Mihaela Pană, Partner Private Investment Capital Markets la Cushman & Wakefield Echinox, vine la Conferința Profit.ro - Piața imobiliară românească sub spectrul crizei occidentale. Ediția a IV-a, programată pentru 17 iunie. DETALII AICI
CONTEXT
Piața de birouri, în mod special, se confruntă, la nivel global, cu un declin fără precedent al cererii de spații noi, situație înrăutățită de costurile mari de finanțare și revenirea lentă a angajaților la birouri. Spre exemplu, piața de profil din Germania se confruntă cu cea mai severă criză din ultimele decenii.
În București, anul acesta se preconizează a fi cel mai slab în livrări de clădiri noi din ultimii 20 de ani. Interesul scăzut din partea cumpărătorilor pentru plasamente imobiliare în această perioadă de reașezare a prețurilor este principala caracteristică a pieței și factorul care ar putea contribui la o ieftinire a proprietăților.
Volumul de tranzacții cu proprietăți comerciale (birouri, mall-uri, depozite și hoteluri) ar putea fi în acest an la fel de slab ca în 2023, când s-a înregistrat cel mai redus nivel investițional din ultimii 10 ani.
Creșterea costurilor de finanțare și reticența investitorilor față de sectorul de birouri, care a fost clasa de active preferată în ultimii 5 ani, au avut un impact semnificativ asupra activității de investiții. Astfel, tranzacțiile cu proiecte de birouri au reprezentat doar 19% din volumul tranzacționat în 2023, în condițiile în care contribuția acestui sector în perioada 2018-2022 a fost de peste 60%.
Cel puțin în prima jumătate a lui 2024, consultanții imobiliari se așteaptă la o continuare a perioadei slabe pentru investiții în regiunea Europei Centrale și de Est. Totuși, în cea de-a doua jumătate a anului, este posibil să observăm o revigorare timidă, în condițiile în care ratele dobânzilor vor scădea în zona euro și în SUA începând cu trimestrul doi al anului, iar activitatea economică se va menține la niveluri decente.
Piața închirierilor de sedii pentru birouri traversează o perioadă de scădere, caracterizată prin ofertarea pe piață a unor spații reduse cu circa 60% față de cât se cereau în urmă cu 3 ani. Cererea medie în piața de închirieri de birouri a scăzut, de la 2.000 metri pătrați în anii 2015-2020, la 700-800 metri pătrați.
Pe piața de retail se constantă o revenire a apetitului dezvoltatorilor pentru proiectele de dimensiuni mari, de tip mall sau proiecte mixte, care tind să aibă o amprentă investițională mai mare, după ce în anii precedenți dominau parcurile de retail.
Contextul macroeconomic și regimul urbanistic dificil a condus la o restrângere a ofertei de locuințe, mai ales în București. În total, în 2023 au fost vândute aproximativ 56.200 de locuințe în București și Ilfov, în scădere cu 13,2% față de anul precedent – trebuie avut însă în vedere că baza de raportare, 2022, este reprezentată de un an cu recorduri absolute în materie de vânzări de unități rezidențiale.
TEME DE DEZBATERE
Semnalele negative transmise de cea mai mare economie din Europa pot afecta în lanț și restul economiilor continentului, în principal prin reticența investitorilor de a-și mai plasa banii pe acest sector.
Comparativ cu Varșovia, Praga, Bratislava și Budapesta, piața din București este cea mai ieftină din regiune în privința birourilor, proprietăților de retail, a celor logistice și a locuințelor.
Lucrul din afara biroului, restrângerea multor companii cu spații redundante, dar și alți factori au condus la reducerea dimensiunii tranzacției medii de închiriere pe sectorul birourilor. Fragmentarea spațiilor ocupate de marile corporații în sedii mici are loc în circa un sfert din spațiile mordene din piață.
Tendința lansată de marile lanțuri de retail alimentar, precum Lidl sau Penny, de a-și diversifica strategia de expansiune locală prin închirierea magazinelor.
Nume noi de retaileri internaționali sunt așteptate în mallurile din România.
Impactul asupra pieței imobiliare a pregătirilor pentru alegerile prezidențiale, parlamentare, locale și europarlamentare din 2024.
Peste 60% dintre casele și apartamentele vândute în România în 2023 au fost cumpărare exclusiv din resurse proprii, fără a se apela la un credit bancar, potrivit calculelor SVN.
Rata medie a unui credit ipotecar contractat pe o perioadă de 25 de ani pentru achiziționarea unui apartament nou cu două camere (50 de metri pătrați utili) în București este estimată pentru luna ianuarie 2024 la un procent de aproximativ 53% din salariul mediu net la nivel național, potrivit indicelui SVN.
Costurile de construcție mai mari vor contribui și ele la reducerea volumului de livrări de locuințe. Impactul majorării cotei TVA de la 5% la 9% la tranzacțiile cu locuințe de la 1 ianuarie 2024.
Soluții concrete în rezolvarea problemelor cauzate de lipsa unui cadru urbanistic unitar.
Care este media marjelor de profit la dezvoltatorii imobiliari? Au început dezvoltatorii să vândă sub marjele de profit estimate inițial?
Zona istorică a Bucureștiului este repusă în valoare prin proiecte ample de consolidări și transformări de clădiri istorice în hoteluri, spații de birouri sau locuințe.
