Înstrăinarea terenurilor agricole extravilane în contextul proiectelor de producere a energiei regenerabile și de stocare a energiei electrice

Autori: Tatiana Fiodorov, Răzvan Ionescu, avocați în cadrul Fiodorov – Societate Civilă de Avocați

În contextul dezvoltării accelerate a proiectelor din sectorul energiei regenerabile, în special a celor de stocare a energiei electrice, apare frecvent necesitatea achiziționării terenurilor pe care urmează să fie amplasate astfel de investiții. Deși, în principiu, vânzarea ar trebui să fie una liberă, reglementările aplicabile terenurilor agricole situate în extravilan introduc o serie de cerințe și limitări care condiționează validitatea acestor transferuri de proprietate.

Legislația națională, prin Legea nr. 17/2014, instituie un cadru juridic special pentru înstrăinarea terenurilor agricole extravilane, urmărind câteva obiective de interes public: protejarea securității alimentare, conservarea resurselor naturale, comasarea terenurilor și încurajarea exploatării agricole eficiente. Astfel, vânzarea acestor terenuri este supusă unei proceduri prealabile complexe, centrată în jurul exercitării dreptului de preempțiune.

Procedura începe cu înregistrarea ofertei de vânzare la primăria unității administrativ-teritoriale în raza căreia se află terenul. De la acest moment, se conturează trei categorii de potențiali cumpărători:

1. Titularii dreptului de preempțiune (art. 4 din Legea nr. 17/2014)

Aceștia sunt grupați în șapte ranguri, începând cu coproprietarii, arendașii, vecinii și continuând cu statul român. Oferta de vânzare este publicată de primărie în termen de 5 zile lucrătoare, iar preemptorii au un termen de 45 de zile lucrătoare pentru a-și exercita dreptul. În cazul în care mai mulți preemptori își manifestă interesul, se ține cont de rangul acestora.

Există situații în care un preemptor de rang inferior oferă un preț mai mare decât unul de rang superior sau decât cel din oferta inițială. În acest caz, vânzătorul are posibilitatea de a reluarea procedura o singură dată, în termen de 10 zile lucrătoare de la expirarea termenului de exercitare a preempțiunii.

2. Persoanele fizice și juridice care îndeplinesc anumite condiții cumulative

În cazul în care niciun preemptor nu își exercită dreptul, potențialii cumpărători din această a doua categorie trebuie să respecte următoarele criterii:

• Pentru persoane fizice:
  • domiciliu/reședință în România în ultimii 5 ani;
  • desfășurarea de activități agricole în România în ultimii 5 ani;
  • înregistrare fiscală în România de cel puțin 5 ani.
• Pentru persoane juridice:
• sediul social/ secundar în România în ultimii 5 ani;
• activitate agricolă desfășurată în țară în aceeași perioadă;
• minimum 75% din veniturile ultimilor 5 ani să provină din activități agricole (conform clasificării CAEN);
• asociații sau acționarii care dețin controlul să aibă domiciliul/sediul în România în ultimii 5 ani.

Această categorie este gândită în mod evident pentru a susține scopurile legii, respectiv continuitatea și extinderea activităților agricole.

Dacă astfel de oferte se înregistrează, primăria le transmite autorităților centrale sau locale competente, care analizează îndeplinirea condițiilor în termen de 10 zile lucrătoare, urmate de emiterea avizului necesar încheierii contractului de vânzare în termen de 5 zile lucrătoare.

3. Orice alte persoane fizice sau juridice

În lipsa unor oferte conforme din partea categoriilor anterioare, în termen de 10 zile lucrătoare de la expirarea celor 30 de zile calendaristice rezervate celei de-a doua categorii, primăria va emite procesul-verbal de finalizare a procedurii, document ce atestă îndeplinirea tuturor etapelor legale. Din acest moment, terenul poate fi înstrăinat către orice persoană, fără alte restricții.

Concluzii și implicații pentru investitori

Pentru investitorii în proiecte de energie regenerabilă și, în mod particular, pentru cei din sectorul stocării energiei electrice, înstrăinarea unui teren agricol extravilan poate reprezenta un pas necesar, dar anevoios, în procesul de dezvoltare a proiectului.

În cadrul Fiodorov – Societate Civilă de Avocați asistăm investitorii să își planifice din timp acest demers, având în vedere că securizarea dreptului de proprietate este condiționată fie de finalizarea acestei proceduri, care poate dura aproximativ 4 luni fie de obținerea autorizației de construire, scoaterea terenului din circuitul agricol, precum și actualizarea cărții funciare și a registrului agricol, caz în care înstrăinare a terenului se poate realiza în mod liber, fără aplicarea condițiilor impuse de Legea nr. 17/2014.

Un material Legal Marketing