Dezvoltatorul imobiliar AFI Europe, controlat, indirect, de frații Roni și Yehuda Naftali, aflați în topul miliardarilor israelieni, cumpără complexul de birouri Bucharest Financial Plaza, cunoscută drept „blocul Bancorex“, din centrul Bucureștiului, de la investitorul austriac Immofinanz, al cărui acționar se află într-un proces de lichidare a unor proprietăți de 2 miliarde de euro cu scopul achitării unor împrumuturi, confirmând informațiile anunțate anterior de Profit.ro.
Profit.ro a anunțat recent că investitorul austriac Immofinanz, parte a CPI Property Group, cel mai important investitor imobiliar din România, a intrat în acest sens în negocieri exclusive cu dezvoltatorul imobiliar israelian AFI Europe, care deține și cel mai mare mall din România, AFI Cotroceni. Ulterior, Profit.ro a anunțat că AFI Europe este aproape de semnarea tranzacției de achiziție.
28 noiembrie - Profit Financial.forum
Era arătat că tranzacția ar urma să fie definitivată în perioada imediată, luna iunie sau iulie, la un preț de sub 36 de milioane de euro, adică va fi o vânzare în pierdere, mai spuneau sursele Profit.ro. Immofinanz a plătit 36 de milioane de euro către BCR în 2020, când a cumpărat imobilul de birouri.
Tranzacția, intermediată de Colliers și Cushman & Wakefield Echinox, a fost evaluată la aproximativ 27 de milioane de euro, este confirmat acum.
Sursele Profit.ro mai spuneau că aceasta este proprietatea cu cele mai mari șanse de a fi vândută în 2024 din portofoliul românesc al Immofinanz, ca parte a planului acționarului majoritar al grupului, miliardarul ceh Radovan Vitek, de a lichida proprietăți de 2 miliard de euro cu scopul achitării creditelor cu care a cumpărat Immofinanz și S Immo.
Acum, investitorul austriac vinde către AFI Europe, al treilea cel mai mare proprietar de clădiri de birouri din țară, clădirea Bancorex sub prețul plătit în 2020, pe fondul noilor condiții de piață și al constrângerilor legate de nevoia de lichidități, potrivit surselor Profit.ro.
Reducerea de preț vine și în contextul în care Immofinanz a reușit să obțină anul trecut autorizația de construire pentru reconfigurarea, amenajarea exterioară și peisagistică a proprietății, un document tot mai greu eliberat de primăria condusă de Nicușor Dan. Cu alte cuvinte, noul proprietar va putea începe oricând renovarea clădirii.
„Vânzarea cu succes a proprietății de birouri din București demonstrează că implementăm constant strategia noastră de portofoliu, chiar și într-un mediu de piață provocator. Vom reinvesti veniturile obținute din vânzare în achiziții care creează valoare, vizând proprietăți cu randament mai ridicat în piețele noastre de bază”, a declarat Radka Doehring, membru al consiliului executiv al IMMOFINANZ.
Cu o suprafață construită totală de 38,703 m2, aceasta este prima clădire modernă construită în Capitală în anii '90, care a devenit în timp unul dintre imobilele emblematice ale centrului istoric și un simbol al mediului de afaceri din România contemporană. Finalizată în 1998, myhive Victoriei a fost prima clădire modernă de birouri din București și cea mai înaltă clădire din centrul orașului, având o suprafață construită de 38.703 metri pătrați.
AFI Europe vizează acum obținerea celei mai înalte certificări de sustenabilitate pentru această clădire, proiectul având din 2013 o autorizație de construcție care permite conversia completă într-un proiect de Clasă A. În 2023, proiectul a obținut o autorizație de construcție care permite conversia completă într-un proiect de Clasă A.
„Obiectivul nostru este să transformăm această proprietate emblematică într-un proiect modern, de Clasă A, cu utilizare mixtă, care să îndeplinească cele mai înalte standarde de calitate. Ne dorim o clădire sustenabilă, conformă cu cerințele ESG, care să devină destinația ideală pentru desfășurarea activității profesionale sau petrecerea timpului liber în centrul Bucureștiului”, a declarat Doron Klein, Deputy CEO AFI Europe & CEO AFI Europe România și Republica Cehă.
Prin această nouă achiziție, AFI Europe ajunge la un total de peste 300.000 de metri pătrați închiriabili de spații de birouri în România, consolidându-și poziția de lider în industria imobiliară din țară.
Clădirea Bucharest Financial Plaza are o vechime de 26 de ani, o suprafață de 26.300 de metri pătrați închiriabili, iar când a fost tranzacționată în 2020 avea o valoare contabilă de peste 45 milioane de euro. Immofinanz a plătit pe ea aproximativ 36 de milioane de euro, iar achiziția a fost realizată la o distanță de mai bine de un deceniu de la ultima sa tranzacție pe birouri.
Proiectul autorizat pentru modernizarea clădirii Bancorex
Clădirea de pe Calea Victoriei nr. 15, de lângă Palatul CEC, a fost finalizată în 1997, fiind prima clădire modernă din București. Inițial a fost ocupată de Bancorex și după falimentul băncii de stat a ajuns în proprietatea BCR printr-o firmă separată, care a fuzionat apoi cu banca în 2016. Clădirea a fost renovată în 2012.
Ultima achiziție realizată de AFI Europe în România a fost cea prin care a preluat portofoliul local de birouri al NEPI Rockcastle, într-o tranzacție de aproape 300 de milioane de euro, una dintre cele mai mari încheiate vreodată pe piața imobiliară românească.
AFI Europe România, controlată, indirect, de frații Roni și Yehuda Naftali, aflați în topul miliardarilor israelieni, are în proprietate 7 parcuri de afaceri cu o suprafață totală cumulată de circa 300.000 de metri pătrați în București, Timișoara și Brașov, la care se adaugă spații de retail de circa 175.000 de metri pătrați în București, Ploiești, Brașov și Arad. Dezvoltatorul deține centrul comercial AFI Cotroceni, cel mai mare mall din România.
Investitorul israelian și-a anunțat intenția de a dezvolta încă 10.000 de metri pătrați de birouri în cadrul AFI Park Brașov și încă 24.500 de metri pătrați în cadrul AFI Tech Park din cartierul bucureștean Rahova. Totodată, vizează extinderea AFI Cotroceni cu mai multe birouri, dar și investiții în mai multe proiecte cu apartamente de închiriat în Pipera, dintre care primele două clădiri cu 244 de apartamente sunt deja în construcție.
În 2020, compania a finalizat primul său proiect rezidențial pe piața locală – prima faza a AFI CITY BUCUREȘTII NOI, care include 190 de apartamente vândute integral.
În 2021, AFI Europe România a achiziționat 2 terenuri în Pipera pentru dezvoltarea unei noi divizii de business, Residential for Rent, prin dezvoltarea a 3 turnuri rezidențiale și un număr total de 370 de apartamente. Prima fază a proiectului AFI HOME NORTH este acum în curs de dezvoltare, urmând ca în Q1 2025 să fie livrate un număr de 244 apartamente dispuse în 2 clădiri.
AFI LOFT este un concept de birouri de tip boutique, aflat acum în construcție deasupra centrului comercial AFI Cotroceni, măsurând 16,000 mp închiriabili.
În 2022, compania a inaugurat AFI Tech Park 2, a doua din cele trei faze ale parcului de business situat pe bulevardul Progresului, precum și o galerie comercială, AFI CITY BUCUREȘTII NOI, aflată chiar lângă componenta rezidențială, la stația de metrou Laminorului.
In 2023 compania a inaugurat primul parc de retail, AFI ARAD (29,400 mp inchiriabili).
Toate proiectele AFI Europe Romania dețin certificarea LEED sau BREEAM, respectiv GREEN Homes și WELL Health & Safety și sunt în curs de certificare LEED Zero Carbon pentru toate clădirile de birouri din portofoliu până în 2025.
Planurile viitoare de extindere a companiei AFI Europe Romania includ dezvoltarea fazei a II-a a clădirii de birouri AFI PARK BRAȘOV (10,000 mp închiriabili), a fazei a III-a a AFI TECH PARK (24,500 mp închiriabili), extinderea AFI COTROCENI cu mai multe birouri, zone comerciale și rezidențiale, dar și dezvoltări regionale.
După ce anul trecut s-a înregistrat un volum de tranzacții cu proprietăți comerciale (birouri, malluri, depozite și hoteluri) de aproximativ 500 de milioane de euro, reprezentând cel mai scăzut nivel din ultimii 10 ani, în concordanță cu tendințele globale, 2024 a avut un început bun, cu tranzacții de aproape 300 de milioane de euro închise în primul trimestru. Totuși, brokerii imobiliari prognozează un an 2024 la fel de slab ca 2023.
De vânzare
Immofinanz deține 8 proprietăți de biouri în România, evaluate la 243 de milioane de euro și cu o suprafață închiriabilă de 168.888 de metri pătrați.
Bucharest Financial Plaza nu este singura proprietate din România scoasă la vânzare de Immofinanz ca parte din planul acționarului majoritar. La vânzare a fost scos și complexul de birouri Iride, de peste drum de stația de metrou Pipera, o tranzacție cu o valoare estimată la circa 90 de milioane de euro; clădirea de birouri Global Business Center - fostul sediu IBM din vestul Bucureștiului, evaluată la circa 20 de milioane de euro, dar și Băneasa Airport Tower, evaluată la circa 10 milioane de euro, potrivit surselor Profit.ro.
Pentru a finanța achiziția grupurilor austriece Immofinanz și S Immo, care dețin proprietăți românești de peste 1 miliard de euro, compania lui Radovan Vitek a atras credite în valoare de 2,7 miliarde de euro, de la un consorțiu de 10 bănci, care i-au crescut gradul de îndatorare la 49,9%. Planul a fost să acceseze împrumuturile temporar și să le ramburseze printr-o combinație de lichidări de active și emisiune de acțiuni pentru a reduce gradul de îndatorare sub 40%, până la sfârșitul anului 2022.
CPI a rambursat peste 900 de milioane de euro până la sfârșitul lunii august 2022 și și-a constituit un portofoliu de proprietăți de vânzare care depășea 2 miliarde de euro la nivel de grup.
Până acum, CPI Property Group a semnat vânzări cu o valoare de 1,5 miliarde de euro din acest portofoliu. Grupul mai are în lucru circa 30 de tranzacții care cuprind birouri, spații de retail, hoteluri, locuințe și terenuri. Valoarea individuală a acestor tranzacții variază între 10 milioane de euro și peste 200 de milioane de euro la nivelul portofoliului internațional al grupului, inclusiv România.
Vitek este acționarul majoritar al CPI Property Group, cu un pachet de acțiuni de peste 86%. Fondurile gestionat de Apollo Global Management dețin mai mult de 5%, pachet care a fost achiziționat pentru 300 de milioane de euro în noiembrie 2021.
Proprietățile companiei erau evaluate la 20,3 miliarde de euro în 30 iunie 2023, în scădere față de 20,9 miliarde de euro, cât erau la sfârșitul anului 2022.
Miliardarul ceh controlează cel mai mare proprietar de birouri din România, al patrulea cel mai mare jucător de pe acest sector și al șaptelea, după cum se poate vedea din infograficul de la finalul articolului.
Radovan Vitek a ajuns să dețină peste 75% din Immofinanz. În plus, el mai are 88,37% din S Immo, care deține în România mallul Sun Plaza, care a implicat o investiție de peste 200 milioane euro, hotelul Novotel și turnul de birouri The Mark de pe bulevardul Uranus din Capitală, în care a investit 75 milioane euro. La finalul anului 2021, prin achiziția a două clădiri din Campus 6, S Immo a intrat puternic și pe piața birourilor din București, unde mai deține turnul The Mark, de 25.500 de metri pătrați, și Sun Offices de deasupra mallului Sun Plaza, în suprafață de circa 10.000 de metri pătrați. Investitorul a mai plătit peste 100 de milioane de euro pe complexul de birouri Expo Business Park din București, într-una dintre cele mai mari tranzacții imobiliare semnate în 2022.
Alături de fondul german Aroundtown, Radovan Vitek deține și 60,8% din Globalworth, companie cu un portofoliu românesc evaluat la circa 1,5 miliarde de euro și cel mai mare proprietar de spații de birouri din țară.
În total, proprietățile românești reprezintă 8% din portofoliul CPI Property Group, echivalentul a 1,67 miliarde de euro.
Radovan Vitek are o avere evaluată de revista americană Forbes la 6,6 miliarde de dolari, ceea ce îl face al cincilea cel mai bogat ceh. Mogolul imobiliar și-a pus baza afacerii sale în anii `90 cu ajutorul cupoanelor de privatizare din Slovacia, după care s-a mutat în Cehia în 1997, unde a preluat o cooperativă pe care a transformat-o într-un hotel de lux.
