Insolvența dezoltatorilor imobiliari este un subiect care va apărea din ce în ce mai des în atenția publică, întrucât cadrul legislativ deficitar expune promitenții-cumpărători la riscul major de a pierde banii plătiți în avans, dar și apartamentele promise. În activitatea profesională din cadrul Munteanu Law Office, ne confruntăm în mod curent, în calitate de avocați ai promitenților-cumpărători, cu spețe care implică proceduri de insolvență sau concordat preventiv ale unor dezvoltatori imobiliari din România, iar în contextul actual ne așteptăm ca numărul acestora să crească.
Dacă vă numărați printre păgubiții proiectelor imobiliare Nordis, este necesar să acționați rapid pentru a reduce riscul pierderii imobilului promis și a sumelor achitate în temeiul promisiunii.
Primul pas – depunerea cererii de înscriere la masa credală
Primul pas ce trebuie efectuat este reprezentat de depunerea cererilor de înscriere la masa credală (denumite și declarații de creanță), până la data-limită de 21.11.2024. Este esențial ca cererea de înscriere la masa credală să cuprindă toate creanțele pe care le dețineți împotriva societății Nordis Management SRL (inclusiv eventuale penalități scadente) și să fie depusă până la termenul limită menționat anterior. Depășirea termenului pentru depunerea declarației de creanță se sancționează cu decăderea iar creanța nu va mai fi luată în considerare (nu veți mai recupera sumele plătite). ATENȚIE! Necesitatea depunerii declarației de creanță subzistă și în situația în care ați inițiat alte proceduri judiciare împotriva Nordis Management SRL (e.g. acțiuni în rezoluțiunea promisiunilor, cereri pentru pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de contract, solicitări de daune-interese).
Pasul 2 – întocmirea tabelului preliminar de creanțe de către administratorul judiciar
După depunerea cererilor de înscriere la masa credală, acestea vor fi analizate de către administratorul judiciar desemnat în cauză, care va putea admite, total sau parțial, creanțele declarate, sau va putea respinge cererile de înscriere la masa credală. Până la data 11.12.2024, administratorul judiciar va întocmi și va publica tabelul preliminar de creanțe, în cadrul căruia va consemna soluțiile date asupra cererilor de înscriere la masa credală.
Pasul 3 – publicarea tabelului preliminar de creanțe – importanța contestării tabelului preliminar, dacă este cazul
După întocmirea tabelului preliminar, acesta se depune la dosarul cauzei și se publică în Buletinul Procedurilor Insolvenței (BPI). Într-un termen de 7 zile de la publicarea în BPI pot fi făcute contestații la tabelul preliminar. Astfel, dacă cererea promitentului – cumpărător de înscriere la masa credală a fost respinsă, admisă doar în parte sau creanța a fost înscrisă fără drept de vot sau fără garanțiile legale/contractuale, acesta are la dispoziție un termen foarte scurt (i.e. 7 zile) pentru formularea unei contestații în acest sens. În același termen se poate contesta și modalitatea în care au fost înscriși alți creditori în tabel, întrucât nu de puține ori creditorii majoritari ai societăților care intră în insolvență sunt afiliați ai beneficiarilor reali sau chiar beneficiarii reali ai societății debitoare.
Contestarea modului în care a fost înscrisă la masa credală creanța unui alt creditor este, deci, deosebit de importantă pentru a evita preluarea controlului procedurii de către persoane afiliate beneficiarilor reali.
Pasul 4 – Adunarea creditorilor și numirea membrilor comitetului creditorilor
După întocmirea tabelului preliminar, se convoacă adunarea creditorilor în vederea desemnării administratorului judiciar, putând fi ales și un comitet al creditorilor.
Pasul 5 – Urmărirea procedurii și contestarea actelor și măsurilor nelegale
Unul dintre pașii importanți în procedura insolvenței este reprezentat de verificarea zilnică a Buletinului Procedurilor de Insolvență (BPI), unde vor fi publicate actele de procedură, citațiile, convocările și notificările. Prin urmare, spre deosebire de un proces obișnuit, nu veți primi la adresa de corespondență toate actele de procedură supuse comunicării, ci se va considera că aceste acte v-au fost comunicate de la data publicării în BPI; aceasta este și data de la care curg termenele pentru eventuale căi de atac/contestații. De regulă, termenele de contestare a actelor efectuate în procedura insolvenței sunt deosebit de scurte, iar dacă aceste termene sunt „pierdute”, actele supuse contestației nu mai pot fi atacate.
Concluzii
Un pericol major pentru situația specifică a insolvenței dezvoltatorilor imobiliari este acela că în măsura în care promisiunea nu a fost notată în Cartea Funciară, administratorul judiciar NU poate încheia contractul de vânzare.
Procedura insolvenței este caracterizată de termene scurte pentru promovarea de contestații față de măsurile administratorului judiciar, astfel că este esențial să fiți proactivi și să vă preocupați permament de starea dosarului de insolvență în care aveți calitatea de creditor. De asemenea, insolvența presupune numeroase chestiuni tehnice și condiții formale pe care actele de procedură trebuie să le îndeplinească, motiv pentru care recomandarea primordială este aceea de a recurge la asistența unor avocați specializați în drept imobiliar și insolvență.
Articol semnat de av. drd. Silviu Munteanu
Silviu Munteanu este avocat în Baroul București din anul 2014, își desfășoară activitatea ca avocat titular al Munteanu Law Office și este specializat în domeniul dreptului imobiliar și procedurilor de insolvență, prin prisma cauzelor în care a participat în calitate de reprezentant al creditorilor societăților debitoare. De asemenea, este colaborator al Facultății de Drept din cadrul Universității din București, la materiile Drept civil – Drepturile reale și Drept civil – Teoria Obigațiilor și urmează să își susțină public teza de doctorat elaborată sub egida aceleiași instituții de învățământ, în materia Dreptului civil.
Un material realizat in parteneriat cu Avocat.ro
