Pandemia a continuat să pună presiune pe sectorul de retail și pe cel al spațiilor de birouri și în 2021, însă a creat și oportunități de achiziții, ba a atras și nume noi de investitori pe piață. Doar primele zece tranzacții, ca mărime, au generat un volum de circa 730 de milioane de euro, echivalentul a 80% din totalul tranzacțiilor comerciale ale anului 2021, potrivit calculelor Profit.ro. Proprietățile care au chiriași importanți pe termen lung au început să se scumpească și vor continua să aibă prețuri mari, spun brokerii imobiliari.
„Piața tranzacțiilor imobiliare termină anul 2021 cu un volum estimat la circa 900 milioane de euro, în linia ultimilor ani, în ciuda contextului pandemic și în lipsa unei tranzacții record, cum a fost în 2020 cea prin care AFI a preluat portofoliul de birouri al NEPI Rockcastle. Sectorul de birouri a continuat să fie cel mai activ, acesta fiind urmat de segmentul spațiilor logistice și de cel de retail. Am văzut în 2021 o plajă destul de diversă de investitori activi, atât locali, cât și străini, inclusiv nume noi, precum Fortress, Adventum Group sau Oresa Ventures.
În contextul în care și alți investitori tatonează piața, pentru 2022 semnalele sunt pozitive, existând un interes extrem de ridicat în special pentru produsele care au chiriași cu reputație, cu contracte de închiriere pe termen lung, care nu au fost afectați de efectele pandemiei. În această categorie de active intră atât clădiri de birouri și proprietăți industriale și logistice, cât și spații comerciale, fie că vorbim de unități «stand-alone» sau mici parcuri de retail. Datorită gradului redus de risc pentru aceste active într-un context general destul de volatil, am observat o comprimare semnificativă a yield-urilor în ultimele trimestre, tendință ce ne așteptăm să continue și în 2022”, spune, pentru Profit.ro, Cristi Moga, Head of Capital Markets în cadrul Cushman & Wakefield Echinox.
Cea mai mare tranzacție a anului trecut și una dintre cele mai mari încheiate vreodată pe piața locală este cea prin care fondul ungar de investiții Adventum, care administrează active în valoare de peste 250 de milioane de euro, a cumpărat complexul de birouri Hermes Business Campus din Pipera de la dezvoltatorul belgian Atenor contra unei sume de peste 150 de milioane de euro. Tranzacția marchează intrarea pe piața locală a grupului Adventum, deținut integral de echipa de management condusă de Kristóf Bárány. Proiectul achiziționat a stat la vânzare mai mulți ani însă, în ciuda interesului, cumpărătorii s-au retras. Printre pretendenți s-au numărat banca de investiții Morgan Stanley și Shikun & Binui, controlat de comerciantul de diamante Naty Saidoff.
Locul doi în ierarhie este ocupat de o înțelegere încheiată pe final de an între grupul franco-belgian Louis Delhaize și grupul austriac Supernova pentru vânzarea portofoliului imobiliar deținut de retailer în România, cu scopul închirierii ulterioare a hipermarketurilor cora. Operațiunea de tip sale & lease back presupune că Louis Delhaize va continua să opereze hipermarketurile. Lanțul german de magazine Metro a încercat o mișcare similară cu o parte dintre unitățile din România, însă a retras portofoliul de la vânzare după schimbarea conducerii grupului Metro.
A treia tranzacție, ca mărime, din 2021 a fost întârziată destul de mult de pandemia de COVID-19, fiind programată a fi definitivată încă din 2020. În cele din urmă, dezvoltatorul austriac S Immo, proprietarul mallului Sun Plaza, a reluat negocierile cu suedezii de la Skanska și a cumpărat două clădiri de birouri din cadrul complexului Campus 6 din zona Politehnică a Bucureștiului, o tranzacție evaluată la 97 de milioane de euro. Aceasta a fost cea mai mare tranzacție a Skanska pe piața românească de până acum. Prin achiziția celor două clădiri, S Immo a intrat puternic pe piața birourilor din București, unde mai deține turnul The Mark, de 25.500 de metri pătrați, și Sun Offices de deasupra mallului Sun Plaza, în suprafață de circa 10.000 de metri pătrați. Astfel, a ajuns la un portofoliu total de 48.000 de metri pătrați.
Locul patru în top este ocupat de tranzacția prin care dezvoltatorul imobiliar CTP, care deține în România proprietăți în valoare de peste 1 miliard de euro, a cumpărat trei parcuri logistice, cu o suprafață cumulată de 153.000 de metri pătrați, de la dezvoltatorul imobiliar grec Helios Phoenix, proprietarul Olympian Parks din Brașov, Timișoara și București. Prin această tranzacție de tip fuziune, evaluată la 75 de milioane de euro, CTP a intrat într-un oraș nou, Brașov.
Tranzacția cu Helios Phoenix a făcut parte din obiectivul CTP de a atinge un portofoliu cu o suprafață de 2 milioane de metri pătrați până la sfârșitul lui 2021 în România, obiectiv atins, și a venit la scurt timp după ce a cumpărat hale cu o suprafață de circa 112.000 de metri pătrați de la grupul maltez Zacaria, într-o tranzacție de aproape 60 de milioane de euro, situată pe locul cinci în clasamentul celor mai mari vânzări din 2021.
Locul șase este ocupat de o tranzacție, anunțată în premieră de Profit.ro, care a reușit să realizeze un record al ultimilor 14 ani pe piața de birouri. Frații Dragoș și Adrian Pavăl, proprietarii Dedeman, au cumpărat complexul de birouri Dacia One, din centrul Bucureștiului, de la dezvoltatorul belgian Atenor la un preț de circa 50 de milioane de euro, echivalentul unui randament investițional (yield) de circa 6%. Ultima tranzacție cu un randament similar a fost semnată de fondul AEW în 2007 prin achiziția America House. Cu cât randamentul este mai mic, cu atât imobilul vizat este mai scump. După achiziția Dacia One, frații Pavăl au devenit cei mai mari proprietari români de spații pentru birouri, cu o suprafață cumulată de 158.800 de metri pătrați, și ocupanții locului 5 în clasamentul celor mai mari proprietari de sedii pentru firme din România.
Poziția a șaptea în top este ocupată tot de o tranzacție pe sectorul de birouri. Compania Uniqa Real Estate Management, administratorul activelor imobiliare ale asigurătorului austriac Uniqa, a cumpărat prima clădire de birouri dezvoltată de River Development, compania omului de afaceri Ion Rădulea, în cadrul proiectului The Light din zona Politehnică a Bucureștiului, pentru 56 de milioane de euro, tranzacție anunțată de Profit.ro încă din momentul inițierii.
Ocupanta locului opt este tot o tranzacție anunțată în premieră de Profit.ro pe sectorul birourilor. Compania austriacă Immofinanz, unul dintre cei mai vechi investitori imobiliari din România, a cumpărat de la Banca Comercială Română (BCR) clădirea de birouri Bucharest Financial Plaza, cunoscută drept „blocul Bancorex“ din centrul Bucureștiului, la un preț estimat la 36 de milioane de euro. Tranzacția a marcat revenirea apetitului pentru achiziții locale al Immofinanz, după o pauză lungă, de peste un deceniu, în care investitorul austriac nu a mai cumpărat decât un mic parc de retail din Botoșani. Schimbarea de direcție a fost pusă pe seama modificării managementului.
Poziția a noua în ierahia tranzacțiilor semnalează și intrarea cu operațiuni direct pe piața imobiliară românească a fondului sud-african Fortress, principalul acționar al NEPI Rockcastle. Fondul a plătit circa 30 de milioane de euro fraților Dragoș și Adrian Pavăl, proprietarii Dedeman, și omului de afaceri Ionuț Dumitrescu, pentru parcul logistic ELI Park 1, pe care vânzătorii l-au dezvoltat în Chitila și al cărui principal chiriaș sunt turcii de la Arctic. Fortress este un nume important pentru piață și prin prisma faptului că unul dintre acționarii săi este Government Employees Pension Fund (GEPF), fondul de pensii al angajaților guvernului sud-african, cel mai mare fond de pensii din întreaga Africă.
Pe ultimul loc, la o distanță mare de restul tranzacțiilor, se situează înțelegerea dintre Globalworth Industrial, sub brand-ul de industrial și logistică al Globalworth, și Global Vision, compania antreprenorului Sorin Preda, prin care s-au cumpărat, cu aproape 18 milioane de euro, proiectele Industrial Park West din Arad și Oradea, care însumează o suprafața de 27.000 de metri pătrați. Odată cu preluarea celor două proiecte, Globalworth Industrial a ajuns la un portofoliu total de 260.400 de metri pătrați.
