În ultimul an s-a conturat o nouă categorie de cumpărători de imobile, în special de apartamente noi de la dezvoltatori — clienți mai prudenți, mai informați și mai atenți la detalii juridice.
Tot mai mulți dintre aceștia solicită o verificare prealabilă riguroasă a actelor de la dezvoltator/vânzator înainte de a semna un antecontract sau un contract de vânzare. Această emancipare a cumpărătorului român a fost cauzată, în parte, de o nevoie organică de siguranță având în vedere incidentele legale sonore ce au zguduit piața imobiliară în ultimii ani. Este o tendință sănătoasă, care arată o maturizare a pieței imobiliare și o conștientizare a riscurilor juridice asociate achizițiilor.
Totuși, mulți dintre acești clienți aleg o cale destul de anevoioasă, respectiv optează pentru un credit bancar de valoare mică, deși dispun în integralitate de fonduri proprii, doar pentru a beneficia de verificările efectuate de bancă. Motivația este simplă — au încredere în rigurozitatea proceselor bancare și cred că doar banca este în masură să efectueze verificări complexe.
Ceea ce nu știu însă mulți cumpărători este că banca nu efectuează verificări juridice mai ample sau mai aprofundate decât un avocat specializat în drept imobiliar.
Băncile nu au acces la baze de date juridice „secrete” și nu realizează investigații suplimentare privind istoricul imobilului. Ele verifică doar elementele de bază legate de proprietate (documente privind istoricul dreptului de proprietate, titlul de proprietate, existența sarcinilor, situația cadastrală și urbanistică) — exact aceleași aspecte pe care le analizează și un avocat, însă acesta le analizează din perspectiva interesului superior al clientului, având ca scop protejarea drepturilor și poziției juridice ale acestuia.
În schimb,verificările suplimentare ale băncii vizează exclusiv situația financiară a clientului, cum ar fi, de exemplu, interogările la ANAF sau la Biroul de Credit necesare pentru a cunoaște istoricul și comportamentul contractual al clientului (întârzieri la plată, executări silite, etc) în vederea determinarii unui scoring bancar etc. Cu alte cuvinte, banca verifică cu precădere bonitatea/capacitatea cumpărătorului de accesare și rambursare a creditului, nu imobilul.
Dezavantajele verificării prin bancă
- Timpul de analiză – procesul durează adesea câteva săptămâni, fiind condiționat de fluxul intern al băncii și de documentele solicitate de la dezvoltator, precum și de documentele financiare.
- Furnizarea documentelor financiare– clientul trebuie să obtina și să furnizeze documente financiare personale, să parcurgă etape de aprobare și să aștepte evaluarea imobilului.
- Costuri suplimentare – pot fi percepute diverse comisioane, taxe de evaluare și, dacă se semnează un contract de credit, dobânda aferentă perioadei contractuale, chiar și în cazul unui credit mic, pe care cumpărătorul urmăreste să îl ramburseze anticipat în doar câteva luni.
Avantajele verificării juridice prin avocat
- Rapiditate – verificările se finalizează, de regulă, în câteva zile de la momentul în care clientul transmite toate actele solicitate (istoricul de proprietate, extras de carte funciară, documentație cadastrală ,etc.). Avocatul poate obține in numele clientului documentația direct de la dezvoltator și /sau de la autoritățile competente, scutindu-l de demersuri ce necesită timp.
- Analiză personalizată – avocatul evaluează nu doar legalitatea actelor, ci și riscurile specifice fiecărui proiect imobiliar: litigii ascunse, probleme de urbanism, interdicții de construire, situația asociației de proprietari, daca e constituită, contractele de întreținere sau ipotecile anterioare.
- Flexibilitate și confidențialitate – relația directă cu avocatul permite discuții detaliate și soluții adaptate cazului concret, fără formalismul bancar.
- Prevenirea litigiilor – o opinie juridică solidă, emisă de un avocat, poate fi utilizată ulterior în eventuale litigii.
- Parcurgerea și posibilitatea negocierii clauzelor contractuale cu dezvoltatorul -poate cel mai important atuu atunci cand se optează pentru consultarea unui avocat înaintea achiziționarii unui imobil este analiza clauzelor contractului de vânzare din perspectiva interesului suprem al clientului, explicarea riscurilor din contract pe înțelesul acestuia, posibilitatea modificării acestora în favorarea clientului, sub condiția acceptării amendamentelor de către dezvoltator/vanzător.
De exemplu, o bancă nu va verifica în general clauzele aferente Regulamentului intern al condominiului. Cu titlu de exemplu, arătăm ca este lovită de nulitate o clauză ce privește limitarea dimensiunii animalelor de companie ce pot fi deținute de către proprietari/locatari (ex. Câini sub 12 kg, etc), fiind o limitare în fapt a exercitării atributelor dreptului de proprietate.
Prin urmare, pentru cumpărătorii care doresc siguranță și transparență în procesul de achiziție, consultarea unui avocat specializat este cea mai eficienta abordare. Verificările juridice oferite de un avocat specializat au același grad de rigurozitate ca cele efectuate de o bancă, uneori se extind chiar asupra aspectelor neverificabile în mod traditional de catre banci, se realizează într-un timp mai scurt, urmarind interesul suprem al clientului si fara costurile inerente accesarii unui credit.
O analiză juridică preventivă este infinit mai putin costisitoare decât un litigiu ulterior iar consultarea unui avocat înainte de achiziție poate face diferenta dintre o pierdere iminentă, o decizie riscantă de oportunitate luată în cunostintă de cauză sau o investiție cât mai sigură.
Raluca Mitu este un avocat cu 15 ani de experiență in domeniu, specializat pe partea de avocatură de business, cu focus pe zona de drept bancar și executare silită.Detalii despre activitatea Cabinetului de avocat al cărui avocat titular este puteți găsi pe www.mitulaw.ro; Contact: office@mitulaw.ro
