Adoptată în Parlament la sfârșitul lunii trecute, Legea fondurilor de investiții alternative oferă un spațiu de manevră mai mare investitorilor de portofoliu pentru achiziții în real estate. Legiuitorul a dat posibilitatea și cumpărărilor de către fondurile de investiții ale activelor vândute sub stres, apreciind că acestea aduc oportunități de câștig foarte bune. Condiția este ca acestea să fie din cele reposedate de instituții care activează în piața creditului. Imediat după crahul imobiliar din 2009, cadrul de reglementare fusese foarte restrictiv în condițiile în care multe proiecte erau nevândute și existau suspiciuni că multe imobile riscă să fie mutate pe bilanțurile fondurilor de investiții la prețuri de bulă speculativă, într-o conivență între developeri și administratorii de fonduri.
Românii care nu au suficient de mulți bani pentru a face o investiție imobiliară într-un activ pe care să-l dețină nemijlocit au vești bune pentru anul 2020. Legea fondurilor de investiții alternative, adoptată la Parlament și care merge către promulgare la președintele României, oferă baze mai solide pentru realizarea unor plasamente imobiliare prin intermediul unor vehicule financiare care să fie accesibile și investitorilor de retail.
Cumpărând unități de fond la o entitate specializată în investițiile imobiliare de la categoria fondurilor de investiții alternative, cei care dispun de economii vor putea lua expunere mai largă pe piața de real estate, decât eventual propriul lor apartament sau casele părintești moștenite. De asemenea, legiuitorul a lăsat liber accesului indirect la imobilele vândute sub stres de bănci sau instituții financiare nebancare după executarea debitorilor cu probleme, apreciind că aici există un potențial de maximizare a profiturilor pentru jucătorii din sectorul fondurilor de investiții și clienților lor.
Legislația reașază lucrurile într-un domeniu bântuit de suspiciuni la spargerea balonului imobiliar de la jumătatea deceniului trecut. Atunci numeroși developeri au rămas cu multe locuințe nevândute în proiectele lor aflate în diverse stadii, în același timp fiind sub incidența unor datorii. Temerile parlamentarilor și reglementatorilor au fost că investitorii în imobiliare cu apa la gât vor înstrăina prin vânzări „bulk” apartamentele devenite nevandabile în context de criză financiară internațională și implozie a creditului în România către fonduri de investiții ale căror administratori care astfel să fi procedat întru paguba clienților lor.
Sunt limitările care au tăiat, spre exemplu, fondurile de pensii, de la orice fel de achiziție imobiliară, inclusiv acțiuni ale unor companii din domeniu sau alte titluri financiare emise în contul dezvoltărilor din real estate. Post-factum măsura a părut excesivă și că a rupt entitățile de la Pilonul II de posibilitatea de a investi într-un sector care a oferit randamente consistente în actualul deceniu, pe măsura revenirii economice și a revigorării creditului.
Fondurile de investiții specializate în imobiliare și cele diversificate, care, de asemenea, vor avea deschiderea pentru plasamente în real estate, vor avea un cadru legislativ mai coerent și vor putea fi vehiculele prin care românii să găsească debușeele de investiții în piața imobiliară.
Amintiri de la spargerea balonului imobliar. Vecini cu asistații sociali restanți la întreținere
Cum un deceniu, suspiciunile erau foarte ridicate. La drept vorbind, temerile nu erau cu totul neîndreptățile. Mesaje spre exemplu de la Asociația Oamenilor de Afaceri din România chemau în plin crah imobiliar la intervenții ale autorităților locale pentru achiziția de apartamente în ansamblurile rezidențiale noi, cu scopul de a fi ulterior plasate spre închiriere sau a ajunge în posesia unor categorii profesionale și sociale.
Perspectiva era ca astfel de cazuri să fie nefericite, cadouri nemeritate pentru developerii în impas, preluare a gunoiului financiar al balonului imobiliar și a creditării neeconomice aferente. Un caz particular a șocat lumea chiar în plină criză. Primăria Municipiului București a preluat, în timpul mandatului edilului Adriean Videanu nu mai puțin de 143 de apartamente într-un complex rezidențial construit la Glina de omul de afaceri de origine libaneză Mohammad Murad, mai cunoscut pentru activitatea sa în domeniul turismului.
Din cadrul proiectului fuseseră vândute în regim de piață liberă către clienți finali numai 20 de apartamente, restul până la 163 de unități fiind livrate „la vrac” către Primărie, care ulterior le-a populat cu asistați sociali, spre disperarea locatarilor inițiali care au văzut degradarea instantanee a dezvoltării rezidențiale. „Nu mai avem liniște. Am avut ghivece de flori, dar asistații sociali le-au furat”, afirma la acea vreme exasperat unul dintre cei care cumpărase cu bani grei un apartament de tipul celora pe care acum alții le închiriau pentru numai 20 de euro de la Primărie. „Garajele nu mai funcționează pentru că în câteva rânduri au folosit ranga pentru deschiderea lor. Altele au fost inundate. Acum suntem în pericol să fim deconectați de la curent deoarece asistațiii sociali au mari restanțe.”
“Interdicția de a investi în mod indirect în portofolii de active neperformante este excesivă și nu își găsește o justificare economică”, spun parlamentarii
Acum legiuitorul are o abordare mai relaxată. Legea adoptată în noiembrie prevede inclusiv achiziția de către fondurile de investiții ale unor imobile sub stres. Totuși, în formula amendată de la Comisia de Buget, finanțe și bănci a Camerei Deputaților, camera decizională, a fost formulată specificarea că un fond specializat in investiții imobiliare “nu poate investi direct în active neperformante sau portofolii de active neperformante deținute de terțe părți, altele decât instituțiile de credit sau instituțiile financiare nebancare”.
Trecerea prin filtrul unei instituție de credit care execută imobilele ese considerată de parlamentari ca o formulă a pieței de a preveni eventuale abuzuri. Pe de altă parte, legiuitorul nici nu s-a putut opune oportunității ca fonduri de investiții să coaptă cumpăra cu câțiva eurocenți sau eurocenți la euro active imobiliare ale unor entități falite și eecutate. Sub acest aspect, expunerea de motive menționează că interdicția investirii în mod direct sau indirect în construcții returnate instituțiilor de credit în baza Legii nr. 77/2016, este o restricție “care poate fi considerată excesivă și insuficient fundamentată economic.”
Deschiderea pentru astfel de achiziții este inclusive pentru fondurile de investiții alternative destinate investitorilor de retail. “În general, constituirea de portofolii ce conțin imobile trebuie să țină cont de oportunitățile apărute pe piețele imobiliare și de potențialul de valorificare a acestora”, spune expunerea de motive. “Ținând cont de restricțiile impuse acestora prin reglementările din sectorul financiar-bancar, instituțiile de credit sau instituțiile financiare nebancare sunt constrânse să vândă astfel de imobile într-un termen cât mai scurt, ca urmare și prețurile de vânzare ale acestor imobile vor fi mult mai reduse, în comparație cu prețul din piață reprezentând o investiție oportună.”
Abordarea parlamentarilor este pro-piață. “Restricționând aceste achiziții, se restrânge semnificativ plaja investițională a fondurilor și deci și posibilitatea acestora de a genera profit, totul în detrimentul investitorilor și al pieței în ansamblu”, mai spun autorii modificărilor din Comisia de Buget a Camerei. “Interdicția de a investi în mod indirect în portofolii de active neperformante deținute de terți, respectiv prin achiziția directă sau indirectă (printr-o altă societate interpusă în lanțul de dețineri) de participații într-o societate care deține astfel de portofolii, este excesivă și nu își găsește o justificare economică.”
De pe făraș în portofoliu
Suspiciunile în domeniu sunt ridicate pentru că în domeniul imobiliar ilichiditatea este mare, departe de tranzacționarea zilnică și existent unor cotații în timp real ca în piețele bursiere. Legea fondurilor de investiții alternative ține cont de această realitate și menționează că entitățile înscrise la una din categoriile prevăzute de actul normativ nu pot cumpăra sau vinde active imobiliare fără o evaluare prealabilă, după cum reevaluarea activelor se va face cel puțin cu o frecvență anuală.
Cât este valoarea intrinsecă sau de piață a unui imobil? Cum un istoric de 20 de ani a trădat un respect mic al evaluatorilor față de propria meserie, totdeauna temeri au existat în rândul investitorilor că administratori în conivență cu terți pot prelua diverse categorii de active ilichide de pe bilanțul unor investitori cu problemă.
Nu mai departe de acum 4 ani, șeful directoratului de la SIF Transilvania (SIF3), Mihai Fercală îl îndepărta din conducerea societății pe Radu Toia, în prezent consilier la Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF) acuzându-l că a preluat pe bilanțul SIF-ului active din zona fondurilor Certinvest. Cel care de peste un sfert de veac își leagă numele de activitatea emitentului listat la BVB cu sediul în Brașov denunța „operațiuni păguboase pentru SIF Transilvania dar foarte rentabile pentru grupările interesate”.
Legiuitorul spune: nu pune prea multe ouă în același coș imobiliar!
Acum, Parlamentul mizează că în piață jucătorii vor neutraliza prin vigilența reciprocă posibile practici care să vină întru pierderea de valoare pentru investitorii în fonduri. Legea stabilește și limitări de natură prudențială astfel încât să se atenueze riscul investițiilor de protofoliu în real estate. Spre exemplu, un fond nu poate investi mai mult de echivalentul a 33% resursele sale într-un singur activ imobiliar, aici fiind incluse și propietățile care au o destinație economică interconectată.
Natura specială a plasamentelor imobiliare a făcut legiuitorul să excepteze SRL-urile care operează proprietăți din real estate de la limita de 20% din activ impusă fondurilor de investiții alternative pentru achiziții de părți sociale la societăți cu răspundere limitată. De asemenea, fondurile au majorată limita acordării de împrumuturi financiare la 25%, de la 20% atunci când când împrumutul este către un SRL cu profil imobiliar unde condiția este ca fondul să dețină 95% din activ, dar și ca destinația să fie eliberarea de sarcină către terți a respectivelor active.
