Proprietarii de proiecte imobiliare redevin optimiști, vor prețuri mai mari

Valoarea tranzacțiilor cu proprietăți imobiliare din România s-a redus semnificativ în prima jumătate a anului, la 61 milioane de euro, față de circa 470 de milioane de euro, în perioada similar a anului trecut. A doua jumătate a anului ar putea aduce mai multe tranzacții, în special pe piața birourilor, deși proprietarii au început să urce prețurile.

”Din punct de vedere al valorii, o comparație cu perioada similară a anului trecut este dificilă. Anul trecut, achizițiile Globalworth au reprezentat 73% din valoarea totală înregistrată (total 390 milioane euro). O altă tranzacție înregistrată în primul semestru al anului trecut este achiziția complexului rezidențial Silver Mountin din Brașov de către BCR (valoare de circa 50 milioane euro)”, a declarat pentru Profit.ro, Marius Grigorică, associate director capital markets DTZ Echinox.

Comparând valoarea tranzacțiilor imobiliare din primul trimestru cu valoarea înregistrată în perioada similară a anului trecut (fără achizițiile Globalworth și BCR), valoarea din acest an este cu 5% mai ridicată și totalizează 61 milioane euro.

”În a doua jumătate a anului ne așteptăm ca valoarea totală a tranzacțiilor imobiliare să fie mult mai ridicată față de cea înregistrată în primul semestru din 2015. O serie de tranzacții, aflate în diverse stadii de negociere sunt așteptate să se închidă până la sfârșitul anului”, explică Grigorică.

Dacă în semestrul unu, pe segmentul spațiilor de birouri nu s-au înregistrat tranzacții semnificative, consultantul se așteaptă ca în a doua jumătate a anului tranzacțiile pe acest segment să reprezinte un procent important.

Anul trecut, valoarea tranzacțiilor a înregistrat un record al anilor de după declanșarea crizei, de aproape 1,2 miliarde de euro, plasând România în top trei destinații investiționale în regiune, după Polonia și Cehia.

După performanța din primul semestru România a coborât mult în clasamentul regional, plasându-se după țări precum Polonia, Cehia, Ungaria sau țările baltice.

Spațiile industriale, 60% din volumul tranzacțiilor

În primul semestru cel mai dinamic sector a fost sectorul industrial, urmat de sectorul retail.

Cele mai importante tranzacții din acest an sunt vânzarea de către fondul american de investiții Heitman a parcului logistic Mercury Logistics Park companiei cehe CTP, care a preluat și parcul industrial Cefin din Arad, a centrului comercial Galleria Buzău de către compania GTC, unui investitor local. De asemenea, fondul cipriot Secure Property a preluat spațiul în care funcționează magazinul Praktiker din Craiova de la fondul elen Bluehouse, iar fondul amercian Lone Star a cumpărat cu 9 milioane de euro Phoenix Logistics Park din Chiajna de la Aviva Investors.

”Creșterea economică, creșterea consumului, stabilitatea și îmbunătățirea indicatorilor macroeconomici, trecerea către un mediu politic mai stabil, au fost factori care au atras atenția asupra României ca și destinație de investiții în real estate”, apreciază Grigorică.

De asemenea, randamentele mai ridicate față de restul țărilor din Europa Centrală și de Est cu tendință clară de compresie, dar și un nivel relativ scăzut al chiriilor la care se aplică rata de capitalizare, sugerează un potențial de creștere a valorii de capital pe termen mediu.

Există însă și factori care inhibă achiziția de proprietăți imobiliare pe piața locală, unii dintre aceștia favorizați de evoluțiile bune ale economiei care au dus la un optimism în creștere al vânzătorilor de proiecte.

”Deși lichiditatea pieței a fost relativ scăzută în ultimii ani, așteptările de preț ale vânzătorilor au crescut în ultima perioadă, în contextul în care yieldurile arată un trend de compresie. Acest lucru duce la o discrepanță între așteptările de preț ale vânzătorilor și cele ale cumpărătorilor, ceea ce limitează volumul tranzacțiilor”,a precizat Grigorică.

În plus, deși costurile de finanțare bancară sunt la un minim istoric, băncile sunt încă reticențe în general să finanțeze investiții imobiliare. ”Momentan piața din România nu are alte alternative la finanțarea bancară, cum ar fi atragerea de capital de pe bursa locală (doar câțiva investitori apelează la această sursă de finanțare), ceea ce limitează mult accesul la capital și în consecință, volumul investițiilor”, a adăugat consultantul imobiliar.

Un alt motiv pentru care marii investitori încă prospectează România este volumul minim de produse de calitate instituțională. De exemplu, sunt investitori mari care au ca și criteriu achiziții de minimum 100 milioane de euro per activ.

”Există o varietate de investitori care analizează activ posibilitatea de a intra pe piața din România. Mare parte dintre aceștia încă percep piața locală ca fiind un mediu relativ riscant, motiv pentru care caută în general oportunități, țintind randamente ridicate (yielduri peste 10% si IRR între 15-20%)”, a mai arătat sursa citată.

Marii investitori instituționali, cum ar fi fondurile de pensii germane au deja în strategie să obțină expunere pe piața imobiliară din România în ceea ce privește investițiile directe, dar încă nu sunt foarte activi, vor fi mai prezenți probabil din 2016. O parte dintre marile fonduri de private equity au făcut deja primul pas în România prin achiziția de protofolii de credite neperformate de la bănci, achizițiile fiind făcute la discounturi considerabile, la prețuri de sub 10% din valoarea inițială.

Bucureștiul are cele mai mari randamente din regiune (%)

Sursa: DTZ Research