Dincolo de intențiile sale declarate, așa-numita „Legea Nordis” (Legea nr. 207/2025) aduce cu sine schimbări structurale profunde în modul în care sunt finanțate proiectele rezidențiale. Unele dintre aceste schimbări sunt binevenite. Altele riscă să crească tocmai costurile pe care cumpărătorii ar fi trebuit să le evite. Pavel Kodzik, Președintele Consiliului de Administrație al RRG Real Estate Group, analizează, într-un articol exclusiv pentru InvestinginProperty.ro, cu luciditate, unul dintre cele mai controversate acte normative din istoria recentă a pieței imobiliare românești și trage concluzii care merită atenție atât din partea cumpărătorilor, cât și a dezvoltatorilor.
Aspecte esențiale privind „precompartimentarea”
Legea Nordis conține atât prevederi benefice, cât și unele care pot genera dificultăți în practică, iar o bligația privind precompartimentarea apartamentelor reprezintă un pas înainte. Aceasta crește transparența procesului de vânzare și oferă cumpărătorilor mai multă siguranță cu privire la produsul pe care îl achiziționează.
Cu toate că marea majoritate a dezvoltatorilor imobiliari profesioniști nu au practicat niciodată vânzarea aceluiași apartament către mai mulți cumpărători, noul cadru legislativ elimină practic această posibilitate și contribuie la consolidarea încrederii clienților.
Deși conceptul este unul logic și benefic pentru cumpărători, introducerea sa imediată a generat perturbări importante în piață. Pentru că legea a intrat în vigoare chiar în momentul publicării, numeroase tranzacții de vânzare-cumpărare au fost practic blocate timp de câteva luni, până când dezvoltatorii au reușit să finalizeze noile proceduri și documentații impuse de legislație.
Aspecte esențiale privind avansurile plătite de cumpărători
Una dintre cele mai răspândite concepții greșite despre Legea Nordis este că aceasta limitează valoarea avansurilor pe care dezvoltatorii le pot încasa de la cumpărători. În realitate, legea nu restricționează în mod direct nivelul avansurilor, ci modul în care aceste sume pot fi utilizate pe parcursul dezvoltării proiectului.
Timp de decenii, dezvoltarea proiectelor rezidențiale s-a bazat pe un model de finanțare format din trei surse principale: capitalul propriu al dezvoltatorului, creditele bancare și avansurile încasate de la clienți în timpul construcției. Numeroase proiecte aflate în prezent în execuție au fost construite financiar pe baza acestui model.
Ca urmare a noilor reglementări, avansurile încasate de la cumpărători devin mult mai puțin eficiente ca instrument de finanțare, chiar dacă rămân perfect legale. Dezvoltatorii sunt nevoiți să înlocuiască o parte din această sursă de capital cu finanțare bancară, transferând astfel o parte din povara finanțării de la investitori și cumpărătorii timpurii către bănci. Costurile suplimentare generate de această schimbare se vor reflecta, în cele din urmă, în prețul locuințelor.
În termeni practici, cumpărătorii care au capacitatea financiară de a achiziționa un apartament încă din fazele incipiente ale proiectului și care, în mod normal, ar beneficia de prețuri preferențiale de pre-vânzare, ar putea ajunge să plătească mai mult pentru aceeași proprietate decât ar fi plătit în vechiul sistem. Motivul este că o parte din costul finanțării se mută de la avansurile clienților către creditele bancare.
Aspecte esențiale privind programul #InvestWithRRG
Chiar înainte ca acest caz să aducă în prim-plan problema protecției cumpărătorilor, RRG Real Estate Group implementase deja un model de finanțare conceput pentru a echilibra protecția investitorilor cu necesitățile financiare ale procesului de construcție. Prin programul #InvestWithRRG, plățile efectuate de clienți erau corelate direct cu stadiile de execuție ale construcției, și nu concentrate la începutul proiectului.
Această abordare reducea semnificativ riscurile pentru cumpărători, oferind în același timp dezvoltatorului o sursă predictibilă de finanțare. În schimbul angajării capitalului într-o etapă timpurie, cumpărătorii puteau beneficia de reduceri de până la 15% față de prețul final de piață al proprietății.
Modelul și-a demonstrat eficiența în practică. La fel ca mulți dezvoltatori responsabili, RRG dispune de o comunitate de investitori privați care participă în mod repetat la proiecte, de la fazele inițiale până la finalizarea acestora.
Modelul #InvestWithRRG demonstrează că protecția cumpărătorilor și finanțarea proiectelor nu sunt obiective incompatibile. Schemele de plată bine structurate, bazate pe atingerea unor etape clare de construcție, pot oferi garanții reale cumpărătorilor și, în același timp, pot asigura o finanțare eficientă a dezvoltărilor rezidențiale.
Concluzii
Provocarea actuală este că multe dintre aceste mecanisme echilibrate de finanțare nu mai pot funcționa în aceeași manieră în cadrul noului regim de reglementare.
Predictibilitatea reprezintă unul dintre cei mai importanți factori în dezvoltarea imobiliară. Modificările legislative majore ar trebui introduse cu perioade de tranziție adecvate, în special pentru proiectele aflate deja în construcție și pentru cele care au angajamente financiare asumate.
Proiectele existente au fost lansate, finanțate și comercializate într-un anumit context juridic și economic. Schimbarea regulilor de finanțare în timpul execuției poate genera presiuni financiare suplimentare, cu efecte asupra termenelor de finalizare și cu potențiale riscuri pentru cumpărătorii existenți.
RRG Real Estate Group a reușit să își adapteze cu succes structura de finanțare la noile cerințe legislative. Cu toate acestea, nu toți dezvoltatorii beneficiază de aceleași opțiuni de finanțare, iar proiectele mai mici pot întâmpina dificultăți semnificative în realizarea unei tranziții similare.
Impactul real al Legii Nordis va deveni probabil vizibil în următorii unu până la doi ani, pe măsură ce piața va arăta care proiecte au reușit să se adapteze cu succes și care s-au confruntat cu probleme de finanțare.
Adevărata provocare nu este alegerea între protecția consumatorului și finanțarea proiectelor. Provocarea este găsirea unui echilibru care să permită realizarea ambelor obiective. O piață rezidențială sănătoasă are nevoie atât de mecanisme solide de protecție pentru cumpărători, cât și de condiții stabile și predictibile pentru cei care construiesc locuințele.
Un material Investing in Property
