Diferența dintre randamentul și costul finanțării unei investiții imobiliare în România se reduce, ceea ce semnalează o piața mai lichidă și, implicit, noi tranzacții, potrivit lui Remon Vos, fondatorul și CEO-ul CTP, cel mai mare proprietar de spații de depozitare din țară.
„În România, randamentele investiționale sunt în jurul a 8%, poate puțin sub. Încă există o diferență mare între randamentele din Cehia și cele din România. Nu cred că se justifică vânzarea la un asemenea randament. Cred că vom asista la o scădere a randamentelor la 7-7,5%. La asta va contribui faptul că băncile vor începe să concureze, din nou, pentru finanțarea proiectelor imobiliare și se vor obține împrumuturi cu costuri mai bune. Diferența dintre randamente și costul finanțării se va reduce“, spune Remon Vos, într-un interviu acordat Profit.ro.
Acum, arată acesta, diferența dintre cei doi indicatori este mare la nivel local, randamentele fiind de circa 8%, iar marjele de dobândă, de 2,5%. În Cehia, costul finanțării este în jur de 1,5%, iar randamentul este de 5,7%.
Yield-ul sau randamentul investițional este un indicator folosit în piața imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăți. Valoarea netă a acestuia este calculată prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietății. Cu cât indicatorul este mai mic, cu atât proprietatea este mai scumpă.
Potrivit lui Vos, scăderea randamentelor va determina o creștere a activității pe piața tranzacțiilor imobiliare, după modelul sectorului de birouri. „În ultimele 24 de luni a fost o activitate sportă de tranzacționare în acest sector, și asta pentru că randamentele au coborât spre 7%. În Budapesta sunt 6,5%, iar în Praga, 5,5%. Totuși, costul banilor e mai mare aici decât în Praga“, adaugă managerul.
Lipsa produselor
Deocamdată, Remon Vos constată că pe piața românească nu sunt prea multe proiecte industrial-logistice de vânzare, motiv pentru care compania pe care o conduce își bazează expansiunea din ultimii doi ani, cu precădere, pe dezvoltări proprii.
„Dacă vrem să ne creștem portofoliul între 10-20% pe an în România, trebuie să construim proprietăți, în principal pe terenurile pe care le avem. Doar la Kilometrul 23, în Bolintin Deal, putem construi un milion de metri pătrați pe terenul pe care îl avem“, explică Vos.
CTP a ajuns la finalul anului trecut la un portofoliu de 5 milioane de metri pătrați de spații industrial-logistice, din care circa 80% au fost dezvoltări proprii. Portofoliul din România are o cotă de 20% din cel al grupului și anul trecut a generat venituri din chirii de circa 48 milioane de euro, o creștere de aproape 90% față de rezultatul local din 2017.
Motiv de creștere
Remon Vos își pune încrederea în capacitatea specialiștilor din piața industrial-logistică de a sesiza momentul în care ritmul dezvoltărilor va trebui domolit, pentru a nu apărea o supraofertă de spații de piață. Deocamdată, gradul de neocupare în depozitele locale ale companiei este de sub 5%.
Managerul este conștient că nu se va mai întâlni prea curând cu creșteri ale Produsului Intern Brut al României peste restul țărilor din Uniunea Europeană, însă mizează pe o evoluție pozitivă de 2-3% pe an. Creșterile salariale, care au contribuit la mărirea puterii de cumpărare a populației, îl determină să fie optimist în privința cererii continue de spații de depozitare venite din partea retailerilor, deși constată că situația politică poate avea o influență negativă.
„Un stimulent principal al creșterii nostre este comerțul electronic. Mulți clienți de-ai noștri sunt implicați în activități de comerț electronic. Obiceiurile de consum în retail trec de la achizițiile în magazin la cumpărături online. Nu știu când vor veni sau cum va schimba mediul de afaceri apariția pe piața a Amazon sau Alibaba. Amazon este prezent deja cu centre logistice în țări precum Cehia, Slovacia, Polonia. Mai devreme sau mai târziu vor veni și în România“, spune Vos întrebat despre perspectiva unei posibile intrări pe piață a celor doi giganți ai comerțului electronic.
Anul trecut, proprietarii de spații logistice au închiriat o suprafață totală de 500.000 de metri pătrați. Cererea a venit în mare parte de la companiile de retail care au închiriat aproape jumătate din total, la mare distanță fiind distribuitorii și logisticienii (17%) și companiile de bunuri de consum (12%), arată datele companiei de consultanță imobiliară JLL Romania.
Bani pentru achiziții
Anul trecut, CTP a vândut 36 de depozite de lângă Praga și din vestul Boemiei celui mai mare investitor instituțional din Germania pentru suma de 460 milioane euro. Deka Immobilien a intrat prin această tranzacție într-un parteneriat strategic pe zece ani cu CTP. Nemții au cumpărat participația majoritară în trei parcuri logistice amplasate în Cehia, plus două proiecte în dezvoltare, cu o suprafață totală de 430.000 metri pătrați.
„Am vândut la un randament investițional de circa 5,7%. Am făcut tranzacția cu Deka din motive strategice. Practic am vândut 10% din portofoliul nostru. Până acum nu am vândut niciodată părți mari din portofoliul acumulat. Nu cred că vom repeta o astfel de tranzacție prea curând, dar nu ar trebui exclusă posibilitatea. O parte din banii obținuți sunt pentru susținerea expansiunii prin achiziții pe piețe noi. Majoritatea proprietăților noastre sunt concentrate în Cehia și vrem să contrabalansăm și să ne diversificăm în mai multe țări“, mai spune directorul companiei.
Acum, CTP este în mijlocul unei tranzacții care vizează achiziția unui parc logistic funcțional din apropierea Bucureștiului pentru o sumă de circa 40 milioane de euro. Compania a investit până acum circa 500 milioane de euro în cele 15 parcuri industrial-logistice din România. Doar anul trecut, dezvoltatorul a finalizat și livrat peste 300.000 de metri pătrați de spații logistice. În plus, investitorul mai are la dispoziție teren pentru extindere, a cărui valoare se ridică la circa 25 milioane euro.
