Interviul realizat de Diana Zuican, Director de proiect Investing in Property, cu Valentin Morar, Wallberg, companie ce dezvolta XCity Towers în Timișoara și Sunnyville în Brașov.
Câte apartamente urmează să construiți în cadrul proiectului X City Towers? Câte ați finalizat?
XCity Towers este un proiect major dezvoltat în zona de nord a Timișoarei care prevede construcția a peste 1000 de apartamente premium în 9 clădiri cu regim de înălțime de până la 16 etaje.
Amplasamentul este unul dintre atuurile forte ale proiectului, XCity Towers având o poziție privilegiată în ceea ce urmează a fi cel mai modern cartier al Timișoarei, vorbim de o zonă vastă de 1.000 de hectare dezvoltată conform planului strategic de dezvoltare a Municipiului Timișoara, cu reguli de urbanism moderne, cu centre de cartier, utilități, spații verzi, școli, centru medical și centru de entertainment. În următorii 10-15 ani, vorbim aici de centrul nou al orașului. Daca ar fi să facem o paralelă, este comparabil, la scara Timișoarei, cu La Defense din Paris, păstrând desigur proporțiile.
Câte apartamente ați vândut ? Cum au mers de la începutul lui 2022, s-a simțit vreo schimbare în piață?
Am vândut peste 300 de apartamente, integral primele două clădiri, din care una este deja locuită, iar cealaltă urmează a fi finalizată anul acesta, iar în acest moment avem deschise rezervările pentru al treilea turn rezidențial unde am primit recent autorizația de construire și urmează să demaram șantierul.
Anul acesta a început foarte dinamic, continuând trendul de anul trecut.
Evident, conflictul din țara vecină și efectele acestuia au generat schimbări dramatice în piață. Peste factorii obiectivi care erau deja existenți – presiunea pe lanțurile de aprovizionare, riscul de inflație, creșterea dobânzilor – în urma măsurilor de sprijinire în perioada pandemică, s-au suprapus efectele conflictului – criza energetică, criza materiilor prime – care accentuează instabilitatea macroeconomică. În plus, asistăm din păcate și la o manipulare negativă a cumpărătorului prin foarte mult zgomot mediatic. Mai activi ca oricând, profeții crizei imobiliare amplifică și dramatizează situația. Vorbim de aceleași voci care au prevestit necontenit scăderea prețurilor apartmentelor de când piața imobiliară și-a revenit după criza din 2008, fără niciun fundament economic. Nu degeaba îi numesc “profeți ai crizei”, de vreme ce predicțiile lor nu se bazează pe nicio analiză economică. A fost mediatizată profeția unuia dintre ei care prevestea scăderea cu 25% a prețurilor apartamentelor în următorul an. Nu doar că nu au scăzut, dar prețurile au crescut cu peste 25% în tot acest răstimp. Bineînțeles acei potențiali cumpărători care le-au ascultat sfatul au fost victime, deoarece au finalizat prin a achiziționa mult mai scump sau nu au achiziționat deloc deși își permiteau să o facă.
Repet același sfat, daca nu ești speculant și ai o nevoie de locuire și finanțarea necesară, cumpară, nu este niciodată un moment mai potrivit.
În mod cert este nevoie de o echilibrare a discursului și salut analiza recentă a BNR în ceea ce privește evoluția pieței imobiliare. Oamenii au nevoie de informații veridice.
Putem observa că adevărații analiști economici se feresc de a da predicții despre evoluția prețurilor apartamentelor și explică de ce situația actuală e diferită de contextul din 2008. În primul rând ne aflăm într-o piață imobiliară sănătoasă, cu siguranță nu suntem într-o bulă imobiliară, în toți acești ani numărul cumpărătorilor speculativi este nesemnificativ. În plus, veniturile au crescut cu aproape 400%. Iar prețurile medii în România nu au ajuns la nivelul din 2008. În ceea ce privește prețurile actuale, după creșterea semnificativă din ultimele luni, în continuare rata lunară în cazul achiziției unui apartament chiar și cu avansul minim de 15% este sub valoarea chiriei pentru aceeași proprietate. Iar cumpărătorul se poate proteja de creșterea dobânzilor obținând un credit cu dobânda fixă. La aceste prețuri, în continuare e profitabil să achiziționezi.
Avem cele mai ieftine apartamente din Uniunea Europeană, raportat la puterea de cumpărare, ceea ce este o oportunitate imensă pentru români. Cu cât ne aliniem la standardele economice europene, se vor alinia și prețurile imobilelor. Prețurile apartamentelor vor crește într-un ritm mai rapid decât veniturile, ceea ce va face accesul la achiziție mai dificil. Astfel, mai puțini români își vor permite să cumpere și vom vedea și în România un procent mai mic de proprietari, crescând ponderea apartamentelor deținute de marii jucători pe piața chiriilor. Statutul de proprietar înseamnă și o tezaurizare a averii în timp, o valoare pe care o putem oferi generației următoare. E cert ca apartamentele se vor scumpi și aceasta sansa, în timp, se va reduce.
Care sunt planurile X City Towers pentru 2022? Câte unități locative aveți în plan să finalizați, pe tot parcursul acestui an, în cadrul proiectelor pe care le aveți în dezvoltare?
Prioritar pentru noi este finalizarea celui de-al doilea turn residential în Timișoara și livrarea etapei 3 din Sunnyville Brașov, totalizănd 225 de unitati locative și demararea turnului trei. Astfel comunitatea XCity Towers va crește, depăsind 300 de familii.
Aveți în plan și demararea unor noi proiecte pe piața locală? Aveți în portofoliu terenuri pentru noi dezvoltări – sau intenționați să achiziționați asemenea proprietăți? Detaliați.
În 2022 suntem foarte atenți la condițiile actuale de piața, iar demararea unor proiecte noi o vom decide când vom avea mai multă predictibilitate. Rămânem deschiși la oportunități noi de investiții.
Cum anticipați că va evolua piața imobiliară autohtonă în 2022 – per ansamblu, dar și la nivelul Timisoarei ? Cum credeți că va (putea) face față aceasta provocărilor ridicate de pandemie?
Evident, anticipăm un numar ceva mai mic de tranzacții. Suntem constienți că amânările de acum se vor translata în cerere solvabilă viitoare pentru ca interesul si nevoia nu dispar.
Cumpărătorii încep să înțeleagă și să accepte noua paradigmă a pieței – locuințe mai scumpe, un cost al creditării mai ridicat, iar cererea se va relua în mod organic. Estimăm că în 2023 să revenim la valorile de dinainte de pandemie ca volum de tranzacții, iar de acolo să reintrăm pe o pantă ascendentă.
Privim cu încredere această etapă pe care o traversam, o oportunitate pentru piața de a se curăța de acei dezvoltatori axați exclusiv pe oportunitățile contextuale. O bună parte din ei vor ieși din piață, rămânând activi doar dezvoltatorii care au această activitate în core-ul business-urilor lor.
De altfel, filosofia noastra este simplă, dincolo de profit, un dezvoltator are o responsabilitate uriașă pentru că prin misiunea sa își pune amprenta decisiv pe o perioada de cateva decenii asupra dezvoltării unei zone, iar uneori a unui oraș, ori această misiune trebuie asumată.
Un material Investing in Property
