GUEST WRITER Stănculescu, David și Asociații: Antecontractul de vânzare-cumpărare

Autori: Cristina Avrămiță, Avocat coordonator și Adelin David, Avocat fondator, coordonator

Piața imobiliară este într-o continuă dezvoltare, chiar și în contextul situației sanitare globale, înregistrându-se o dorință tot mai mare de investiții în această nișă. In procedura de achiziționare imobiliară (teren/construcții) o importanță sporită îi este atribuită antecontractului de vânzare – cumpărare, altfel denumit promisiunea de vânzare, a cărei utilitate a fost dovedită de practica de specialitate, facilitând operațiunea juridică a vânzării. Astfel, dacă sunteți un investitor român sau străin interesat de piața imobiliară din România, dar și un profesionist la care un astfel de antreprenor ar putea apela (jurist, economist) vom prezenta în cele ce urmează conditiile acestui contract, atât din perspectiva dreptului national, cat si a celui comparat. Considerăm utile aceste informații și din perspectiva persoanelor fizice ori juridice care doresc să achiziționeze un imobil și au în vedere încheierea unui astfel de antecontract.

Ce este anteconctractul de vânzare – cumpărare?

Antecontractul (promisiunea de vânzare cumpărare) este contractul încheiat în vederea unei vânzări viitoare a unui bun, prestabilind condițiile generale și obligatorii ale contractului de vânzare. Aceasta este reglementată în Codul Civil în art. 1279 și art. 1669. Astfel, potrivit actualelor dispoziții, promisiunea de a contracta reprezintă contractul prin care una dintre părți, denumită promitent – vânzător, se obligă sa vândă în viitor un bun către cealalta parte, promitent – cumpărător, aceasta la rândul său obligându-se să cumpere bunul respectiv. Stipulând obligații în sarcina ambelor părți, promisiunea de a contracta are, în aceasta situație, caracter sinalagmatic. Per a contrario, promisiunea de a contracta poate avea și un caracter unilateral în situația în care numai promitentul – vânzător se obligă să vândă în viitor bunul, dacă beneficiarul va dori să-l cumpere.

Deși încheierea unui antecontract nu reprezintă o condiție de valabilitate a contractului final de vânzare-cumpărare, importanța practică a acestuia constă în împrejurarea că părțile stabilesc, prin intermediul său, conținutul contractului final, conferindu-le siguranța și confortul psihic că acesta nu mai poate fi modificat unilateral până la momentul încheierii definitive a vânzării.

Prin urmare, promisiunea de a contracta nu implică transferul proprietății asupra terenului/construcției, ci presupune nașterea unui drept de creanță în vederea încheierii ulterioare a contractului de vânzare – cumpărare.

Condițiile de încheiere a promisiunii de a contracta

Incheierea valabilă a promisiunii de a contracta presupune respectarea condițiilor de fond si de formă.

In privința condițiilor de fond, promisiunea de vânzare trebuie să întrunească, în primul rând, condițiile generale de validitate ale contractului prevăzute de art. 1179 Cod Civil:

• capacitatea de a contracta,

• consimțământul părților,

• un obiect determinat și licit

• o cauză licită și morală.

O precizare se impune a fi făcută în ceea ce privește capacitatea. Fiind un contract sinalagmatic, care naște în sarcina părților obligații reciproce și interdependente de a face, respectiv de a încheia în viitor contractul de vânzare nu este necesar ca la încheierea convenției părțile să dețină capacitatea cerută pentru actele de dispoziție, respectiv pentru însuși contractul de vânzare. Capacitatea, trebuie însă, dobândită până la momentul perfectării vânzării sau a pronunțării hotărârii ce tine loc de act autentic.

Pe lângă condițiile generale de validitate, antecontractul trebuie să conțină identificarea bunului supus vânzării si pretul acestuia, sau anumite criterii clare pentru determinarea prețului, cele două fiind conditii obligatorii pentru încheierea contractului de vanzare, conform art. 1650 Cod Civil. Mai mult decât atât, fiindu-i aplicabile dispozițiile generale din materia contractului, acesta trebuie să cuprindă inclusiv ceea ce doctrina numește “elemente subiective”, respectiv elementele considerate de părți ca fiind esentiale la încheierea contractului, fiind prevazute de art. 1185 Cod Civil. De exemplu, dacă una dintre părți solicită încheierea contractului într-o anumită formă, fără să existe o cerință expres prevăzută de lege în acest sens, transmițând neîndoielnic celeilalte părți că, fără un acord asupra respectivei chestiuni, nu înțelege să încheie contractul, atunci acesta nu se va încheia decât în momentul în care părțile ajung, în mod neechivoc, la acel acord.

O alta clauză contractuală va fi termenul în care trebuie încheiat contractul de vânzare, având implicații asupra procedurii de realizare a opozabilității antecontractului și asupra remediilor pentru neexecutare despre care vom vorbi ulterior.

In ceea ce privește condițiile de formă, deși pentru contractul de vânzare – cumpărare a unui imobil legea impune forma autentică, pentru încheierea promisiunii de vânzare nu este necesară o astfel de formă, fiind aplicabil principiul consensualismului. In acest sens, promisiunea este valabil încheiată prin simplul acord de voință al părților sau în formă scrisă.

Prin această condiție dreptul national se diferențiază de dreptul aplicabil altor state ale Uniunii Europene care cunosc instituția promisiunii de vânzare.

Luând ca exemplu Franța, se poate constata că, deși există concordanță în privința condițiilor de fond, legea franceză impune ca antecontractul să fie certificat de un notar, care să verifice îndeplinirea condițiilor legale, în timp ce legiuitorul român a dat aplicare principiului consensualismului, lăsând la libera apreciere a părților necesitatea și utilitatea formei actului în cauză. Mai mult decât atât, ca regulă, conținutul antecontractului francez specifică, inter alia, descrierea bunului, metoda de plată, precum și data oferirii posesiei.

In același sens, Italia face, de asemenea, aplicabilitate principiului simetriei formelor, astfel cum este prevazut în art. 1351 Codul civil Italian, care instituie regula conform căreia promisiunea de vânzare este nulă dacă nu este facută în forma cerută de lege pentru contractul final.

Rolul Cărții Funciare

Cartea funciară este un registru public din România care cuprinde evidența juridică integrală și exactă a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice și juridice din aceeași localitate. Ea poate avea rol diferit în funcție de sistemul de drept aplicabil.

De exemplu, Germania utilizează un sistem constitutiv. Dobândirea dreptului de proprietate este condiționată de înscrierea în registrul public, “Grundbuch” (Cartea Funciara Central Europeana). Folosesc, de asemenea, acest sistem Austria, Croatia, Slovenia, Germania, Elveția.

Cel de al doilea efect al Cărții Funciare este cel declarativ. In țări precum Italia, Franța, Spania, Portugalia, înscrierea în registru are rol de opozabilitate fată de terți.

In ceea ce privește sistemul de Carte Funciară din România, acesta este conceput a avea un caracter achizitiv, constitutiv, drepturile reale urmând a fi transmise la momentul înscrierii în acest registru, iar nu la momentul încheierii contractului Cu toate acestea, efectul constitutiv este suspendat până la momentul finalizării lucrărilor de cadastru. In acest mod, transferul dreptului de proprietate se realizează la momentul încheierii contractului.

Dacă sunteți un investitor Italian, familiarizat cu termenul de 1 an în care produce efecte înscrierea în registru, termen care începe să curgă de la data la care contractul de vânzare trebuia încheiat, dar nu mai mult de 3 ani de la data înregistrării promisiunii, în privința antecontratului încheiat în România, trebuie să aveți în vedere dispozițiile art. 906 alin. (3) Cod Civil, care prevăd un termen de 6 luni, ce începe să curgă de la data fixată pentru încheierea contractului. După termenul de 6 luni, dacă cumpărătorul nu a cerut înscrierea dreptului său, promisiunea de vânzare se va radia din oficiu.

Remediile neexecutarii contractului

Să presupunem că promisiunea de vânzare a fost valabil încheiată, cu respectarea condițiilor prevăzute mai sus, cerințele de opozabilitate au fost îndeplinite, iar una dintre părți nu mai dorește să încheie contractul de vânzare – cumpărare ori promitentul – vânzător a înstrăinat bunul altcuiva. Ce poate face partea inocentă in acest sens? Care sunt remediile pentru neexecutarea promisiunii de vânzare – cumpărare?

In prima ipoteză, pentru a pune la adăpost dreptul părții de a încheia contractul promis în situația unui refuz din partea cocontractantului său, legiutorul român a prevăzut posibilitatea celui îndreptățit de a solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

Dacă promisiunea de vânzare este neonorată, există mai multe remedii juridice la îndemână. Pe de o parte, se poate solicita instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină cont de contract de vânzare (articolul 1669 Cod Civil). O parte poate solicita instanței să pronunțe o hotărâre care să țină cont de contract de vânzare în termen de 6 luni de la data la care acest contract trebuia încheiat. Dacă se depășește termenul de șase luni, părțile nu mai pot cere în instanță pronunțarea unei hotărâri care să țină cont de contract de vânzare.

Astfel, în cele ce urmează, vom prezenta condițiile de admisibilitate a acțiunii privind pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract atât din perspectiva dreptului substanțial, cât și din perspectiva dreptului procesual.

In ceea ce privește latura materială, în jurisprudență s-a statuat că sunt necesar a fi îndeplinite două condiții: încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea cerințelor generale de valabilitate ale actelor juridice prezentate mai sus, precum și existența în patrimoniul promitentului vânzător a bunului a cărui vânzare a fost promisă.

In plus, legea mai instituie o condiție, respectiv executarea de către solicitantul cererii a tuturor obligațiilor ce îi incumbă în temeiul promisiunii de vânzare. Astfel, dacă sunteți promitent – compărător și v-ați asumat obligația de a plăti un avans din preț, acțiunea nu va fi admisă dacă această obligație de plată nu a fost executată.

Toate elementele de mai sus trebuie a fi probate în fața instanței, ceea ce ne trimite la perspectiva procesuală.

Astfel acțiunea în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic reprezintă o acțiune în realiazare de drepturi, iar nu în constatare conform criteriului scopului material urmărit de reclamant, acela fiind respectarea dreptului său la încheierea contractului. De asemenea, trebuie să se stabilească natura acțiunii, dacă este o acțiune reală sau personală, având implicații asupra competenței instanței.

Prin Decizia 8/2013, Inalta Curte de Casatie si Justitie a constat caracterul personal imobiliar al acțiunii prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătoresti care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil.

Prin urmare, competența materială se va stabili conform. art. 94 pct. 1 lit. k) NCPC în funcție de valoarea obiectului cererii, iar nu art. 104, care rămâne aplicabil cererilor având ca obiect drepturile reale. Aceeasi distincție se impune și la stabilirea competenței teritoriale, fiind incidente regulile generale în materie, respectiv art. 107 NCPC, instanța în a cărei circumscripție domiciliază pârâtul, sau potrivit art. 113 din același cod, care stabilește situațiile de competență teritorială alternativă, la pct. 3 din acest text fiind specificată competența instanței locului prevăzut în contract pentru executarea, fie chiar și în parte, a obligației, în cazul cererilor privind executarea unui contract. Prin urmare, competenta teritoriala nu este una exclusiva astfel cum este prevazuta in art. 117 NCPC.

De asemenea, trebuie să se facă dovada refuzului nejustificat al pârâtului de a încheia actul de vânzare promis. Un refuz justificat, de exemplu neexecutarea plății prețului asumată de promitentul – cumpărător prin antecontract, nu este de natură să ducă la soluționarea favorabilă a cererii de pronunțare a acestei hotărâri.

Amintim că această procedură este prevazută și de legislația italiană: Art 2932 Cod Civil Italin, care face vorbire despre remediile neexecutării promisiunii. Astfel, dacă vânzătorul refuză să încheie contractul promis, cumpărătorul, sub condiția îndeplinirii propriilor obligații, poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

De asemenea, un alt remediu la îndemâna părților este rezoluțiunea promisiunii și obținerea, dacă este cazul de daune-interese din partea părții culpabile la neîncheierea contractului de vânzare. Termenul de prescripție este cel general. În ceea ce privește termenul de prescripție a acțiunii în rezoluțiunea promisiunii, în doctrină s-a exprimat următorul punct de vedere:

„Termenul de prescripție a dreptului la acțiune în rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare începe a curge doar de la momentul în care partea interesată a dobândit certitudinea că pârâtul se află în imposibilitate de a-și executa principala obligație asumată. În ipoteza analizată, termenul de prescripție va începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător va efectua un act sau va adopta un comportament prin care se va nega existența dreptului de creanță al promitentului-cumpărător (de exemplu, refuzul nejustificat al promitentului-vânzător de a se prezenta la notar în vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare sub formă autentică)”

Pentru a obține rezoluțiunea promisiunii de vânzare, partea interesantă se poate adresa instanței competente. Potrivit art. 1554 Cod Civil, dacă promisiunea este desființată prin rezoluțiune, se consideră că promisiunea nu a fost niciodată încheiată, iar fiecare parte este obligată să restuite celeilalte părți prestațiile primite (de exemplu, avansul contractului).

In ceea ce privește a doua ipoteză, dacă promitentul – vânzător înstrăinează bunul ulterior momentului încheierii antecontractului, promitentul compărător poate solicita anularea actului de înstrăinare subsecvent conform art. 639 alin (2) Cod Civil: “ Atât înstrăinătorul, cât și terțul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei.”

Unul dintre avantajele antecontractului constă în subînțelegerea unei clauze de inalienabilitate în favoarea promitentului – cumpărător, astfel încât atunci când promitentul – vâzător s-a obligat să încheie un contract de vânzare – cumpărare cu promitentul – compărător, el s-a obligat, de asemenea, să nu înstrăineze bunul în cauză. Astfel, dacă antecontractul a fost notat în Cartea Funciară, asigurându-se opozabilitatea față de terțul contractant, promitentul – compărător poate solicita anularea actului de vânzare încheiat cu încălcarea clauzei de inalienabilitate.

Concluzionând, legiuitorul român a dorit să faciliteze procesul de vânzare, reglementând instituția promisiunii de a contracta. Aceasta permite părților să creeze cadrul contractual în care va opera însuși contractul de vânzare, protejând, totodată, părțile în situația unei neexecutări din partea cocontractantului astfel încât partea care acționează cu bună credință să nu fie prejudiciată.

Apreciem că buna cunoaștere a acestei instituții are menirea de a vă proteja interesele și patrimoniul în situația în care veți decide achizitionarea unui bun imobil și sperăm că acest articol în cuprinsul căruia am prezentat aspecte tehnice dar cu implicații practice privind antecontractul de vanzare-cumpărare să vă fie util în demersurile dvs.

Un material Legal Marketing