Proprietățile românești se mai pot scumpi, cel puțin în orașele mari, însă investitorii imobiliari sunt prudenți cu lansarea de proiecte majore, arată un raport realizat de compania de audit PwC, alături de Urban Land Institute. În pofida perspectivei de creștere a prețurilor, evoluția vânzărilor de imobile indică patru luni consecutive de scăderi masive a volumelor tranzacționate.
„Pe piața imobiliară din România, deși am văzut o apreciere constantă a prețurilor activelor în ultimii ani, suntem încă cu 30-40% sub nivelurile de preț înregistrate în 2008. Cu toate că analiza fundamentală arată că mai este loc de creștere pentru prețurile activelor imobiliare din România, cel puțin în orașele mari, investitorii dau dovadă de prudență când vine vorba de lansarea unor noi proiecte majore și se uită la contextul mai larg european atunci când iau deciziile de investiții”, spune Francesca Postolache, Partner, Servicii de Audit, liderul echipei de servicii pentru sectorul imobiliar, PwC România, care a realizat analiza alături de Urban Land Institute.
Începând cu luna august a acestui an, românii s-au oprit brusc din cumpărături și a fost consemnată o scădere de 30% a tranzacțiilor imobiliare, comparativ cu aceeași lună din 2017, conform datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, analizate recent de Profit.ro. Scăderea a continuat în septembrie cu un procent de 26,4%, iar în octombrie volumul tranzacțiilor s-a mai diminuat cu 14% față de anul anterior. Luna trecută, volumul vânzărilor s-a redus cu încă 21%.
Această evoluție a început să aprindă spiritele în piața rezidențială, iar specialiștii vorbesc despre o posibilă reacție a populației la planul Băncii Naționale a României (BNR) de a limita gradul de îndatorare la credite la 40%, ceea ce înseamnă că valoarea ratei lunare nu va putea depăși 40% din câștigul celui care se împrumută.
Francesca Postolache spune că prudența investitorilor este reflectată și la nivelul așteptărilor privind disponibilitatea capitalului propriu și a datoriilor.
Aproape 28% din cei peste 800 de profesioniști din domeniul imobiliar, pe răspunsurile cărora se bazează raportul PwC, consideră că sumele disponibile pentru refinanțări și noi investiții vor crește în 2019, comparativ cu 50% care afirmau acest lucru anul trecut. Cu toate acestea, nivelul de încredere manifestat anul trecut era neobișnuit de ridicat, iar anul acesta, în afară de subsectorul spațiilor de retail, care se confruntă cu o situație mai dificilă, sunt totuși puține îngrijorări referitoare la lichiditatea pieței, fapt demonstrat și de majoritatea respondenților (54%) care consideră că disponibilitatea capitalului va fi la aproximativ același nivel ca și în 2018.
Una dintre principalele bariere pentru investiții continuă să fie disponibilitatea activelor atractive pentru achiziții, pe măsură ce fluxurile de capital continuă să se îndrepte spre piețele europene, îndeosebi cele provenind din Asia. Acest lucru pune presiune asupra activelor de clasă A, 70% dintre respondenți declarând că aceste active sunt supra-evaluate.
”Investitorii sunt din ce în ce mai prudenți, iar deciziile de investiții și demararea de noi construcții sunt din ce în ce mai influențate de factori fundamentali pentru sectorul imobiliar, așa cum sunt perspectivele de creștere economică, precum și de starea piețelor imobiliare locale. Sentimentul investitorilor este din ce în ce mai negativ în orașele și țările care se confruntă cu riscuri geopolitice crescute, care generează incertitudini și de care investitorii se feresc în general. Brexitul este un exemplu clar în această privință, iar o serie de respondenți sunt de părere că Marea Britanie își va pierde o parte din avantajele competitive, ceea ce va afecta atât perspectivele pentru investiții, cât și cele privind dezvoltarea de noi proprietăți”, menționează Francesca Postolache.
Reacție la piețele volatile
„În ultimii cinci ani am văzut o tendință remarcabilă a investitorilor de a se orienta către clase alternative de proprietăți, sau către sectoare de nișă. Parțial, acest lucru este rezultatul conjuncturii economice actuale și al căutării unor fluxuri de venituri sigure. Dar este totodată răspunsul multor investitori la valul de inovație care influențează sectoarele mai tradiționale ale pieței imobiliare, precum și la tendințele pe termen lung la nivel de urbanizare și demografie”, a adăugat aceasta.
Preferatul investitorilor pare a fi sub-sectorul rezidențial, șapte din primele zece cele mai atractive clase de active fiind din acest sub-sector, incluzând și soluțiile de con-locuire, căminele studențești, căminele pentru vârstnici, sau locuințele sociale.
În afară de segmentul rezidențial, spațiile de logistică și sectoare de nișă precum cel al centrelor de date și spațiile flexibile de birouri se regăsesc printre cele mai atractive zece clase de active. Spațiile logistice continuă să beneficieze de expansiunea comerțului online. În schimb, segmentele tradiționale precum clădirile de birouri din zonele centrale și din suburbii, precum și spațiile de retail, se regăsesc la coada clasamentului celor mai atractive active imobiliare.
Topul orașelor
Clasamentul anual al celor mai atractive orașe europene pentru investițiile imobiliare reflectă apetitul investitorilor pentru piețele mai mici, care au înregistrat creșteri mai mici în acest ciclu investițional, precum și precauția față de câteva dintre piețele mai mari, mature, ținând cont și de riscurile geopolitice. Lisabona a făcut un salt de zece poziții în clasamentul Emerging Trends in Real Estate® Europe devenind cea mai atractivă destinație de investiții imobiliare din Europa, respondenții apreciind de asemenea calitatea vieții din oraș, precum și conducerea politică a acestuia.
Piețele imobiliare mai mature din orașele germane domină în continuare top-ul primelor zece orașe cele mai atractive pentru investițiile imobiliare, Berlinul clasându-se pe al doilea loc, urmat de Frankfurt, Hamburg și Munchen clasate pe locurile cinci, șapte și respectiv zece. Cu toate acestea, pentru unele, popularitatea pentru investiții din ultimii ani începe să-și spună cuvântul, mulți dintre respondenți menționând problema activelor supraevaluate din aceste orașe.
Alte metropole din topul celor mai atractive orașe sunt Madrid, Amsterdam, Helsinki, Viena și Dublin, care înregistrează un scor pozitiv în privința datelor fundamentale și a perspectivelor de creștere, dar și în privința calității vieții, conectivității, potențialului de inovație și a capacității de a atrage talente.
În pofida volumelor investiționale ridicate și a cererii pentru spații de birouri din Londra, care a rămas la un nivel bun, temerile legate de impactul Brexitului au umbrit perspectivele pe termen scurt ale pieței imobiliare londoneze. În acest sens, 70% dintre respondenții europeni sunt de părere că atractivitatea Londrei pentru talente de nivel mondial va scădea după finalizarea ieșirii Marii Britanii din Uniunea Europeană.
