Decizia Guvernului de a amâna cu un an reducerea cotei TVA de la 19% la 5% pentru locuințele mai scumpe, anunțată în premieră de Profit.ro, va crea un blocaj în piață pentru apartamentele mari, mii de cumpărători pot pierde avansurile achitate sau vor amâna semnarea contractului de vânzare, iar investitorii imobiliari pierd sute de mii de euro pentru fiecare proiect conceput și autorizat cu gândul la Legea promulgată în noiembrie 2020.
Joi, în noaptea de Revelion, Profit.ro a anunțat în premieră că, în urmă cu puține ore, în ultima ședință a anului, Guvernul a amânat până la 1 ianuarie 2022 intrarea în vigoare a măsurii privind majorarea de la circa 92.400 de euro la 140.000 euro a plafonului pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 5% pentru locuințele care au o suprafață utilă de maximum 120 de metri pătrați. Decizia a fost motivată prin impactul negativ de -200 milioane de lei asupra veniturilor din TVA.
„Sunt sute, poate chiar mii de cumpărători la nivel național care au semnat antecontracte în ultimele 2-3 luni ale anului 2020 pentru locuințe cu livrare în 2021, luând în calcul un preț de achiziție cu o cotă de 5% TVA. Cei care au achitat deja avansuri luând în calcul cota redusă de TVA se află într-o situație pe care nu o anticipau și care nu este demnă de un stat modern, în al treilea deceniu din mileniul trei. Vor fi cu siguranță numeroase dispute și neplăceri, totul doar din cauza unei decizii care schimbă o lege promulgată cu nici două luni în urmă“, spune pentru Profit.ro Ionuț Nicolescu, președintele companiei de consultanță imobiliară SVN Romania, care tranzacționează cele mai multe apartamente de pe piață.
Asociația Investitorilor de Real Estate din România (AREI), organism care reunește cei mai mari proprietari de clădiri din țară, a transmis în perioada de dezbatere a legii o simulare Guvernului, intrată acum în posesia Profit.ro, prin care se arată că statul ar încasa circa 4 milioane de euro doar din achiziția de mobilier și electrocasnice pentru cele 1.278 de locuințe cu preț de peste 92.000 de euro tranzacționate în 2020 de membrii AREI și partenerii lor, Premier Real Estate și SVN.
Datele asociației mai arată că tranzacțiile cu locuințe pentru care a fost plătită TVA de 19% reprezintă circa 22% din totalul tranzacțiilor realizate în 2020 de membrii AREI și partenerii lor, iar 88 dintre acestea au fost achiziții realizate de firme plătitoare de TVA cu scopul taxării inverse. Printre argumentele dezvoltatorilor în favoarea reducerii TVA la locuințe scumpe se mai numără impozitele locale mai mari (calculate în funcție de suprafața locuinței), faptul că ar crește taxele încasate de la notari, impozitul pe profit și taxele din salariile angajaților firmelor dezvoltatoare.
„Banii economisiți nu cred că fac diferența cu tot deficitul pe care îl va avea Guvernul. Pentru apartamentele care ar trebui livrate în 2021, dezvoltatorii au posibilitatea să amâne semnarea contractului de vânzare-cumpărare pentru 2022, ceea ce înseamnă un blocaj în piață pentru apartamentele mari. Se pot semna antecontracte, se face recepția clădirii, iar proprietatea este transmisă în 2022“, explică pentru Profit.ro Antoanela Comșa, președinte al asociației patronale și director general al dezvoltatorului cu capital spaniol Granvia Romania.
Ea mai spune că Granvia a demarat faza a patra de dezvoltare în cadrul Gran Via Park din zona bucureșteană Lujerului, în care are foarte multe pachete de apartamente cu locuri de parcare al căror preț depășește 92.000 de euro, însă finalizarea lucrărilor este programată abia pentru 2022. Pentru un apartament în valoare de 92.000 de euro se plătesc circa 13.000 de euro în plus, diferența între TVA de 5% și de 19%, ceea ce îngreunează achiziția apartamentelor mai mari și mai scumpe.
Planuri schimbate
În București și împrejurimi, segmentul de piață format din locuințe care au prețuri de peste 95.000 de euro, a deținut aproximativ 11,5% din totalul ofertei din 2020 din București, un an care va aduce noi recorduri de livrări, arată datele SVN.
Foarte mulți dezvoltatori și-au regândit sau au proiectat de la zero unități locative care să satisfacă cererea generată de legea care anunța reducerea TVA. SVN estimează că peste 25% - 30% din oferta livrată în 2022 ar fi putut să fie încadrată pe segmentul de peste 95.000 de euro.
„Aceste lucruri par năruite în acest moment. Investitorii și-au făcut planurile luând în calcul această modificare, cerere pentru locuințe mai spațioase existând deja, mai ales în contextul pandemiei actuale. Și-au întocmit planuri de business, au proiectate imobile și le-au autorizat pe final de an, luând în considerare aceste aspecte. Toate planurile și investițiile realizate, inclusiv achiziționarea de terenuri în ultimele 2 - 3 luni, au fost în van. Fără a lua în calcul rezultatele proiectelor, vorbim de pierderi de zeci sau chiar sute de mii de euro pentru fiecare proiect în parte care a fost conceput, proiectat și autorizat“, adaugă Ionuț Nicolescu.
Spaniolii de la Gran Via intenționează să înceapă anul acesta un proiect rezidențial de talie mai mică pe care l-ar putea termina tot în 2021, însă acum se gândesc dacă nu ar fi mai bine să reproiecteze apartamente mai mici, deoarece legea permite recompartimentări interioare dacă nu este modificată fațada. Antoanela Comșa, reprezentanta companiei spaniole, este însă de părere că dezvoltatorii nu au nicio siguranță că Guvernul nu va amâna, din nou, aplicarea legii și din 2022.
„S-a votat o lege îndelung dezbătută, s-a decis că ar aduce însă nenumărate avantaje atât pentru piața rezidențială, cât și pentru cumpărători, în contextul pandemiei și dorinței generale de îmbunătățire a condițiilor locative, s-a promulgat legea, a devenit oficială și la două luni, în ajunul Anului Nou, când trebuia să intre în vigoare, se amână. Denotă instabilitate legislativă și fiscală, denotă nesiguranță și transmite un semnal negativ pentru mediul de business, indiferent de sectorul de activitate – ce fel de stat ești dacă adopți o lege, devine oficială, iar la două luni depărtare, seara pe final de an, o amâni? O astfel de decizie și de modalitate de administrare, în general, poate și va duce și la neîncredere din partea investitorilor. Iar aceștia sunt de toate tipurile, de la cei care ridică două blocuri mici la marginea orașului până la investitori instituționali cu active de sute de milioane de euro, atât pe plan local cât și internațional“, menționează Nicolescu.
Căderea segmentului de birouri și rezultatele relativ satisfăcătoare, în actualul context, înregistrate pe segmentul rezidențial au crescut atractivitatea acestuia din urmă pentru investitorii de talie mare, activi pe segmentul de birouri, completează brokerul.
„Aceștia nu și-au dorit niciodată să dezvolte proiecte de două camere cu 50 de metri pătrați și fără facilități. Însă rezultatele mai slabe înregistrate pe segmentul office, creșterea segmentului rezidențial middle market din ultimii ani, a cererii pentru locuințe mai bune în 2020, toate acestea i-au determinat să își planifice intrarea pe segmentul rezidențial – iar o parte din anunțuri au fost deja făcute. Evident, aceștia au luat în calcul și cota redusă de 5% TVA însă peste noapte nu se mai pot baza pe aceasta“, spune Nicolescu.
Volumul de locuințe a căror construcție a fost terminată în primele nouă luni din 2020 a depășit 48.000 de unități, potrivit datelor colectate de Institutul Național de Statistică. Probabilitatea este mare ca 2020 să fie la fel de prosper ca anul anterior, când s-a atins un record al ultimilor 30 de ani, potrivit estimărilor Profit.ro. De cealaltă parte, volumul tranzacțiilor din 2020 are șanse să reintre pe creștere, după doi ani anteriori în scădere. Acești indicatori arată un an bun pentru piața rezidențială, chiar dacă s-au simțit efectele pandemiei de COVID-19.
