GUEST WRITERS Suciu Popa | Miruna Suciu, Managing Partner si Crina Ciobanu, Partner: Se schimbă regulile vânzării terenurilor agricole situate în extravilan

Săptămâna trecută Parlamentul a adoptat un proiect de lege privind vânzările terenurilor agricole în România (PL-x 336/2020), completând și amendând Legea nr. 17/2014 și Legea nr. 268/2011. Legea adoptată, ce urmează a fi trimisă spre promulgare, aduce o serie de modificari la conditiile actuale de vanzare si cumparare a terenurilor agricole situate in extravilan.

Cu scopul declarat de a stimula tinerii agricultori sa achizitioneze terenuri, de a extinde si rentabiliza exploatarile agricole ale terenurilor, precum si pentru a diminua achizitia de terenuri pe piata funciara in scopuri speculative, proiectul de lege stabileste: (i) o noua ordine de preemptiune la cumparare, (ii) noi conditii pentru achizitionarea terenurilor situate in extravilan, precum si (iii) interdictii de re-vanzare inainte de un anumit termen.

CITEȘTE ȘI GUEST WRITER Suciu Popa | Diana Agafiței, Managing Associate: Recent, Curtea Constituțională a declarat neconstituționale prevederile Legii pentru completarea Legii educației naționale nr. 1/2011. Posibile implicații și efecte

Odata adoptata, legea va schimba complet regulile vanzarii de terenuri agricole afectand, indubitabil, nu doar companiile care desfasoara activitati agricole, ci mai ales pe cele care, in scopul desfasurarii activitatii lor principale (alta decat exploatare agricola), necesita terenuri situate in extravilan.

Desi, pentru o mai buna intelegere a modificarilor vizate, vom prezenta pe scurt amendamentele cuprinse de proiectul de lege, este esential de evidentiat inca de la inceput ca modificarea cu cel mai mare impact asupra intregii economii este ca, potrivit noii legi, terenurile agricole pot fi vândute numai companiilor și persoanelor fizice care pot face dovada că au desfășurat in principal activitati agricole in ultimii 5 ani. In plus, odata cumparat, terenul trebuie folosit numai pentru activitati agricole.

Astfel, in ciuda faptului ca a fost menita sa stimuleze activitatea agricola la nivel national, legea adoptata pune in pericol defasurarea activitatii de catre companii care au alt obiect de activitate decat desfasurarea de activitati agricole, dar carora, pentru desfasurarea activitatii principale, le sunt necesare terenuri in extravilan, putand conduce chiar la blocarea anumitor tipuri de investitii. In aceasta categorie intra, de exemplu, companiile petroliere, carora le sunt necesare terenuri agricole situate in extravilan pentru a-si putea implementa planurile de investitii si, chiar, pentru a putea respecta acordurile incheiate cu statul in acest sens.

Ordinea de preemptiune la cumparare

Potrivit dispozitiilor legale in vigoare, coproprietarii, arendasii, proprietarii vecini si statul roman, prin Agentia Domeniilor Statului, au un drept de preemptiune la cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan, in ordinea mentionata anterior.

Proiectul de lege modifica ordinea de preemptiune si stabileste noi categorii de preemptori, dupa cum urmeaza:

• preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, sotii, rudele si afinii pana la gradul al treilea inclusiv;
• preemptori de rang II: proprietarii investitiilor agricole pentru culturile de pomi, vita de vie, hamei, irigatii exclusiv private si/sau arendasii. In cazul in care pe terenurile supuse vanzarii se afla investitii agricole pentru culturile de pomi, vita de vie, hamei si pentru irigatii, prioritate la cumpararea acestor terenuri au proprietarii acestor investitii;
• preemptori de rang III: proprietarii si/sau arendasii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vanzarii;
• preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
• preemptori de rang V: Academia de Stiinte Agricole si Silvice „Gheorghe Ionescu-Sisesti” si unitatile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii si industriei alimentare, organizate si reglementate prin Legea nr. 45/2009, precum si institutiile de invatamant cu profil agricol, in scopul cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan cu destinatia strict necesara cercetarii agricole, aflate in vecinatatea loturilor existente in patrimoniul acestora;
• preemptori de rang VI: persoanele fizice care au domiciliul sau resedinta in unitatile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau in unitatile administrativ-teritoriale vecine; si
• preemptori de rang VII: statul roman, prin Agentia Domeniilor Statului.

Proiectul stabileste si o ordine de preemptiune in cazul proprietarilor de terenuri agricole vecine cu terenul supus vanzarii. In urmatoarea ordine, vor avea prioritate la cumparare:

• proprietarul de teren agricol vecin care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului ce face obiectul ofertei de vanzare;
• in cazul in care terenul ce face obiectul ofertei de vanzare are doua laturi mari ori toate laturile egale, prioritate la cumparare are proprietarul de teren agricol vecin, tanar fermier, care are domiciliul/resedinta situat(a) pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 1 an anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan;
• proprietarii de teren agricol vecin care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vanzare, in ordinea descrescatoare a lungimii hotarului comun cu terenul in cauza;
• in cazul in care latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului ce face obiectul ofertei de vanzare are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unitati administrativ-teritoriale, prioritate la cumparare are proprietarul de teren agricol vecin cu domiciliul/resedinta in raza unitati administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul.

Conditii pentru exercitarea dreptului de preemptiune

Pentru exercitarea dreptului de preemptiune de catre arendasi, pe langa existenta unui contract de arenda valabil incheiat si inregistrat potrivit dispozitiilor legale, este introdusa si cerinta ca incheierea si inregistrarea contractului sa fi fost facuta cu cel putin un an inainte de data afisarii ofertei de vanzare la sediul primariei.

De asemenea, arendasii vor trebui sa faca dovada domiciliului/resedintei, respectiv a sediului social/secundar pe teritoriul national, pe o perioada de 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan.

Cu privire la tinerii fermieri, proiectul de lege stabileste ca acestia vor trebui sa faca dovada domiciliul/resedintei pe teritoriul national pe o perioada de cel putin un an anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor.

Vanzarea in contextul neexercitarii dreptului de preemptiune

In cazul in care titularii dreptului de preemptiune nu isi manifesta intentia de a cumpara terenul, este permisa vanzarea terenurilor catre persoanele fizice sau juridice care:

• au domiciliul/resedinta, respectiv sediul social si/sau secundar, situat(a) pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare;
• desfasoara activitati agricole pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare;
• sunt inregistrate de autoritatile fiscale romane cu minimum 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor, in cazul persoanelor fizice, respectiv prezinta inscrisuri din care reiese ca, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezinta venituri din activitati agricole, in cazul persoanelor juridice.

In plus, pentru persoanele juridice trebuie indeplinite si urmatoarele conditii:

• asociatul/actionarul care detine controlul societatii are domiciliul situat pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare; si
• in cazul in care in structura persoanelor juridice, asociatii/actionarii care detin controlul societatii sunt alte persoane juridice, asociatii/actionarii care detin controlul societatii trebuie sa faca dovada domiciliului situat pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor.

In termen de 30 de zile de la expirarea termenului prevazut pentru exercitarea dreptului de preemptiune, persoanele fizice/juridice vor depune la primarie un dosar cuprinzand documentele doveditoare privind indeplinirea conditiilor mentionate mai sus. In cazul in care acestea nu vor indeplini conditiile, vanzarea terenului se va putea face catre orice persoana fizica sau juridica.

Conditii restrictive in cazul re-vanzarii inainte de implinirea unui termen de 8 ani

Proiectul de lege prevede ca terenurile agricole situate in extravilan vor putea fi vandute inainte de implinirea unui termen de 8 ani de la cumparare doar cu conditia platii unui impozit de 80% raportat la suma ce reprezinta diferenta dintre pretul de vanzare si pretul de cumparare.

In cazul in care, inainte de implinirea unui termen de 8 ani de la cumparare, se instraineaza pachetul de control al societatilor care detin in proprietate terenuri agricole situate in extravilan reprezentand mai mult de 25% din activele acestora, vanzatorul va avea obligatia de a plati un impozit de 80% raportat la diferenta de valoare a terenurilor respective, calculata pe baza grilei notarilor intre momentul dobandirii terenurilor si momentul instrainarii pachetului de control.

In acest context, impozitul pe profit privind diferenta de valoare a actiunilor sau partilor sociale vandute se va aplica la o baza redusa proportional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective in activele fixe.

Pe cale de exceptie, toate aceste prevederi nu se vor aplica operatiunilor de reorganizare sau realocare de bunuri in cadrul aceluiasi grup de societati.

In conluzie, desi in mod evident legea isi doreste sa fie o rampa de lansare in sectorul agricol, tintind spre stimularea acestui tip de investitii, legea adoptată blocheaza investitiile in alte sectoare, daca aceste investitii necesita achizitia de terenuri in extravilan.

Un material Legal Marketing