Proiectul de lege care permite crearea unor fonduri de investiții concentrate pe piața imobiliară, care se pot lista la bursă și beneficia de scutiri de impozite, a trecut de comisiile de specialitate din Senat cu câteva amendamente care restrâng sectoarele în care aceste fonduri își pot plasa banii, conform datelor analizate de Profit.ro. Investitorii imobiliari nu se așteaptă însă ca legea să fie adoptată anul acesta.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Proiectul de lege, care îl are printre inițiatori pe Sebastian Burduja – ministrul Energiei, a primit aviz favorabil de la 4 comisii de specialitate, printre care Comisia pentru buget, finanțe, activitate bancară și piață de capital, care a venit cu câteva amendamente notabile.
Dacă în varianta inițială, o condiție ce trebuia îndeplinită pentru a primi statutul de societate pentru investiții imobiliare (SII) era ca cel puțin 75% din totalul activelor sale să fie active imobiliare deținute în proprietate sau în titluri de participare ale societăților cu profil imobiliar în Uniunea Europeană, în varianta amendată se stipulează că „obiectul său principal de activitate constă exclusiv în vânzarea, cumpărarea, închirierea de bunuri imobile proprii sau orice altă formă de dobândire și/sau cedare a dreptului de folosință asupra bunurilor imobile proprii, precum și fie direct sau indirect, prin societățile cu profil imobiliar deținute de aceasta, exploatarea, operarea, administrarea și/sau dezvoltarea de bunuri imobile și/sau proiecte imobiliare“.
Modificarea a fost făcută în urma observațiilor venite din partea Autorității de Supraveghere Financiară (ASF) și a Asociației Investitorilor de Real Estate din România (AREI), organism care reunește cei mai mari proprietari de clădiri din țară. Ambele organizații, plus reprezentanți ai Bursei de Valori București (BVB), au participat la dezbaterile asupra propunerii legislative.
Din varianta inițială a legii a mai fost eliminată și permisiunea SII de a investi și în lucrări de infrastructură rutieră, feroviară și/sau maritimă din România, precum drumuri, căi ferate, porturi, aeroporturi sau aerodromuri, însă a rămas permisiunea de a investi în bunuri imobiliare utilizate în domeniul agricol sau al silviculturii în vederea producției de produse agricole sau exploatării domeniului silvic.
Varianta amendată a proiectului legislativ a eliminat și opțiunea SII de a putea investi, în limita a 25% din totalul activelor, și în depozite bancare, titluri de stat, obligațiuni sau instrumente financiare derivate.
Astfel, proiectul de lege precizează faptul că, pentru a beneficia de scutiri de impozite, o societate pentru investiții imobiliare trebuie să îndeplinească mai multe condiții simultan:
- să aibă sediul social în România;
- să fie tranzacționată la Bursa de Valori București;
- obiectul său principal de activitate constă exclusiv în vânzarea, cumpărarea, închirierea de bunuri imobile proprii sau orice altă formă de dobândire și/sau cedare a dreptului de folosință asupra bunurilor imobile proprii, precum și fie direct sau indirect, prin societățile cu profil imobiliar deținute de aceasta, exploatarea, operarea, administrarea și/sau dezvoltarea de bunuri imobile și/sau proiecte imobiliare;
- cel puțin 75% din veniturile sale să provină din activitățile menționate mai sus, inclusiv din dividende distribuite de societăți cu profil imobiliar sau de alte SII, în care respectiva SII deține acțiuni;
- să distribuie cu titlu de dividende cel puțin 90% din profit;
- să nu fie microîntreprindere.
Dacă răspunde acestor cerințe, societatea va beneficia de scutirea impozitului pe veniturile din vânzarea activelor imobiliare, pe veniturile din cedarea folosinței activelor imobiliare, pe veniturile din mentenanța și/sau managementul activelor imobiliare, pe veniturile din dividende de la societăți cu profil imobiliar, pe veniturile din vânzarea titlurilor de participare la societățile de profil imobiliar și pe dobânzile aferente împrumuturilor acordate societăților cu profil imobiliar.
Cu alte cuvinte, impozitul pe venit va fi aplicat doar acționarilor acestor societăți sub forma impozitului pe dividendele încasate.
Prin această lege se permite și statului român să înființeze astfel de firme. Motivația inițiatorilor este că astfel se permite statului român să atragă surse de finanțare suplimentare de la investitori privați, pe lângă fondurile atrase de la diverse entități financiare europene, Uniunea Europeană și/sau bugetul de stat.
În societățile pentru investiții imobiliare înființate de stat, entitatea publică trebuie să dețină cel puțin 25% din capitalul social al firmei, dar nu mai mult de 75% din acesta.
Investitorii imobiliari chestionați de Profit.ro nu se așteaptă ca legea să fie adoptată prea curând, în contextul în care traversăm un an electoral și mai așteaptă la rând și alte legi din domeniu să fie adoptate, precum Codul Urbanismului sau legea spațiilor verzi.
„Evoluția cadrului de reglementare a REIT-uri în România este pe cale să aducă beneficii substanțiale peisajului investițional. În primul rând, acesta abordează nevoia crucială de diferențiere clară între REIT-uri și fondurile de investiții alternative (FIA), asigurând că REIT-urile sunt implicate activ în activități imobiliare, cum ar fi dezvoltarea și închirierea, mai mult decât simpla deținere de active. Obligativitatea listării la Bursa de Valori București (BVB) este de asemenea o componentă vitală, sporind transparența, lichiditatea și protecția investitorilor prin standarde de guvernanță mai ridicate.
În plus, limitările propuse la valoarea imprumuturilor pe care le pot contracta REIT-urile vor contribui la menținerea stabilității financiare și la atenuarea riscurilor asociate.
De asemenea un element-cheie care urmează a fi identificat este desemnarea unei autorități de reglementare specifice, care să supravegheze REIT-urile, ceea ce va asigura un plus de încredere investitorilor și integritatea pieței de real estate“, a declarat, pentru Profit.ro, Dennis Selinas, președintele AREI.
Potrivit acestuia, „stabilirea unei autorități de reglementare, care să poată prelua în sfera sa de competență acest domeniu, cum ar fi Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF) sau a oricărei altei instituție, este imperativă pentru conformitatea respectării normelor și buna funcționare a REIT-urilor în Romania“.
Selinas a adăugat: „Reglementările solide privind REIT-urile vor spori semnificativ atractivitatea României față de investitorii internaționali, în special din Europa și Asia, oferind un peisaj investițional sigur și atractiv.“ Acest aflux de capital străin ar putea consolida piața de capital din România, stimula creșterea economică și diversifica portofoliile de investiții, în beneficiul întregii economii.
Real Estate Investment Trusts (REIT-urile) funcționale la nivel mondial au o valoare totală apropiată de 3.000 de miliarde de euro. Acest tip de fonduri de investiții sunt reglementate în majoritatea statelor din Europa și din lume și beneficiază de diverse facilități fiscale, se precizează în expunerea de motive prezentată de inițiatorii legii.
Scopul acestor societăți este de a facilita accesul persoanelor fizice și juridice la un portofoliu diversificat de proprietăți imobiliare. Aceste fonduri reunesc capitalul mai multor investitori pentru a achiziționa, dezvolta, deține și exploata active imobiliare generatoare de venituri, adică locuințe, birouri, spații comerciale, hale industriale sau hoteluri.
Încă de anul trecut, Bursa de Valori București și entități din piața de capital au promovat, pe lângă autoritățile de stat, un proiect care să creeze un regim fiscal stimulent pentru listarea fondurilor de investiții închise care au activ suport proprietăți imobiliare.
Pe bursa românească au fost deja pași făcuți de companii care concentrează active imobiliare. New Europe Property Investments (NEPI), cu capital din Africa de Sud, a deschis drumul în această direcție la începutul deceniului trecut, însă între timp s-a delistat. În noul val de listări a venit compania Meta Trust (MET), promovată în ringul bursier de omul de afaceri Eugen Voicu, ce își leagă numele de fondurile Certinvest, în timp ce o serie de apartamente cu o valoare de aproximativ 10 milioane lei au fost listate de BRK Financial Group (BRK) sub umbrela societății Star Residence Invest (REIT). Acum, One United Properties este cea mai mare companie imobiliară listată la Bursa de Valori București.
BVB are nevoie de o oferă mai mare de active din sectorul imobiliar, iar reglementarea REIT-urilor ar face astfel de active disponibile pentru investitorii individuali, precum și pentru cei instituționali, a transmis Adrian Tănase, Director General Bursa de Valori București, în cadrul Profit Piața de Capital.forum.
