Noile prevederi aduc mai multe obligații pentru notari, deci un plus de birocrație, dar și costuri suplimentare, iar opinia generală a juriștilor este că ele au fost date mai ales pentru a atenua impactul scandalului Nordis asupra opiniei publice și că în realitate nu protejează promitentul cumpărător.
Mai multe detalii despre noile prevederi legale a oferit, în cadrul emisiunii Legile Afacerilor, de la Prima News, moderate de Andrei CRISTEA, jurista Cristina BORȘ-GRECEA, care este de părere că, „pentru o singură situație, interpretată subiectiv și pentru care nu există încă o hotărâre definitivă a instanței, nu trebuie să pedepsești o piață întreagă. Mai ales una importantă, ca piața imobiliară, care contribuie cu 8% la PIB-ul României.“
Concret, potrivit noilor reglementări se limitează plata avansului la 45%, din care 5% pentru rezervarea unui apartament, în încercarea de a proteja cumpărătorul, dar nu se prevede ce se întâmplă dacă promitentul vânzător încasează mai mult – nu există deci sancțiuni pentru cazul în care ar primi un avans de 100%. Iar sancțiunea despre care vorbește totuși forma actuală a legii, de 1% din cifra de afaceri din anul anterior a dezvoltatorului, nu are sens câtă vreme acesta nu are venituri pentru proiectul respectiv, deoarece dezvoltatorii creează de obicei entități noi pentru fiecare proiect, iar avansurile încasate nu reprezintă venituri, ci se deduc din prețul final la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deci nu sunt luate în calcul pentru amenda de 1% din cifra de afaceri.
Dezvoltatorul care încheie promisiuni de vânzare trebuie să aibă autorizația de construcție notată în cartea funciară, iar notarul trebuie să ceară extras de informare în baza căruia să constate că s-a notat autorizația și să încheie promisiunea de vânzare-cumpărare. Și, în plus față de legislația anterioară, acum se impune ca promisiunea să fie notată în ziua respectivă sau cel mult după 24 de ore, pentru a nu se vinde același apartament de două ori. „Și mai există o lacună pe care în practică am observat-o mulți: aceea că nu apare nicăieri obligativitatea pre-apartamentării (n.r.: obligația de a înscrie unitățile individuale în Cartea Funciară înainte de a fi vândute la încheierea promisiunii. Deci este un nonsens.“
O altă problemă este că nu se specifică ce se întâmplă cu rezervările și promisiunile încheiate înainte de intrarea în vigoare a acestei legi și că nu există penalități.
Dezvoltatorii imobiliari nu sunt încurajați să investească – dimpotrivă
Spre deosebire de Ordonanța de Urgență nr. 7/2026, care a intrat în vigoare chiar la data publicării, în cazul noilor prevederi cumpărătorii și vânzătorii au fost informați cu trei luni mai devreme, „dar tot nu este bine, deoarece în situații de criză cel mai important este să crești consumul. Or, creșterea TVA pentru construcțiile noi, taxele pentru vânzători și cumpărători, prevederile privind avansurile și limitările aduse de noile legi nu încurajează dezvoltarea economică, nu cresc consumul, ci creează o panică generală. Și totul pentru un caz particular despre care nu știm cum se va pronunța instanța. Nu este posibil să omori toată piața din cauza lui, pentru că oricum nu rezolvi nimic. În schimb ar trebui să vii cu decizii care să încurajeze creșterea. Mai ales că în România, spre deosebire de alte țări, dezvoltatorii imobiliari nu pot lua credit. Iar pentru a investi propriii bani au nevoie de motivație, nu de lipsă de predictibilitate și de noi taxe.“
Un alt aspect subliniat de jurista Cristina BORȘ-GRECEA este acela că dezvoltatorii își derulează proiectele cu ajutorul avansurilor încasate, iar rezervările de promisiuni de vânzare-cumpărare se încheie la prețuri preferențiale pentru cumpărători, care în schimb își asumă că trebuie să aștepte o vreme livrarea apartamentelor. Iar această soluție este mai viabilă decât creditul bancar, câtă vreme instituțiile de finanțare nu sunt favorabile industriei imobiliare.
Un material Investing in Property
