birouri trebuie să accepte că nevoia de spațiu va scădea proporțional cu timpul petrecut la birou.
„Salariatul care a descoperit gustul muncii de acasă va deveni o nouă realitate. Nu cred că vom lucra toți de acasă, dar cred că toate companiile vor accepta pe viitor ca, o zi sau două, un angajat să poată lucra de la distanța. Dacă timpul la birou scade cu 20%, nevoia de spații va scădea proporțional. Va exista o perioadă de 2-3 ani, poate 5 ani, în care stocul de birouri se va redesena. Am deschis la Brașov, în aprilie anul trecut, 1.500 de metri pătrați de spații de tip co-working. Avem peste 100 de oameni care vin aici și care fac parte din cei 6.000 de salariați pe care companiile i-au trimis acasă și ale căror birouri sunt închise“, a declarat Tatian Diaconu. Ceetrus deține la Brașov complexul Coresi Business Campus, cu 60.000 de metri pătrați de birouri.
Profit.ro a contactat și o serie de companii care închiriază suprafețe mari de birouri pentru a le cere un punct de vedere pe acest subiect, însă au refuzat. Acestea sunt, în ordinea suprafețelor ocupate, BCR, Ubisoft, Vodafone, ING, Unicredit și Telekom, care închiriază o suprafață totală de 130.000 de metri pătrați, echivalentul a 5% din piață.
Deși, la începutul crizei sanitare, majoritatea chiriașilor au scos din sertare contractele de închiriere pentru a le analiza în lumina noului context, aceștia au urmărit o adaptare temporară a situațiilor contractuale fără a avea în vedere încetarea contractelor, consideră avocații Filip & Company.
„Pe viitor, chiriașii vor fi mult mai reticenți la închirierea spațiilor mari de birouri, pe durate îndelungate, fară o anumită flexibilitate în acest sens din partea proprietarilor. Nu doar pentru a se pune la adăpost de o situație asemănătoare cu cea din anul precedent, dar criza sanitară ne-a oferit oportunitatea de a descoperi un nou mod de lucru. Astfel s-a trecut, într-o perioadă extrem scurtă de timp, de la programul obișnuit de lucru la birou la munca de la distanță și pare că aceasta a funcționat. În funcție de cultura și de specificul fiecărei companii, multe vor dori să reducă lucrul de la birou și inclusiv spațiul închiriat, economisind fonduri și oferind totodată angajatului mai multă flexibilitate“, concluzionează Ioana Roman.
Consultanții EY România sunt de părere că angajatorii vor pune, foarte probabil, la dispoziție, în continuare, opțiunea telemuncii sau a unui mod de lucru hibrid. În opinia lor, este de așteptat ca angajatorii să decidă să reducă costurile recurente cu chiria și utilitățile în contrapartidă cu o cheltuială unică pentru un sprijin financiar acordat angajaților pentru amenajarea spațiului de lucru de acasă, care poate fi amortizată în mai puțin de un an. Reducerea densității salariaților (adică mai mulți metri pătrați per angajat) din motive de siguranță sanitară, precum și posibila recompartimentare pentru separarea spațiilor deschise mari ar trebui să atenueze parțial efectul telemuncii, dar rezultatul net nu poate fi stabilit deocamdată.
Așadar, EY România observă un risc real ca piața spațiilor de birouri să devină suprasaturată pe termen scurt și mediu. Acest risc perceput i-a făcut pe unii dezvoltatori să schimbe destinația unora dintre clădirile lor, de la cea de birouri la rezidențială, după cum a sesizat Profit.ro.
