Firmele și PFA vor plăti impozitele locale ca pentru locuințe doar dacă utilitățile vor fi înregistrate pe numele proprietarului persoană fizică. În caz contrar, vor achita sume cel puțin duble față de cele actuale. Totuși, impozitele pentru locuințele persoanelor fizice vor fi majorate cu până la 30%, în 2016.
Impozitarea clădirilor în funcție de destinație – rezidențială, nerezidențială sau mixtă –, din 2016, în loc de proprietar, persoană fizică sau juridică, ridică probleme micilor afaceri, microîntreprinderi și Persoane Fizice Autorizate (PFA), care au sediile în apartamente de bloc sau case de locuit.
Imobilele din această categorie sunt încadrate la destinație mixtă, conform noului Cod fiscal, iar impozitul se va calcula prin însumarea impozitului pentru suprafața folosită în scop rezidențial cu cea în scop nerezidențial.
Totuși, dacă cele două tipuri de suprafețe nu pot fi evidențiate distinct, impozitul va fi ca pentru clădiri rezidențiale dacă este înregistrat un domiciliu fiscal și nu se desfășoară nicio activitate economică sau ca pentru clădiri nerezidențiale dacă este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilitățile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică.
Prin urmare, criteriul în funcție de care va fi stabilit impozitul în cazul clădirilor mixte va fi înregistrarea și plata utilităților.
Când afacerea e acasă
Având în vedere că în majoritatea cazurilor de clădiri mixte este vorba despre un proprietar persoană fizică care utilizează imobilul atât ca locuință, cât și ca sediu social (domiciliu fiscal) pentru activitate, există riscul ca impozitul să fie datorat ca pentru clădiri nerezidențiale. Practic, suma ar fi de cel puțin două ori mai mare decât în prezent sau chiar de peste zece ori mai mare, în funcție de opțiunea consiliilor locale.
Codul fiscal prevede, din 2016, cote între 0,2% și 1,3% pentru clădiri nerezindențiale și între 0,08% și 0,2% pentru cele rezidențiale. În acest moment, cota pentru persoane fizice este de 0,1%, iar pentru firme este între 0,25% și 1,5%.
Criteriul care stabilește impozitele: utilitățile. Clauza necesară în contract
Astfel, dacă cheltueilile cu utilitățile sunt înregistrate pe numele proprietarului persoană fizică, atunci cota de impozit va fi ca pentru locuințe. În schimb, dacă sunt înregistrate și deduse, ulterior, de firmă sau de PFA, impozitul va fi nerezidențial.
Contractele de închiriere sau de comodat trebuie să conțină o clauză care să prevadă în sarcina cui se află utilitățile.
În cazul clădirilor nerezidențiale, cota de impozit se va calcula asupra valorii imobilului reieșită dintr-un raport de evaluare. Întrucât apartamentele care au structură de locuință sunt imposibil de evaluat, se dovedește că doar criteriul utilităților poate face departajarea.
„Un apartament nu poate fi evaluat parțial, chiar dacă în contract se prevede că activitatea firmei are loc într-o cameră, pentru că este nevoie de cote părți din căile de acces sau din alte încăperi, cum ar fi baia sau bucătăria. Aceste cote părți nu se pot evalua decât dacă există cadastru separat, iar în marea majoritate a cazurilor nu există”, explică Adrian Vascu, președinte ANEVAR.
Clădire nerezidențială, impozit cel puțin dublu
În București, de exemplu, Consiliul Local a decis ca, pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane fizice, cota de impozit să fie de 0,2%. În acest moment, impozitul pentru o clădire de 100 mp în București, în zona A, este de 243 lei (prin aplicarea cotei actuale de impozit de 0,1%, la valoarea impozabilă pe mp de 935 lei și un coeficient de ajustare de 2,6). În 2016, presupunând că valoarea impozabilă pe metru pătrat va fi 4.500 lei, conform unui raport de evaluare, după aplicarea cotei de 0,2% rezultă un impozit de 900 lei.
În alte orașe, în schimb, cum ar fi Galați, au fost aprobate cote maxime de 1,3%. La o valoarea impozabilă identică, impozitul datorat anul viitor va ajunge la 5.850 lei.
Dacă utilitățile sunt în sarcina proprietarului persoană fizică, impozitul datorat va crește în aceeași măsura ca pentru persoanele fizice.
Ce se întâmplă cu magazinele de la parterul blocurilor?
Chiar și acolo unde sunt magazine, frizerii sau alte spații comerciale la parterul blocurilor de locuințe, dacă utilitățile sunt plătite de proprietarul persoană fizică și, implicit, nu sunt deduse de firmă sau PFA, impozitul va fi stabilit, în continuare, ca pentru clădiri rezidențiale.
Explicația este că autoritățile locale de taxe și impozite nu au o evidență a spațiilor rezidențiale, respectiv nerezidențiale, iar declarația referitoare la destinația acestora va fi făcută pe propria răspundere de către proprietari, până la 31 martie anul viitor, conform noului cod fiscal. Dacă proprietarul își asumă plata utilităților, impozitul va fi rezidențial.
În opinia lui Adrian Vascu, marea majoritate a firmelor mici sau PFA înregistrate acum în apartamente vor plăti impozite ca pentru locuințe. În orice caz, firmele sau PFA care nu au activitate la sediu pot face dovada obținând un certificat constatator de la Registrul Comerțului.
„Persoanele fizice care au clădiri nerezidențiale vor fi afectate negativ. Cota va fi de cel puțin de două ori mai mare decât acum, de la 0,1% la 0,2%. Unele consilii optează chiar și pentru cote de 1% sau 1,3%. În cazul în care clădirea are dublă folosință este clădire mixtă și, atunci, dacă nu se desfășoară activitatea economică la sediu, respectiv unde aveți domiciliul fiscal, sau nu vă deduceți cheltuielile aferente nu vă încadrați la nerezidențial și rămâneți cu impozitul aplicabil pentru clădiri rezidențiale”, spune Andreea Steinhart, partener Contexpert.
Impozitele pe locuințe, majorate cu până la 30%, în 2016
Noul Cod fiscal prevede valori impozabile pe metru pătrat pentru locuințele persoanelor fizice mai mari decât în prezent. Pentru exemplul menționat anterior - apartament de 100 mp în București, în zona A – valoarea impozabilă pe metru pătrat va fi de 1.000 lei, în loc de 935 lei.
Totodată, sunt modificate și alte variabile folosite la stabilirea impozitului. „Majorarea impozitelor pentru locuințe va fi cu până la 30%, anul viitor, datorită creșterii valorii impozabile, dar și a coeficientului de conversie de la suprafață utilă la aria desfășurată, de la 1,2% la 1,4%”, precizează Adrian Vascu.
Valoarea impozabilă a clădirii rezidențiale deținută de o persoană fizică se va determina prin înmulțirea suprafeței construite desfășurate a acesteia, exprimată în metri pătrați, cu valoarea impozabilă corespunzătoare, exprimată în lei/mp din tabelul prevăzut de Codul fiscal.
De exemplu, valoarea impozabilă pentru o clădire cu cadre din beton armat sau cu pereți exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic și/sau chimic care are instalații de apă, canalizare, electrice și încălzire va fi de 1.000 lei/mp (pentru alte tipuri de clădiri scade până la 75lei/mp).
În prezent, cea mai ridicată valoare impozabilă este de 935 lei/mp, iar cea mai mică 63 lei/mp. Valoarea impozabilă se va ajusta în funcție de rangul localității și zona în care este amplasată clădirea, prin înmulțirea cu un coeficient de corecție. De exemplu, pentru o clădire amplasată într-o localitate de rang 0, în zona A, coeficientul va fi de 2,6 (și va scădea, în funcție de rang și zonă, până la 0,9). Coeficientul de corecție se reduce cu 0,10 pentru apartamentele din blocuri cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente. Totodată, valoarea impozabilă a clădirii se reduce în funcție de anul terminării (cu 50% dacă are o vechime de peste 100 de ani și scade până la 10% dacă are o vechime între 30 de ani și 50 de ani inclusiv.)
La sfârșitul primul semestru din 2015, erau înregistrate fiscal, conform datelor Agenției Naționale de Administrare Fiscală, peste 560 mii de PFA și peste 466 mii de microîntreprinderi.
