VIDEO Locuințele se vor scumpi din nou, cumpărătorii așteaptă corecții de preț și amână achizițiile - Avertismentul dezvoltatorilor imobiliari la Conferința Profit.ro Imobiliare

Evenimentul, transmis în direct atât pe toate platformele Profit.ro, cât și la postul de televiziune Prima News, a fost organizat cu sprijinul One United Properties (partener principal), Auchan, Băncilă, Diaconu și Asociații, Bellemonde, Celco, Cushman&Wakefield Echinox, Evo Properties, HILS Development, Imobiliare.ro, North Bucharest Investments, Salt Bank

Participanții la eveniment au indicat că oferta redusă de proiecte noi și lipsa livrărilor majore din ultimii ani mențin presiunea pe prețuri, în timp ce costurile materialelor, terenurilor și finanțării continuă să crească. În paralel, cumpărătorii devin mai prudenți, mulți așteptând eventuale corecții de preț sau condiții economice mai clare înainte de a lua decizii de achiziție.

Pe segmentul office, proprietarii beneficiază de o rată de neocupare redusă și de lipsa unor livrări importante, însă chiriașii cer tot mai multe facilități, flexibilitate și costuri operaționale predictibile. În același timp, specialiștii avertizează că blocajele urbanistice din București și incertitudinile privind Planul Urbanistic General afectează direct dezvoltarea de noi proiecte și prețurile terenurilor.

Mihai Păduroiu, CEO Office Division One United Properties, a arătat că „rata de neocupare continuă să scadă”, iar proprietarii de clădiri de birouri se află „într-o situație confortabilă”, în contextul în care livrările de spații noi au fost aproape inexistente în ultimii ani. El a avertizat însă că lipsa proiectelor noi reprezintă „un fenomen nesănătos pe termen lung”.

"Piața de birouri traversează o perioadă de tranziție și de adaptare la noua realitate locală și globală, din punct de vedere al obiceiurilor legate de mersul la birou, de acest val de tehnologie nouă care afectează într-un mod revoluționar întreaga activitate a oricărei companii, și anume inteligența artificială.

Birourile sunt într-un punct în care trebuie să se transforme în așa fel încât să fie compatibile cu aceste noi realități, atât pe plan local cât și pe plan global", a afirmat Păduroiu.

Andrei Boca, Leasing Director al Globalworth, a arătat că piața birourilor trece printr-o schimbare structurală, în care „lipsește chiriașul de mijloc”, iar chiriile ar trebui să continue să crească într-un ritm considerat sănătos pentru proprietari.

"Structura cererii s-a fragmentat. Vedem că nu mai există chiriașul de mijloc, avem cereri de sute de metri pătrați și avem cereri de multe mii de metri pătrați, dar cererea aia care să-ți ocupe un etaj este foarte limitată și cred că acolo sunt cele mai active companii și asta lipsește cel mai mult în perioada asta. 1.000 mp înseamnă aproximativ 100 de angajați și sună rezonabil această suprafață pentru un new entry. În prezent nu mai există acest tip de cerere.

Avem companii care sunt la început de drum, inclusiv pe zona AI, și avem câțiva chiriași în această zonă, avem companii mari, cu business-uri solide, care caută să se consolideze sau să schimbe clădirea sau zona în care sunt pentru a face upgrade, dar mi se pare că lipsește cererea de mijloc, în zona de 1.000 - 2.000 metri pătrați, care era un generator de business foarte bun pentru piața noastră", a spus Boca.

Adinel Tudor, CEO Evo Properties, semnalează că piața de birouri din București trece printr-o transformare accelerată, în care contează tot mai mult facilitățile, accesul la metrou și capacitatea dezvoltatorilor de a crea comunități în jurul clădirilor. El spune că firmele preferă spații mai mici, dar în clădiri premium, iar costurile de administrare sunt transferate integral chiriașilor, într-un context în care inflația și creșterile salariale au pus presiune pe piață.

„Ce am văzut, cel puțin în ultimii doi ani, este că chiriașii preferă, chiar dacă reduc spațiile, clădiri de o calitate mai bună, cu servicii complementare și cu accesibilitate excelentă. Metroul este cuvântul-cheie aici, astfel încât să reușească să își aducă din ce în ce mai mult echipele înapoi la birou”, a declarat Adinel Tudor.

Acesta a mai spus că dezvoltatorii au început să resimtă presiuni puternice din partea chiriașilor pe zona costurilor.

„Am văzut destul de multe cazuri în care chiriașii veneau cu solicitări atât de agresive încât își doreau birouri de clasă A la preț de depozit, poate chiar uneori mai mic decât prețul de depozit, însă acum piața a ajuns la un echilibru”, a afirmat CEO-ul Evo Properties.

Mihaela Pană, Partner în cadrul Cushman & Wakefield Echinox, a afirmat că România are randamente atractive și o poziție strategică bună, însă instabilitatea fiscală și politică, lipsa produselor mari consolidate și absența investitorilor instituționali locali țin piața imobiliară în afara radarului marilor fonduri. În paralel, capitalul românesc începe să joace un rol tot mai important, într-o schimbare structurală a pieței.

„România are câteva atuuri importante care ar putea atrage investitorii instituționali.

Am avut o creștere economică în ultimul deceniu peste cea a UE, are o poziție strategică bună și un randament încă atractiv în comparație cu țările din vest, dar capitalul străin nu se uită neapărat la randament atunci când alege să intre într-o piață, ci are ca și considerație mult mai mulți factori”, a declarat Mihaela Pană.

Pe segmentul rezidențial, Răzvan Ionescu, CCO Imobiliare.ro, estimează o temperare a creșterii prețurilor la apartamente în următoarea perioadă, fiind puțin probabile situații similare cu avansul anual de 26% înregistrat în aprilie în Capitală, însă spațiul pentru reduceri de prețuri este limitat, în contextul în care costurile dezvoltatorilor, inclusiv din motive ce țin de legislație, cresc.

"E o perioadă în care vedem o încetinere a tranzacțiilor cauzată de foarte multe lucruri. Piața din România are foarte mulți factori de distorsiune. Am avut creșterea de TVA, acum avem creșterea cursului valutar. În același timp, vedem că interesul și căutările rămân la nivel ridicat.

Am văzut un transfer al interesului de la proprietăți noi către proprietăți vechi. De ce? Din cauza prețului? Întotdeauna, la creșteri puternice ale prețului pe nou, prețurile la locuințele vechi au un... e o perioadă de timp până când se aliniază. În acea perioadă, interesul se mută pentru proprietăți vechi. Numai că, la nivelul aproape întregii țării, oferta este, cel puțin pe nou, încă mult sub cerere, ceea ce va conduce la menținerea acestui echilibru", a declarat Răzvan Ionescu.

Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division, One United Properties, spune că dezvoltatorii imobiliari sunt afectați de schimbările legislative, inflație și incertitudinea economică, ceea ce pune presiune pe lichiditate și pe ritmul livrărilor. În acest context, grupul este atent la dezvoltări etapizate, cash flow și coordonarea între departamente, pentru a susține cel mai amplu ciclu de livrări din istoria companiei fără a afecta stabilitatea financiară.

"Legea Nordis, în mod special, volatilitatea pieței din perspectivă economică și inflația care încă este prezentă nu fac altceva decât să aducă anumite corecții în ceea ce privește în primul și în primul rând comportamentul dezvoltatorilor, respectiv cât de bine reușesc ei să se capitalizeze. La noi, într-adevăr, istoric este cel mai puternic an de livrări și noi suntem foarte atenți la modul în care facem, de exemplu, lansările noi de dezvoltări, astfel încât să avem o presiune mai mică pe zona operațională și să asigurăm un cash flow cât mai puternic, pentru că astăzi, din punct de vedere financiar, suntem un grup foarte solid în piață", a afirmat Beatrice Dumitrașcu.

"Avem un client astăzi care se gândește și la faptul că proprietatea pe care o achiziționează este o măsură de protecție pe termen mai lung. Oamenii uitându-se la proprietățile pe care le achiziționează și ca la un mod prin care, dacă aleg proprietatea potrivită și merg câte dezvoltatorul potrivit, vor ajunge să aibă o creștere a valorii proprietății în timp. Pentru că suntem într-o piață care ne place sau nu crește, continuă să crească. Se vede asta și din modul în care, de la an la an, prețurile au crescut pe toate sectoarele, segmentele de piață din zona rezidențială. Însă, ce este foarte important este că toți acești clienți vin mult mai bine informați și a crescut și timpul de luare a deciziei", argumentează Beatrice Dumitrașcu.

Victor Terheș, CCO Bellemonde, spune că segmentul rezidențial premium din nordul Capitalei, format din comunități de case și vile, nu a fost afectat semnificativ de creșterile de preț, însă instabilitatea politică și incertitudinea economică au schimbat comportamentul cumpărătorilor.

Potrivit acestuia, deciziile clienților nu mai sunt influențate în principal de cost, ci de climatul general de incertitudine. „Deciziile nu sunt neapărat bazate pe prețuri, ci mai degrabă, în ultimul an, pe instabilitatea politică și pe toate informațiile care ajung la tipul de client care cumpără un produs de calibrul proiectelor noastre”, a explicat el.

Terheș spune că achiziția unei locuințe în acest segment este una puternic emoțională, iar reacțiile cumpărătorilor sunt influențate direct de percepția asupra contextului economic și politic.

Bogdan Bălașa, General Manager HILS Development, arată că două treimi dintre potențialii cumpărători de locuințe nu se mai așteptau încă de acum doi ani la ieftiniri în piața rezidențială, iar această percepție s-a consolidat între timp.

Bălașa susține că, deși accesibilitatea locuințelor a scăzut ușor în ultimii ani, Bucureștiul rămâne atractiv atât pentru cumpărători, cât și pentru investitori, inclusiv prin comparație cu alte capitale din Europa Centrală și de Est.

„Randamentele sunt încă bune față de randamentele capitalelor din zona central și est-europeană și considerăm că există în continuare un potențial mare de dezvoltare”, a spus el.

Alex Skouras, co-fondator și Managing Partner Alesonor, consideră că piața rezidențială din România va vedea o creștere a segmentului de locuințe destinate închirierii, însă modelul dominant va rămâne în continuare proprietatea.

„Indiferent dacă oamenii caută să închirieze sau să cumpere, mai important este tipul de comunitate și tipul de proiect, produsul pe care îl livrăm clienților noștri”, a spus acesta.

Skouras consideră că dezvoltatorii trebuie să construiască mai mult decât apartamente și să ofere spații care creează siguranță, confort și sentimentul de apartenență.

Pe zona costurilor de dezvoltare, Adrian Stoichină, Co-CEO Prima Development Group, a afirmat că principalele presiuni vin din creșterea prețurilor materialelor de construcții și ale terenurilor.

„Principalele probleme de costuri astăzi pentru dezvoltarea proiectelor rezidențiale sunt costurile materialelor de construcții și terenurilor”, a declarat Adrian Stoichină.

Acesta a explicat că majorările de preț nu mai sunt generate neapărat de cerere.

„Costurile materialelor de construcții astăzi nu au legătură cu cererea din perspectiva noastră, ci au legătură doar cu o creștere a costului de producție”, a spus Stoichină.

El a avertizat că blocajele urbanistice au dus la scumpirea artificială a terenurilor din Capitală.

Andreea Nicolae, Investors Relationship Manager North Bucharest Investments, a declarat că procesul de cumpărare a devenit mai complex, iar clienții analizează tot mai atent investițiile înainte de a lua o decizie.

„Clienții au nevoie de ceva palpabil”, a spus aceasta, precizând că există situații în care apartamentele sunt analizate „și 4 ore” înaintea unei achiziții.

"Facilități premium a devenit deja clișeu, clienții vor să vadă ceva concret, cum ar fi sală de fitness sau piscină, vor să se simtă ca la hotel și în același timp să locuiască zilnic acolo", a spus Nicolae.

Irina Odor, director comercial CELCO, a declarat că producătorii de materiale de construcții resimt deja amânarea unor proiecte rezidențiale.

"Noi suntem un producător autohton, cu capacități de producție localizate în România, avem și luăm pulsul pieței în mod sistematic, știm în orice moment ce se poate întâmpla dacă costurile cresc și lucrurile astea le vedem în ultimii ani în puterea de cumpărare, în scăderea puterii de cumpărare și în scăderea numărului de autorizații de construcții.

Vedem și resimțim o amânare a deciziei dezvoltatorilor de a începe construcția anumitor proiecte rezidențiale și atunci noi nu putem să facem decât în aceste perioade să vedem cum putem să optimizăm costurile de producție, cum putem să gestionăm cererea în raport cu capacitățile de producție", a afirmat Odor.

În ceea ce privește urbanismul Capitalei, Adriana Dobre, partener Băncilă, Diaconu și Asociații, a avertizat că proiectele noi aflate în curs de autorizare în Capitală, mai ales acele proiecte care necesită Plan Urbanistic Zonal (PUZ), pentru că sunt pe o parcelă mai mare de 3.000 de metri pătrați, ar putea întâmpina dificultăți, în contextul în care chiar și PUZ-uri care au în spate decizii ale instațelor înregistrează în continuare întârzieri în aprobare, iar trecerea Planului Urbanistic General (PUG) la etapa a doua, care ar putea aduce mai multă claritate în dezvoltarea orașului, este acum pusă sub semnul întrebării de falimentul unui membru al consorțiului care trebuia să întocmească PUG-ul.

„Ne gândim, dar poate vine noul PUG al Bucureștiului și ne salvează el. Poate vine acesta și ne spune că avem niște funcțiuni care ne permit edificarea și ne dau niște coeficienți urbanistici fericiți. Ei bine, nici asta nu se va întâmpla, din păcate, pentru că tot la această ședință a Consiliului General am aflat de la arhitectul șef că PUG-ul urmează să promoveze la faza V2, dar pe de altă parte mi-a dat o informație care este extrem de relevantă, și anume că un membru al consorțiului care trebuia să întocmească PUG-ul a intrat în faliment.

Faptul că unul din membrii consorțiului intră în faliment pune semne de întrebare asupra posibilității de executare în continuare a contractului, pentru că vorbim de un contract încheiat cu autoritate publică pe fonduri publice. Și este foarte posibil să fie necesar să se reia procedura de atribuire spre a se încheia un contract cu un nou consorțiu. Prin urmare, după cum am început închei simetric, aș fi vrut să vă aduc vești bune, dar în ceea ce privește proiectele noi aflate în curs de autorizare și mai ales acele proiecte care necesită PUZ pentru că sunt pe o parcelă mai mare de 3.000 de metri pătrați, nu prea sunt optimistă", a declarat avocatul.