Sectorul de retail a trecut, în ultimii ani, de la statul de vedetă la cel de sperietoare a pieței imobiliare. Investitorii se feresc acum să mai cumpere centre comerciale și pentru că unii proprietari au crescut chiriile artificial pentru un beneficiu propriu, este de părere Ulf Pleschiutschnig, Managing Director în cadrul Morgan Stanley, una dintre cele mai mari bănci de investiții din lume.
În ultimii trei ani, ponderea tranzacțiilor cu centre comerciale în totalul tranzacțiilor imobiliare a scăzut semnificativ, pe măsură ce comerțul online a prins avânt. Practic, de la o cotă de 40% din volumul total al pieței Central și Est Europeane, sectorul de retail a ajuns anul trecut să reprezinte doar 23% din piața tranzacțiilor imobiliare, potrivit datelor companiei de consultanță CBRE.
Ulf Pleschiutschnig consideră că această lipsă de atractivitate nu se datorează doar creșterii comerțului online.
„Sectorul de retail a traversat o perioadă plină de succes în care dezvoltatorii au făcut mulți bani. Problema esențială a fost că s-a construit prea mult, mai ales în România. În fiecare oraș mic din România erau câteva centre comerciale. Dar a mai fost și o schemă Ponzi condusă de companiile listate la Bursă cu un interes în retail. Acestea au crescut nivelul chiriilor cu scopul de a mări valorile de evaluare ale proprietăților. Dar cum faci asta dacă magazinele care închiriază spațiile nu pot plăti decât un nivel peste care afacerea devine nesustenabilă? Le poți plăti o parte din chiria pe care o datorează pe 5 ani sub formă de contribuție la amenajare sau de stimulente în numerar. Practic, s-au umflat chiriile artificial, companiile au raportat la bursă că nivelul chiriilor a crescut, iar managementul a primit niște bonusuri frumoase. Cel puțin așa se întâmpla acum 5-6 ani. După o perioadă nu mai poți continua așa. Asta nu înseamnă că un spațiu nu mai poate fi închiriat, ci că nu mai poate fi închiriat pe 55 de euro/metru pătrat/lună, ci pe 35 de euro/metru pătrat/lună. La această clasă de active vedem acum că nivelul chiriilor se ajustează la un nivel sustenabil“, a explicat directorul Morgan Stanley în cadrul unui eveniment organizat de Reed MIDEM (organizatorul MIPIM), casa de avocatură NNDKP, Matei-Borbely+Partners și CBRE România.
Morgan Stanley a intrat anul trecut pe piața imobiliară românească prin achiziția clădirii de birouri America House la un preț estimat la 77 milioane de euro. Tranzacția a cuprins și centrul comercial Promenada Mall, care a fost preluat de compania ungară Indotek pentru 43 de milioane de euro. Ulf Pleschiutschnig spune acum că tranzacția este relativ mică, în comparație cu mărimea fondului pe care îl gestionează Morgan Stanley, motiv pentru care este întrebat periodic dacă privește cu seriozitatea piața locală.
„Primesc lunar un e-mail de la biroul central din SUA, după ce citesc în Wall Street Journal că în România oamenii ies în stradă împotriva legalizării fraudei sau că șeful celui mai mare partid politic (Liviu Dragnea - n.r.) a fost închis. Mă întreabă dacă suntem siguri că ar trebui să investim în această piață. [...] Eu cred că România are potențial de creștere. Totuși, România este singura țară din regiune care nu are o bază de investitori locali. În Ungaria, apariția investițiilor locale a dus la schimbarea randamentelor. România va continua să fie mai ieftină atât timp cât lipsesc fondurile autohtone“, a mai spus reprezentantul Morgan Stanley.
CBRE estimează pentru acest an o creștere cu 9% a volumului de tranzacții. Volumul tranzacțiilor imobiliare cu proprietăți comerciale (birouri, malluri, depozite, hoteluri) a depășit în 2019 borna de un miliard de euro, totalizând aproximativ 1,06 miliarde de euro, în creștere cu 7% față de nivelul înregistrat în 2018, arată datele brokerului. Volumul atins anul trecut marchează un record al ultimilor cinci ani.
