Diferența prea mare de câștig dintre plasamentele în titluri de stat și cele în imobiliare este un semn de supraîncălzire a pieței românești, care începe să devină atractivă, în special, pentru cumpărătorii ce nu se bazează prea mult pe credit, spun jucători importanți din sectorul imobiliar local.
„În România, diferența dintre randamentele investiționale (yield-uri) și rata de dobândă a titlurilor de stat cu scadență la zece ani este o problemă. În Cehia, diferența dintre rata de dobândă a titlurilor de stat de 1,9% pe an și un yield de 4,5-4,7% este chiar decentă. Rata dobânzii titlurilor de stat cu scadență la zece ani în România este de 4,8%, în timp ce yield-urile nu ajung încă sub 7%. Trebuie să fim atenți, pentru că diferența între cei doi indicatori ar trebui să fie de circa 200 de puncte de bază. Ce se află sub aceast nivel tinde să reprezinte un semn clar de supraîncălzire a pieței imobiliare. Pe de altă parte, costul construcțiilor crește pe seama majorării salariilor muncitorilor. Cred că acum traversăm ultima fază a efectului intervenționismului în economie“, a declarat Radu Boitan, director de investiții al fondului Revetas Capital, care a cumpărat complexul Radisson și birourile The Landmark pentru 230 milioane de euro în mai puțin de un an.
Yield-ul sau randamentul investițional este un indicator folosit în piața imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăți. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietății. Indicatorul este la 7,25% pentru birourile din București, 7% pentru proprietățile de retail și 8,25% pentru industrial. Cu cât procentul este mai mare cu atât imobilul este mai ieftin.
Alți investitori prezenți la seminarul imobiliar SEE Property Forum spun că nu contează diferența dintre yield-uri și randamentele titlurilor de stat de vreme ce investitorii imobiliari locali sunt puțini. Mai exact, pe parcursul ultimilor cinci ani, s-au semnat tranzacții cu proprietăți generatoare de venituri cu o valoare de peste 4 miliarde de euro, volum din care investitorii români au o cotă de piață de doar 7%, lideri fiind sud-africanii, cu o cotă de 28%, urmați de greci (14%) și francezi (10%), potrivit unei analize a companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Gijs Klomp, directorul de investiții al NEPI Rockcastle, cel mai mare investitor imobiliar din România, după valoarea activelor administrate, subliniază importanța capitalului autohton în piața imobiliară, după modelul Cehiei și al Ungariei, însă constată că acesta nu se manifestă încă în România.
„Pentru investitorii care se uită la România este mai important costul finanțării. Înainte de taxa pe lăcomie, diferența față de marjele dobânzilor practicate în regiune se redusese. România este atractivă pentru cumpărătorii care nu se bazează foarte mult pe credit din cauza disproporțiilor din zona yield-urilor. Pentru clădiri de birouri, cu aceeași chiriași, în Cehia obții un randament de 4,8-5%, iar în România în jur de 7%. Acest tip de cumpărători se uită la piața românească, dar încă nu au tranzacționat“, explică managerul NEPI Rockcastle.
Fuga la obligațiuni
În contextul în care gradul de îndatorare al companiilor din domeniul imobiliar se menține peste pragul de semnal, potrivit datelor Băncii Naționale a României, o parte din marii investitori apelează tot mai des la emisiuni de obligațiuni. În ultimii doi ani, Globalworth, NEPI Rockcastle, One United Properties, Impact Developer & Contractor sau AFI Europe au atras finanțări de peste un miliard de euro prin vânzarea de obligațiuni corporative.
„S-a observat un impact în sistemul bancar, pentru că aceste obligațiuni au atras o serie de rambursări. Dar cred că acesta este un ciclu normal. O parte din acest obligațiuni vor ajunge la maturitate într-o perioadă în care piața nu va funcționa la fel de bine, iar opțiunea evidentă va fi tot finanțările bancare. Cred că dacă ne dorim o piață matură, trebuie să avem bănci internaționale active și asta pentru că avem nevoie de produse mai bune“, a subliniat Cătălin Jaloba, Head of Real Estate Finance în cadrul BCR.
Potrivit acestuia, sectorului rezidențial românesc îi lipsește calitatea și viziune pe termen lung din partea investitorilor. El consideră că investitorii care pun acum accept pe calitate nu vor fi loviți de o încetinire în evoluția pieței.
„În următorii ani va crește cererea pentru spații de birouri în marile orașe din țară. Sunt companii care vor să se mute în orașele mari. În București sunt zone în care piața de birouri va suferi serios din cauza unui grad mare de neocupare. Vom asista la multe mutări spre clădiri noi. Imobilele de 10-15 ani încep să dea semne de oboseală“, concluzionează reprezentantul BCR.
