Numărul locuințelor neocupate depășește 50.000 de unități și în mediul urban din județele Constanța, Brașov și Timiș.
Ultimele două recensăminte care au avut loc în România în 2011 și 2021, ultimul desfășurat în 2022 din cauza restricțiilor din perioada pandemiei, scot în evidență o serie de tendințe cu privire la fondul locativ din România.
Astfel, pe parcursul perioadei de 10 ani dintre cele două recensăminte, numărul total de locuințe existente a crescut cu 13,7% la nivel național, la peste 9,9 milioane de unități, însă în același timp numărul total de locuințe neocupate a crescut cu 76,4%, de la 1,4 milioane la peste 2,5 milioane de unități.
Un sfert dintre locuințele din România erau nelocuite în anul 2021, o pondere semnificativă mai ales dacă ne raportăm la evoluția prețurilor la locuințe din marile orașe ale României. De altfel, o analiză recentă a scos în evidență că prețul mediu al unei locuințe din București a crescut cu 70% din 2019 până în 2025, la aproximativ 2.000 euro pe metru pătrat.
În plus, în acest interval de 6 ani, prețurile la locuințe au crescut într-un ritm și mai accelerat în alte orașe ale țării. De exemplu, prețurile s-au dublat în Brașov și Sibiu la aproximativ 2.200 și, respectiv, 1.900 euro pe metru pătrat, în timp ce în Cluj-Napoca prețurile au crescut cu 93%, la aproximativ 3.200 de euro pe metru pătrat.
În același timp, prețurile au crescut în ultimii 6 ani cu peste 80% în Constanța și Craiova, la aproximativ 2.250 și, respectiv, aproape 2.000 de euro pe metru pătrat, dar și în orașe cu un număr mai mic de tranzacții imobiliare, așa cum este Oradea, acolo unde prețurile solicitate s-au majorat cu 88% la aproape 1.900 de euro pe metru pătrat.
Aceste date vin în contextul în care este de așteptat ca numărul de locuințe noi care vor fi livrate pe piață în următorii ani să scadă, pe baza reducerii numărului de locuințe autorizate de către autoritățile locale.
„Într-o piață imobiliară caracterizată în ultimii ani de creșteri constante ale prețurilor în toate marile orașe ale țării, valorificarea locuințelor nelocuite ar putea contribui la îmbunătățirea accesibilității locuirii prin creșterea ofertei de locuințe disponibile pentru vânzare și închiriere. De aceea, este important să avem informații despre câte locuințe sunt nelocuite, cum a evoluat în timp acest indicator și, mai ales, să înțelegem cauzele care au condus la acest fenomen, care s-a accentuat în intervalul de 10 ani care a trecut între cele mai recente recensăminte ale populației și locuințelor”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în România).
Potrivit metodologiei pe baza căreia se realizează recensământul, o locuință este considerată ocupată în cazul în care există cel puțin o persoană care locuiește neîntrerupt cu cel puțin 12 luni înainte de recensământ sau dacă există cel puțin o persoană care locuiește de mai puțin de 12 luni, dar și-a manifestat intenția de a rămâne în locuința respectivă pentru cel puțin 12 luni.
Prin urmare, din perspectiva recensământului, adresa de reședință menționată în actul de identitate nu este luată în considerare la determinarea numărului de persoane care locuiesc într-o anumită locuință. Din acest punct de vedere, datele de la recensământ sunt mai relevante și mai apropiate de cele reale, însă chiar și așa nu reflectă 100% realitatea din teren, întrucât se bazează pe declarațiile pe proprie răspundere ale respondenților cu privire la perioada de timp petrecută la adresa respectivă.
București: Ponderea locuințelor neocupate s-a dublat la 21%
Potrivit datelor de la recensământ, fondul locativ din București era alcătuit în 2021 din aproape 1,04 milioane de locuințe, în creștere cu 22,6% comparativ cu 2011. În schimb, numărul locuințelor neocupate a crescut în acest interval de 10 ani într-un ritm semnificativ mai alert, cu 137,5%, la peste 218.000 de unități.
În acest context, în Capitală, ponderea locuințelor neocupate din totalul fondului de locuințe s-a dublat de la 10,9% în 2011 la 21,1% în 2021. Chiar și așa, această pondere este printre cele mai mici din rândul celor mai importante 10 piețe imobiliare ale țării.
În același timp, datele confirmă tendința de creștere a pieței imobiliare din județul Ilfov, care înconjoară Capitala. Astfel, fondul total de locuințe din mediul urban și rural a crescut în județul Ilfov cu 89%, la aproape 282.000 de locuințe, dintre care aproape 80.000 erau neocupate în 2021. Numărul de locuințe în care nu locuiește oficial nicio persoană a crescut în acest județ cu 180%, iar acestea reprezintă 28,4% din fondul total de locuințe.
Aceste tendințe de la nivelul județului sunt și mai accentuate în cazul localităților situate în mediul urban. Astfel, județul Ilfov are 130.000 de locuințe în mediul urban, dublu comparativ cu 2011, însă numărul locuințelor neocupate s-a triplat la peste 36.000 de unități, iar acestea reprezintă 28% din fondul locativ al orașelor din județ.
Numărul de locuințe neocupate s-a triplat în județul Iași și s-a dublat în județele Brașov, Constanța și Bihor
Datele disponibile pentru principalele județe ale țării din perspectiva dezvoltării pieței imobiliare nu sunt cu mult diferite de cele din București și Ilfov.
Dintre județele care au o reședință de județ cu un număr relevant de tranzacții imobiliare, Iași se remarcă prin cea mai mare creștere a numărului de locuințe nelocuite pe parcursul intervalului de 10 ani dintre cele două recensăminte analizate.
Astfel, fondul locativ al județului a crescut cu 31,2% la peste 406.000 de locuințe situate în mediul urban și rural, dintre care 127.092 de locuințe sunt nelocuite, ceea ce reprezintă o creștere de trei ori comparativ cu 2011. De altfel, Iași este și județul cu cea mai mare pondere a locuințelor nelocuite: 31,3%, în condițiile în care această pondere era de numai 13,3% în 2011.
Dintre cele 127.092 de locuințe nelocuite la nivelul județului, aproape 62.000 se află în mediul urban, în creștere de aproape patru ori comparativ cu 2011.
Și în județul Timiș se remarcă o creștere de peste două ori a locuințelor neocupate în mediul urban și rural, de la 32.300 de unități în 2011 la aproape 85.600 de unități în 2021. De altfel, în acest județ, ponderea locuințelor în care oficial nu locuiește nicio persoană a crescut de peste două ori, de la 11,4% la 24,9%.
Ponderea este chiar mai mare în localitățile urbane ale județului (26,3%), prin prisma celor aproape 52.200 de locuințe. Totuși, merită menționat că Timiș este unul dintre cele numai două județe majore din punct de vedere imobiliar în care fondul de locuințe s-a majorat cu mai puțin de 10% pe parcursul celor 10 ani (+9,6%).
Pentru alte trei județe mari din țară, datele indică o dublare a numărului de locuințe neocupate atunci când sunt cumulate cifrele din mediul urban cu cele din mediul rural. Acestea sunt Bihor (87.444 de locuințe, în creștere cu 103%), Constanța (71.373 de locuințe, în creștere cu 105%) și Brașov (74.305 de locuințe, în creștere cu 112,2%), iar procentele de creștere sunt asemănătoare și în cazul în care sunt luate în calcul doar locuințele neocupate din mediul urban.
Principala deosebire vine însă de la ponderea acestor locuințe în fondul total de locuințe construite în județ. De exemplu, 29,5% dintre locuințele din județul Bihor sunt nelocuite, comparativ cu 25,8% în Brașov și 22% în Constanța.
Dacă ne raportăm strict la mediul urban din aceste trei județe, aproximativ un sfert dintre locuințe sunt de asemenea neocupate. De exemplu, mediile urbane din județele Constanța și Brașov au câte 53.000 de locuințe nelocuite, cu o pondere de 23,1% și, respectiv, 25,4% din fondul total de locuințe. Între timp, în orașele din județul Bihor sunt alte aproape 42.000 de locuințe neocupate, ceea ce reprezintă 28,2% din fondul total de locuințe.
Cluj, Sibiu și Dolj, județele cu cea mai mică creștere a locuințelor nelocuite
Dintre principalele piețe imobiliare ale României, doar trei județe au înregistrat creșteri mai mici de 100% a numărului de locuințe neocupate în mediul urban și rural pe parcursul perioadei de 10 ani analizată.
Astfel, în județul Sibiu existau 51.086 de locuințe neocupate în 2021, cu 68,8% mai multe decât în 2011, în timp ce în județul Cluj creșterea a fost de 57,9%, la 84.735 de locuințe. Cea mai mică creștere procentuală a fost raportată de Dolj, acolo unde numărul de locuințe nelocuite s-a majorat cu 51,2%, la 77.273 de locuințe situate în mediul urban și rural.
Totuși, dacă ne raportăm strict la mediul urban, Cluj nu mai face parte din această categorie, întrucât în orașele din județ numărul de locuințe nelocuite a crescut cu 109%, la 42.000 de locuințe. În schimb, în celelalte două județe creșterile au rămas mai mici de 100% și în mediul urban, atât în Dolj (+88,6%, la 32.700 de locuințe), cât mai ales în Sibiu (+69,4%, la 31.000 de locuințe).
Cluj, județul cu cea mai mică pondere de locuințe nelocuite în mediul urban
Dintre zonele urbane ale celor 9 județe analizate, Cluj este județul cu cea mai mică pondere a numărului de locuințe neocupate din fondul total de locuințe (19,3%) și singurul cu o pondere mai mică decât cea raportată de București, acolo unde ponderea este de 21,1%.
Într-un astfel de top, zonele urbane din județul Dolj ocupă următoarea poziție pe podium, cu o pondere de 22% a locuințelor nelocuite, urmate de zonele urbane din Constanța și Sibiu cu o pondere de peste 23%.
Locuințele nelocuite au crescut în toate județele țării
De asemenea, datele agregate pentru cele două recensăminte arată că numărul de locuințe nelocuite din mediul urban și rural a crescut pe parcursul intervalului de 10 ani în toate județele României, fără nicio excepție. Cea mai mică creștere numerică s-a înregistrat în județul Vrancea (+6.400 de locuințe), acolo unde numărul de locuințe nelocuite s-a majorat de la 27.900 în 2011 la 34.300 în 2021.
Dacă luăm în calcul strict localitățile urbane, județul cu cea mai mică creștere a fost Neamț, întrucât acolo numărul de locuințe neocupate s-a majorat cu aproape 600 de unități, de la 16.000 la 16.600 de unități.
Practic, pe parcursul acestei perioade de 10 ani, numărul de locuințe neocupate a crescut în București și în fiecare județ al României, indiferent de mărimea pieței imobiliare, atât în ansamblu, cât și strict în mediul urban.
Principalele cauze ale existenței locuințelor nelocuite
Discrepanțele majore dintre fondul total de locuințe și numărul de locuințe ocupate au mai multe explicații posibile.
Una dintre cauze este reprezentată de migrație, în contextul în care unele persoane care au plecat să muncească în străinătate au lăsat propriile locuințe goale, iar acest fenomen a început să se inverseze abia in ultimii ani. În plus, fenomenul este accentuat de migrația internă din zonele rurale și orașele mici către marile orașe ale țării, care oferă mai multe oportunități de dezvoltare pentru populație.
De asemenea, există locuințe care au rămas goale după ce proprietarii au încetat din viață, iar moștenitorii au preferat să le păstreze fără să le închirieze sau să le vândă.
Nu în ultimul rând, analiza Storia indică existența unor locuințe goale și ca urmare a faptului că unele proprietăți imobiliare sunt cumpărate strict în scop investițional, fără intenția de a le închiria ulterior, cu raționamentul că valoarea acestora crește de-a lungul timpului. În această categorie intră însă și locuințele închiriate fără acte legale, în cazul cărora chiriașii au declarat cel mai probabil că locuiesc la adresa la care s-au născut.
Datorii istorice în imobiliare. Primul recul major după 10 ani de creștere continuă INFOGRAFIC
Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au depășit, în ultimele luni, nivelul istoric de 35 de miliarde de lei, o sumă dublă față de acum 10 ani.
În contextul scăderii semnificative a pieței, peste 60% dintre companiile din acest sector au ajuns în risc de insolvență. Nu este exclus ca 2026 să aducă noi recorduri negative pentru piața imobiliară, pe fondul creșterii taxelor și reducerii semnificative a cererii de spații locative.
Potrivit datelor oficiale de la Registrul Comerțului și Ministerul de Finanțe, dintre cele 7300 de firme care au cod CAEN dezvoltarea imobiliară, 564 au intrat în ultimii doi ani în proces de dizolvare, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvență.
Datele statistice interpretate pe baza scorului Altman arată că, în prezent, peste 2700 de firme înregistrează un risc mare și foarte mare de insolvență, iar alte aprox. 1600 un risc mediu.
,,Scorul este construit pe o formulă care combină mai mulți indicatori financiari: profitabilitate, lichiditate, eficiența activelor și gradul de îndatorare. Prin această sinteză, modelul oferă o estimare numerică a riscului de insolvență’’, arată analiza Frames.
Gradul de îndatorare reprezintă, în momentul de față, cea mai mare problemă pentru investitori. În ultimii 2 ani, nivelul creanțelor din sectorul imobiliar a crescut cu peste 8 miliarde de lei, de la 26,8 mld lei (2020) la 33,2 mld. lei (2024)
,,Estimările preliminarii arată că în 2025, nivelul datoriilor înregistrate de dezvoltatorii imobiliari a trecut de 35 de miliarde de lei, semn că piața dă semne reale de dificultate’’, afirmă analiștii.
Spre comparație, în urmă cu 10 ani, în 2015, nivelul datoriilor dezvoltatorilor era de 15,1 miliarde lei.
Și valoarea pierderilor nete a crescut semnificativ, de la 518,8 milioane lei în 2022 la 610,3 mil.lei în 2024.
Un sector extrem de vulnerabil.
Piața imobiliară din România traversează o perioadă de turbulențe majore, marcată de o fragilitate financiară extremă a dezvoltatorilor și de o scădere dramatică a profitabilității.
Analiza structurii pieței scoate la iveală o realitate îngrijorătoare: dintr-un total de 7.300 de dezvoltatori activi, o proporție covârșitoare de 6.830 funcționează ca SRL-uri, în timp ce doar 81 sunt societăți pe acțiuni, capabile să atragă capital solid. Restul de 263 sunt organizați ca PFA-uri.
Această fragmentare indică o vulnerabilitate structurală: peste 80% dintre firmele din domeniu sunt microîntreprinderi, entități cu o putere financiară redusă, expuse direct la șocurile pieței. „Sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiară redusă, dependenți de cashflow și de dinamica pieței”, explică analiștii, subliniind dependența acestora de vânzările imediate pentru a supraviețui.
Prăbușirea profitabilității și explozia stocurilor
Datele financiare confirmă declinul. Cifra de afaceri a sectorului s-a comprimat sever, scăzând de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024.
Mai mult, profitul net al companiilor s-a evaporat, pierzând peste 300 de milioane de lei în același interval (de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde lei). „Datele preliminarii pentru 2025 indică o accentuare a scăderii cifrei de afaceri și a profitului, pe fondul efectelor creșterii taxelor”, avertizează experții.
Consecința directă a scăderii vânzărilor este acumularea masivă de apartamente nevândute. Valoarea stocurilor a atins un nivel record, depășind 10 miliarde de lei în 2025, o creștere alarmantă față de cele 7,5 miliarde din 2022 și de doar 1,51 miliarde lei acum un deceniu.
Harta insolvenței: Bucureștiul, „zona zero” a riscului
Presiunea financiară, combinată cu majorarea taxelor și costurile ridicate de creditare, a împins sectorul în pragul colapsului. Analiza relevă că peste 60% dintre dezvoltatori prezintă un risc major de insolvență.
Situația este critică în Capitală: din cei peste 3.000 de dezvoltatori activi în București, peste 2.300 sunt clasificați cu risc mare și foarte mare de insolvență. Următoarele județe pe lista neagră sunt Cluj, Timiș și Constanța.
„Creșterea TVA la imobilele noi de la 9 la 21% a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector. Majorarea TVA a accentuat și mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuințe mici”, arată analiza.
Paradoxul construcțiilor: Se construiește, dar cine cumpără?
În ciuda dificultăților financiare, sectorul construcțiilor dă semne de reziliență pe hârtie. Comisia Națională de Strategie și Prognoză estimează o creștere a volumului lucrărilor de construcții cu 4% în 2026, după un avans de 9% în 2025. Lucrările de construcții noi ar urma să urce cu 4,7%, iar infrastructura (construcțiile inginerești) cu 5,7%.
Totuși, datele privind autorizațiile de construire oferă o imagine mixtă. În decembrie 2025 s-au eliberat 2.650 de autorizații, în scădere cu 9,4% față de luna anterioară, dar în creștere ușoară față de anul precedent. La nivelul întregului an 2025, s-au emis 37.252 de autorizații, cu un plus de 4,4%, creșterile fiind vizibile în toate regiunile, cu Nord-Vest (+309) și Centru (+279) în frunte.
Potrivit analizei, viitorul pieței imobiliare românești pare să aparțină jucătorilor mari.
„Piața dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanțare și cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare”, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.
Această consolidare forțată ar putea duce la o piață mai stabilă, dar și mai puțin accesibilă pentru micii antreprenori.
,,Intrarea în piață a fondurilor de investiții va face ca multe dintre proiectele aflate în construcție sau care urmează să fie dezvoltate să fie construite cu focus pe închiriere.
În condițiile creșterii semnificative a chiriilor, această activitate devine tentantă pentru marii jucători străini care până acum au evitat România. Nu este exclus ca dezvoltările imobiliare pentru vânzare să se nișeze foarte mult, cu focus mai ales pe locuințele premium, cu un potențial de câștig mai mare’’, estimează Negrescu.
Vânzările de case au scăzut puternic în prima lună din acest an
În luna ianuarie a acestui an s-au vândut cu peste 30.000 mai puține imobile față de luna decembrie.
În luna ianuarie 2026, au fost vândute, la nivelul întregii țări, 24.598 imobile, cu 31.605 mai puține față de luna decembrie, arată datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul tranzacțiilor în luna ianuarie este cu 6.236 mai mic față de perioada similară a anului 2025.
Cele mai multe vânzări de imobile au fost înregistrate în București – 4.159, Ilfov – 1.799 și Brașov – 1.273. Județele cu cele mai puține imobile vândute sunt Teleorman – 41, Călărași – 121 și Sălaj – 169.
În ceea ce privește reședințele de județ, cele mai multe tranzacții imobiliare au avut loc în Brașov – 696, Constanța – 365 și Suceava – 360, iar cele mai puține, în Alexandria – 3, Miercurea-Ciuc – 10 și Giurgiu – 19.
Numărul ipotecilor, la nivel național, a fost de 14.830, cu 5.855 mai mic față de ianuarie 2025. Cele mai multe operațiuni de acest gen au fost înregistrate în București – 2.564, Ilfov – 1.336 și Timiș – 823. La polul opus se află județele Harghita – 27, Teleorman – 39 și Gorj – 46.
Județele în care au fost vândute cele mai multe terenuri agricole, în luna ianuarie 2026, sunt Buzău – 436, Dolj – 312 și Tulcea – 275.
Piața în scădere
Trimestrul al patrulea din 2025 a reprezentat cel mai slab final de an pentru vânzările de locuințe înregistrate în București și Ilfov în ultimii nouă ani și, în același timp, a fost cel mai slab trimestru patru pentru vânzările rezidențiale din România din 2019 până în prezent, potrivit unei analize realizată de către compania de consultanță imobiliară SVN Romania pe baza statisticilor oficiale.
Peste 159.500 de case și apartamente au fost tranzacționate în 2025 în România, în scădere cu 5,3% comparativ cu rezultatul înregistrat în 2024, în timp ce în București și județul Ilfov au fost vândute peste 55.000 de unități rezidențiale, în scădere cu 8,5% față de rezultatul din 2024, potrivit statisticilor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Cele mai slabe luni pentru vânzările de locuințe din 2025 înregistrate în București și împrejurimi, regiune în care se tranzacționează pentru o treime din locuințele vândute anual în România, au fost aprilie, cu un minus anual de 25% - într-un context în care în luna aprilie a acestui an a fost o perioadă de concedii prelungite prilejuite de sărbătorile Pascale și vacanța de 1 mai – și în luna decembrie, cu o scădere a vânzărilor de 24% față de decembrie 2024.
Anunțul majorării cotei TVA la cumpărarea unei locuințe noi de la 1 august 2025 a dus la un vârf de vânzări în luna iulie, când în București și Ilfov s-a înregistrat o creștere anuală de 12,6%, în timp ce în august s-a înregistrat o creștere anuală de 10,2%.
Următoarele patru luni ale anului anterior au adus vânzări de locuințe din ce în ce mai mici: în septembrie s-a înregistrat o scădere anuală de 8,5%, în octombrie și noiembrie de 22% și în decembrie de circa 24% față de vânzările înregistrate în lunile similare din 2024.
De regulă, ultimele luni sunt sinonime cu cele mai mari vânzări de locuințe înregistrate pe parcursul unui an, 2025 fiind singurul an în care s-a înregistrat o excepție.
În urma scăderii de vânzări de locuințe din 2025, piața rezidențială din București și împrejurimi a revenit la volumul înregistrat în 2023.
